La inversión inmobiliaria en centros de datos alcanzará los 3.000 millones en 5 años

La nueva inversión directa podría alcanzar los 3.000 millones de euros en los próximos cinco años, lo que colocaría a España en el mismo nivel que los mercados FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam, París) y la convertiría en el principal nodo digital del sur de Europa.

Los centros de datos se han convertido en una pieza fundamental del ecosistema digital, que con tanta fuerza ha crecido durante la pandemia. Se trata de espacios con los recursos necesarios para almacenar, procesar y distribuir datos. A diferencia de otros activos inmobiliarios, el tamaño de los centros de datos se mide en megavatios (MW) en vez de en metros cuadrados, aunque, por tratarse de edificaciones, se hace también referencia a la superficie.

Los grandes centros de datos son generalmente propiedad de los gigantes de Internet. Pueden ocupar unos 10.000 m², aunque también pueden superar ampliamente esta cifra. De hecho, un centro considerado grande en Europa puede ser mediano en Estados Unidos.

Londres es el mayor mercado de data centers de Europa. Supera casi diez veces el nivel de Madrid (83 megavatios), según la consultora británica especializada en centros de datos DC Byte, si bien tiene previsto doblar su capacidad.

Próximo boom en España

Según las estimaciones hechas por los propios gigantes del negocio de los data center que operan en España, solo en infraestructuras físicas, la inversión directa en estos activos podría alcanzar los 3.000 millones de euros en los próximos cinco años. Este boom inversor colocaría a España en el mismo nivel que los mercados denominados FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París) y la convertiría en el principal nodo digital del sur de Europa, señalan en un informe desde la consultora Savills.

“El interés de los inversores por este tipo de activo ha experimentado del mismo modo un crecimiento exponencial a raíz de la pandemia. Si bien desde hace cinco años ya era un segmento alternativo en ascenso a nivel global debido a sus fuertes fundamentales, con rentabilidades prime entre el 5% y el 7% en Europa Occidental y alquileres a largo plazo entre 10 y 30 años, las barreras para entrar en el mercado están limitando por el momento la exposición del capital privado en el sector”, destacan desde la consultora.

Según el citado informe, la situación de España es similar a la que presentaban los principales mercados europeos a mediados de la década pasada.

Distribución geográfica

Por áreas, Madrid, con cerca del 45% del total, encabeza el ránking de ubicación geográfica de los centros de datos en España. Le sigue Cataluña (principalmente Barcelona), con el 25%, y a más distancia, Comunidad Valenciana y Andalucía.

“Con la llegada de Google y Microsoft, Madrid continúa ganando posiciones en el mapa del
mercado de centros de datos”, explican desde la consultora.

En concreto, en Madrid, el cuadrante noreste de la ciudad (entre la A1 y la A2), concentra más del 85% del total, con el principal foco en la antigua área industrial del distrito de San Blas-Canillejas (25%). “Esto es debido a la conexión al tipo de potencia eléctrica óptima, lo que favorece una excelente conectividad, a la proximidad a la red troncal de Telefónica y a la enorme presencia de compañías Tech”, señalan.

Operaciones de data center

Las escasas operaciones de inversión realizadas hasta el momento en España han sido firmadas por compañías relacionadas con infraestructuras.

Sin embargo, algunos inversores con presencia habitual en el inmobiliario terciario ya han puesto sus ojos en este mercado.

Una de las últimas operaciones protagonizada por un inversor que ya tiene presencia en España a través de otros segmentos comerciales fue la protagonizada por PFA. El principal fondo de pensiones danés se hizo en el primer semestre de 2020 con una participación del 20% del centro de datos que Data4 tiene en Alcobendas.

También Merlin Properties anunció recientemente la construcción de cuatro centros
de datos en la Península Ibérica (en Madrid, Barcelona, Bilbao y Lisboa) a través de la alianza firmada con Edge Energy, filial de Endeavour.

Por su parte, Telefónica está ultimando un acuerdo con el fondo Asterion Industrial Partners para desprenderse de cuatro centros de datos (dos en España y dos en Latinoamérica) a cambio de la entrada entrada en Nabiax (la división de centros de datos de Asterion) entre el 15% y el 25%, destacan en Savills AN.

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