El debate sobre la vivienda suele centrarse en el precio, pero hay otro dato que define igual de bien la salud de un mercado residencial: cuántas viviendas están vacías. Según los datos de Brainsre, la plataforma de big data inmobiliario, del primer trimestre de 2026, la respuesta varía de forma drástica según la comunidad: desde el 28,8% de Galicia hasta el 6,4% de Madrid, un mapa de desigualdad estructural que refleja décadas de despoblamiento, envejecimiento y presión urbanística desigual.
El ranking de viviendas vacías, comunidad a comunidad
El porcentaje de viviendas vacías sobre el total del parque residencial ofrece una radiografía precisa de cómo se distribuye el excedente habitacional en España. Los datos de Brainsre para el Q1-2026 muestran brechas de hasta 22,4 puntos porcentuales entre la comunidad con mayor y menor proporción.
Galicia encabeza el listado con un 28,8% de viviendas vacías, una cifra que refleja décadas de emigración interior y el envejecimiento acelerado de su población rural. La comunidad gallega registra además una de las densidades de vivienda más bajas por habitante, lo que apunta a un parque residencial sobredimensionado respecto a la demanda efectiva actual.
En segunda posición se sitúa Castilla-La Mancha con un 22,6%, seguida de Castilla y León con un 19,7% y Canarias con un 19,4%. Estas tres comunidades, pese a pertenecer a realidades socioeconómicas muy distintas, comparten un factor: una oferta residencial que supera con creces las necesidades de una población estancada o en retroceso. En el caso canario, sin embargo, el dato convive con una demanda turística y residencial extranjera muy intensa, lo que añade una capa de complejidad al análisis.
En el extremo inferior del ranking se encuentran Madrid (6,4%) y País Vasco (6,5%), las dos únicas comunidades que mantienen tasas de vacancia por debajo del 7%. Por encima de ellas, pero también en niveles contenidos, se sitúan Navarra (10,0%), Melilla (10,1%) y Cataluña (10,7%). El caso de Ceuta (14,4%) responde a una dinámica particular: la alta densidad residencial de la ciudad autónoma y la movilidad de su población explican una tasa de vacancia algo superior a la de Melilla (10,1%), su ciudad hermana en el norte de África.
El uso del parque residencial: principales, segundas y vacías
Más allá del dato aislado de viviendas vacías, la estructura de uso del parque residencial de cada comunidad permite entender los patrones de ocupación. El gráfico recoge la distribución entre viviendas principales, segunda residencia y vacías, tres categorías que en conjunto representan el 100% del parque residencial de cada territorio.
Madrid presenta el parque con mayor proporción de vivienda principal (85,5%) de toda España, lo que evidencia la presión de una demanda permanente muy superior a la media nacional. En el extremo contrario, Castilla y León apenas alcanza el 59,5% de viviendas principales, con un 20,8% destinadas a segunda residencia y un 19,7% vacías: más de cuatro de cada diez viviendas de la región no son el hogar habitual de nadie.
Cantabria y La Rioja presentan tasas de segunda residencia que superan el 21%, un reflejo de su atractivo como destino de proximidad para los residentes del norte peninsular y de las ciudades del eje del Ebro, respectivamente. Galicia, en cambio, combina alta vacancia con segunda residencia moderada (11,2%), lo que apunta a que sus viviendas desocupadas no son casas de campo recuperadas en verano, sino hogares definitivamente abandonados.
Melilla y Ceuta destacan por la escasa presencia de segunda residencia (9,5% y 7,8% respectivamente), la más baja de todo el territorio analizado, lo que es coherente con su carácter de ciudades densamente pobladas sin apenas suelo disponible para un uso vacacional.
El alquiler como válvula de escape: las comunidades más rentistas
El porcentaje de viviendas alquiladas sobre el total del parque residencial ofrece otra perspectiva relevante sobre la presión del mercado. Melilla lidera este indicador con un 31,6%, una cifra que la sitúa en una categoría aparte respecto al resto del territorio. Entre las comunidades autónomas, el podio lo forman Illes Balears (23,5%), Cataluña (23,2%) y Canarias (22,0%). No es casual que estas tres comunidades sean también las que registran mayores precios de alquiler y mayor presencia de turismo.
El dato de Melilla destaca de forma sobresaliente: un 31,6% de su parque residencial está alquilado, la cifra más alta de todas las comunidades y ciudades autónomas analizadas. Esta peculiaridad responde a la estructura demográfica y al elevado peso de la población con residencia temporal en la ciudad, además de la escasa base de segunda residencia. Ceuta, por su parte, registra un 17,8% de viviendas alquiladas, por encima de la media nacional estimada, lo que refleja también la alta movilidad de su población activa.
En el otro extremo, Extremadura (9,1%) y Andalucía (11,4%) presentan las tasas de alquiler más bajas de las comunidades peninsulares, lo que refleja una cultura de propiedad más arraigada y una menor presión de demanda exterior.
Datos completos por comunidad autónoma (Q1-2026)
La tabla siguiente recoge todos los indicadores de uso del parque residencial por comunidad autónoma, ordenables por cualquier columna. Los datos proceden de Brainsre y corresponden al Q1-2026.
| Comunidad ↕ | Vacías % ↕ | Principales % ↕ | Segundas % ↕ | Alquiladas % ↕ | Habitantes ↕ | Renta/Hogar € ↕ |
|---|
Demografía, renta y vacancia: un triángulo que se retroalimenta
Los datos revelan una correlación clara entre envejecimiento demográfico, baja renta per cápita y alta proporción de viviendas vacías. Galicia, con una edad media de la población entre las más altas del país, combina despoblamiento rural con un stock de vivienda heredado de generaciones anteriores que ya no tiene demandante. El mismo patrón se repite en Castilla y León, donde el 19,7% de viviendas vacías coexiste con uno de los crecimientos de población más bajos del territorio nacional.
