La Comunidad de Madrid aprobó el 25 de marzo de 2026 la mayor actualización normativa sobre viviendas de uso turístico desde 2019. Superficie mínima, nuevos requisitos de equipamiento y un certificado de idoneidad obligatorio reconfiguran el mercado de alquiler vacacional en la región.
Qué cambia con el nuevo decreto
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó el 25 de marzo de 2026 la modificación del Decreto 79/2014, la norma que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT) en la región. Es la actualización más profunda desde el Decreto 29/2019 y llega en un momento de reducción sostenida del parque de VUT madrileño.
El nuevo texto introduce cambios en cuatro áreas: superficie mínima y ocupación máxima, equipamiento básico obligatorio, certificado de idoneidad y prohibición de actividad en determinados inmuebles.
Superficie mínima y ocupación máxima
Ninguna vivienda de menos de 25 m² podrá destinarse al alquiler turístico. La norma no establece excepciones ni períodos de gracia: los inmuebles que no alcancen esa superficie quedan excluidos del uso turístico de forma inmediata, independientemente de cuándo obtuvieron su registro. Las viviendas de entre 25 y 40 m² podrán alojar hasta cuatro personas; a partir de 40 m², se permiten dos plazas adicionales por cada 10 m² extra, siempre que exista una pieza habitable independiente.
Equipamiento básico obligatorio
El decreto fija el contenido mínimo con el que deben contar todas las VUT: ropa de cama, ropa de baño y mesa, vajilla, cubertería, cristalería y utensilios de cocina. Además, cada dormitorio y salón deberá disponer de sistemas que bloqueen completamente la luz exterior — persianas, estores o cortinas totalmente opacas — para garantizar el descanso de los huéspedes. También se endurecen los requisitos de seguridad: extintor manual a menos de 15 metros de la puerta de salida, señalización de emergencia visible y plano de evacuación colocado en la entrada.
Certificado de idoneidad obligatorio
Todas las VUT deberán contar con un certificado de idoneidad (CIVUT) emitido por un técnico competente tras verificar in situ el cumplimiento de los requisitos. Sin este documento, la declaración responsable no tendrá validez y el propietario no podrá operar legalmente. El decreto también establece que será el titular de la actividad de alojamiento turístico — y no el propietario del inmueble — quien deba presentar dicha declaración.
Prohibición en viviendas de protección pública y por decisión vecinal
Las viviendas de protección pública quedan excluidas del uso turístico. Asimismo, el nuevo texto refuerza el poder de las comunidades de vecinos para vetar la actividad en sus inmuebles, en línea con lo establecido por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de abril de 2025. Los ayuntamientos podrán fijar, a través de su planeamiento urbanístico y ordenanzas, limitaciones al número máximo de VUT por edificio, área o zona.
El vaciado de VUT en Madrid: los datos
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la Comunidad de Madrid cuenta con 15.309 viviendas de uso turístico, que representan 50.675 plazas de alojamiento. Esta cifra ya se ha reducido un 17,5% respecto al pico máximo registrado en las mediciones de mayo y noviembre de 2025, lo que convierte a Madrid en la comunidad autónoma turística con menor peso relativo de VUT sobre el total del parque residencial: un 0,52%.
La actividad inspectora ha crecido en paralelo. En 2024 se realizaron 481 inspecciones; en 2025, la cifra ascendió a 588, un 22,3% más. La tasa de sanción se ha mantenido en niveles muy elevados en ambos ejercicios: el 90% de las inspecciones de 2024 concluyó con sanción, y el 85,71% en 2025. La Comunidad de Madrid ha impuesto cerca de medio millón de euros en sanciones durante los dos últimos ejercicios.
Impacto en el mercado: menos oferta, más profesionalización
El nuevo decreto consolida una tendencia que ya estaba en marcha. Madrid avanza hacia un modelo de alquiler turístico más reducido en volumen pero más profesionalizado en estándares. Las 3.053 bajas registradas en 2025 — frente a las 1.153 de 2024 — y las 341 ya producidas en los primeros dos meses de 2026 anticipan que la nueva normativa acelerará esa reducción entre los operadores que no puedan o no quieran adaptarse.
Para los propietarios e inversores que opten por cumplir, el impacto inmediato se traduce en costes de adecuación: obtención del CIVUT, instalación de sistemas de oscurecimiento, extintor y señalización. Para los que no alcancen los 25 m², la salida del mercado es obligatoria. Para los gestores profesionales que operan dentro del ecosistema del alquiler vacacional — plataformas, gestores de carteras e inversores institucionales —, el decreto puede suponer una reducción de la competencia y una mejora de los precios medios.
La normativa también amplía las competencias municipales. Al habilitar a los ayuntamientos para fijar límites de VUT por edificio o zona, abre la puerta a regulaciones más restrictivas en distritos de alta concentración como Centro, donde el 5,9% del parque residencial ya estaba destinado al uso turístico según datos del INE de noviembre de 2025.
El pequeño propietario: el más expuesto a la nueva regulación
El decreto no afecta por igual a todos los operadores. Hay un perfil que queda especialmente en el punto de mira: el particular que depende del alquiler vacacional como fuente de ingresos complementaria o principal, y que gestiona una única vivienda. Según datos de Spain-Holiday.com, el 70% de los propietarios de viviendas turísticas en España opera con un solo activo. Son en su mayoría particulares — no empresas ni gestores profesionales con carteras amplias — para quienes el ingreso turístico representa una parte relevante de su economía doméstica.
Para este grupo, los nuevos requisitos suponen una carga desproporcionada. Obtener el certificado de idoneidad (CIVUT), instalar sistemas de oscurecimiento total en dormitorios y salones, adecuar la vivienda a los nuevos estándares de seguridad y equipamiento, y asumir los costes de inspección son gastos que un operador profesional con diez o veinte activos puede amortizar fácilmente. Para un propietario con una sola vivienda de 30 o 35 m², la ecuación puede no salir: el coste de adecuación puede superar la rentabilidad esperada de una o dos temporadas.
A ello se suma el límite de los 25 m², que excluye directamente del mercado a los estudios y apartamentos más pequeños, precisamente el tipo de inmueble más habitual entre propietarios particulares en zonas urbanas como Madrid. El resultado previsible es una aceleración de la salida del mercado de estos pequeños operadores y una consolidación progresiva en manos de gestores profesionalizados con mayor capacidad de absorber los costes regulatorios — el mismo proceso que la Comunidad de Madrid dice querer promover cuando habla de «competir en igualdad de condiciones y apostar por un turismo de alto valor».
| Medida | Detalle | Impacto |
|---|---|---|
| Superficie mínima | 25 m² para poder operar como VUT | Exclusión inmediata de los inmuebles más pequeños |
| Ocupación máxima | 4 personas (25-40 m²); +2 por cada 10 m² extra | Limita la capacidad de ingresos en pisos pequeños |
| CIVUT obligatorio | Certificado de idoneidad previo a la declaración responsable | Coste adicional; sin él no se puede operar |
| Oscurecimiento total | Persianas u estores opacos en dormitorios y salones | Reforma obligatoria en muchas viviendas actuales |
| Prohibición VPO y vecinal | VUT prohibida en protección pública y donde la comunidad lo decida | Reduce el universo de inmuebles elegibles |
Fuente: Comunidad de Madrid — nota de prensa del Consejo de Gobierno, 25 de marzo de 2026. Elaboración propia.
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