La puesta en marcha del desarrollo urbanístico de Madrid Nuevo Norte promete revolucionar la morfología de la capital española, especialmente de la zona norte, y de sus barrios limítrofes, como Las Tablas.
En una superficie de 3,29 millones de metros cuadrados, los promotores de Madrid Nuevo Norte -la sociedad DCN, participada por BBVA, Merlin y San José-, desarrollarán un nuevo distrito financiero, con el rascacielos más alto de la ciudad, grandes zonas verdes, tres estaciones de metro, cercanías y 10.500 viviendas, repartidas en los diferentes ámbitos en los que se divide el proyecto.
En concreto, se edificarán en torno a 2.600 viviendas en el Centro de Negocios, más de 7.000 en el ámbito de Malmea-San Roque-Tres Olivos, en Fuencarral y en torno a 750 en Las Tablas Oeste.
Precisamente ésta será la zona que antes albergará viviendas: las Tablas Oeste. Se estima que las obras de urbanización en dicho ámbito podrían comenzar a finales de 2023 o comienzos de 2024 y serían entonces a finales de 2026 como pronto cuando se entregarían las primeras viviendas.
¿Cómo están los precios de las viviendas en Las Tablas?
Situado entre los también nuevos PAU’s de Sanchinarro y Montecarmelo, Las Tablas se convirtió hace alrededor de una década en una de las zonas residenciales de Madrid con mayor demanda.
Su amplia oferta de viviendas de obra nueva, incluyendo algunas con algún tipo de protección oficial, unido a la disposición de metro y la ubicación de las sedes de grandes compañías como Telefónica, BBVA y FCC, entre otras, dispararon la demanda y, por ende, los precios residenciales de esta zona del barrio de Valverde, en el distrito de Fuencarral.
Así, de los 2.500 euros por metro cuadrado que pedían por una vivienda en esta zona en 2015, se alcanzaron valores superiores a los 3.500 euros por metro cuadrado de media a finales de 2019, según datos de la plataforma de big data de Brainsre.
A pesar de que en 2020 y 2021 se registraron leves bajadas de precio, actualmente el precio de las viviendas en venta se sitúa entre los 3.600 y los 4.000 euros el metro cuadrado, dependiendo de la sección censal del barrio en la que te encuentres.
«A finales de 2016, los precios se situaban entorno a los 2.500 euros por metro cuadrado y desde ese momento experimentaron una subida constante hasta el estallido de la pandemia a principios de 2020, cuando alcanzaron los 3.500 euros. Desde ese momento, dan señales de haberse estabilizado entorno a los 3.450 euros, valor sobre el que los precios llevan oscilando los últimos dos años», apunta Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.
Según datos de esta plataforma, el precio de las viviendas en venta en Las Tablas/Valverde se situaba al cierre de 2021 en los 358.000 euros, con 3440.000 como precio habitual de demanda. Por número de habitaciones, las de un solo dormitorio suelen tener un precio de unos 224.500 euros, mientras que los pisos de cuatro dormitorios se sitúan en unos 570.000 euros.
Obra nueva en Las Tablas
Como ha ocurrido en otros muchos puntos de la geografía española, tras años sin apenas construcción, la vivienda de obra nueva en Las Tablas ha experimentado un importante repunte de precios.
Así, si hace un lustro la variación entre la vivienda nueva y la de segunda mano, era del entorno al 10%, ahora se sitúa en casi un 40%. La vivienda nueva en Las Tablas está a la venta en unos 4.767 euros el metro cuadrado, unos 480.000 euros de media.
No hay que obviar que se trata de una zona de reciente construcción, cuyas viviendas se construyeron, sobre todo, entre 2004 a 2009, es decir, hace menos de 20 años. Sin embargo, actualmente apenas se encuentran unas pocas unidades de obra nueva en venta en Las Tablas. «Es un barrio prácticamente colmatado al 100% ya que quedan muy pocas parcelas libres a desarrollar. Ocurre lo mismo en desarrollos cercanos como Montecarmelo o, en menor medida, Sanchinarro», señala Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.
Alquiler en Las Tablas
La demanda de vivienda en Las Tablas también se ha reflejado en la evolución de los precios de los alquileres en el barrio de Valverde.
En 2022, el precio del metro cuadrado de una vivienda en alquiler en Las Tablas ronda los 12 euros al mes. En el caso del ticket medio, los precios en la zona registraron una caída tras la irrupción de la pandemia del Covid-19, pasando de los 1.261 euros que se pedía de media por un piso en alquiler en el barrio de Valverde a los 1.158 euros de 2020. Actualmente, las viviendas en alquiler se ofertan a rentas mensuales de 1.165 euros.
En el caso del tiempo que se tarda en alquilar una vivienda, se registró una caída drástica justo antes de la pandemia -debido probablemente a la retirada de anuncios del mercado- hacia los valores habituales de entre dos y tres meses.
Oficinas en Las Tablas
Los precios de los alquileres de oficinas en Las Tablas se sitúan en el entorno a los 14,7 euros el metro cuadrado, mismo valor con el que cerró el ejercicio 2020.
Por superficie, los precios del alquiler de oficinas en el barrio de Valverde entre los 12,4 para aquellas oficinas de entre 100 y 250 m2, y los 12,3 euros metro cuadrado al mes para las superficies entre 500 y 1.000 m2.