En el extremo opuesto, Madrid y País Vasco presentan tasas de vacancia mínimas (6,4% y 6,5% respectivamente) junto con las rentas medias por hogar más altas (42.926 euros y 42.760 euros anuales). La alta densidad de demanda, sostenida por mercados laborales dinámicos y atracción de población joven, mantiene el parque residencial en tensión constante y reduce al mínimo el margen de vivienda desocupada.
Cataluña ofrece un perfil singular: una tasa de vacancia del 10,7%, de las más bajas del país, combinada con el mayor porcentaje de viviendas alquiladas entre las comunidades peninsulares (23,2%). Este dato apunta a un mercado donde la vivienda vacía ha sido absorbida en buena medida por el alquiler, aunque a costa de una presión sobre los precios que ha convertido a Barcelona y su área metropolitana en uno de los mercados más tensionados de Europa.
Canarias e Illes Balears: la paradoja de la vacancia turística
El caso de Canarias (19,4% de viviendas vacías) e Illes Balears (16,2%) merece un análisis específico. Ambas comunidades combinan tasas de vacancia elevadas con la mayor concentración de viviendas turísticas por cada 100 viviendas del país: 4,6 en Canarias y 3,0 en Balears. Esta aparente contradicción se explica por la segmentación del parque: existe un bloque de vivienda turística con alta ocupación y precios en máximos históricos, y otro de vivienda residencial en núcleos de interior o zonas no costeras que permanece desocupada de forma estructural.
En Canarias, además, el 22,0% del parque está alquilado, lo que indica que una parte significativa de la demanda local no puede acceder a la propiedad y recurre al mercado de arrendamiento. La combinación de alta vacancia, alta turísticidad y alta tasa de alquiler configura un mercado de alta tensión donde los recursos habitacionales no se distribuyen de forma eficiente.
Las dos Castillas: el vaciamiento más profundo
Castilla-La Mancha (22,6%) y Castilla y León (19,7%) concentran algunas de las tasas de vacancia más altas del país. En el primer caso, el dato se ve agravado por una baja densidad de vivienda y una renta media por hogar de 29.965 euros, la segunda más baja de las comunidades peninsulares analizadas. En Castilla y León, el 20,8% de segundas residencias apunta a que una parte del parque está en manos de propietarios que residen habitualmente fuera, manteniendo una vinculación emocional o vacacional con sus localidades de origen sin generar oferta activa en el mercado.
Estas cifras tienen una lectura doble. Por un lado, representan un problema de ineficiencia: millones de metros cuadrados construidos que no dan cobijo a nadie. Por otro, apuntan a una oportunidad: en un contexto de emergencia habitacional, la movilización de aunque sea una fracción de ese stock podría aliviar la presión sobre los mercados más tensionados, a través de mecanismos fiscales, rehabilitación o programas de alquiler social.
Por qué están vacías: las causas detrás del dato
La vacancia residencial no tiene una sola explicación. Según el territorio, el perfil del propietario y el contexto económico, los motivos por los que una vivienda permanece desocupada varían de forma sustancial. Los datos de Brainsre permiten identificar patrones, pero las causas de fondo responden a una combinación de factores demográficos, económicos y regulatorios que se superponen de manera distinta en cada comunidad.
El primero y más determinante es el despoblamiento. En buena parte del interior peninsular y del noroeste, el vaciamiento de los núcleos rurales se ha acelerado durante décadas sin que la construcción de vivienda se ajustara a la nueva realidad demográfica. El resultado es un stock sobredimensionado: casas construidas para familias que emigraron a las ciudades o al extranjero, que nadie ha demolido y que nadie ocupa. En comunidades como Galicia, Castilla y León o Castilla-La Mancha, este fenómeno explica la mayor parte de la vacancia.
El segundo factor es el envejecimiento de la propiedad. España tiene uno de los parques residenciales más envejecidos de Europa, y una parte relevante de las viviendas vacías pertenece a propietarios de avanzada edad —o ha pasado a herederos— que no tienen capacidad ni interés en rehabilitarlas o ponerlas en el mercado. La vivienda heredada sin uso es especialmente frecuente en el medio rural: inmuebles con un valor económico limitado pero con un fuerte peso sentimental que impide su venta o alquiler. Según datos del sector, en España se producen cada año más de 200.000 transmisiones de vivienda por herencia, muchas de las cuales no llegan nunca al mercado.
El tercer factor, especialmente relevante en las ciudades medianas y grandes, es la inseguridad jurídica del arrendador. España ha vivido en los últimos años una sucesión de cambios legislativos en materia de arrendamiento urbano que han generado desconfianza entre los propietarios: ampliación de los plazos de prórroga, limitaciones a la actualización de rentas, dificultad para recuperar el inmueble en casos de impago o de ocupación ilegal, y procesos judiciales que pueden prolongarse durante meses. Ante este escenario, una parte de los propietarios opta por dejar la vivienda vacía antes que asumir el riesgo de alquilarla. El efecto es paradójico: en los mercados con mayor demanda, hay propietarios que prefieren asumir el coste de oportunidad de no alquilar antes que enfrentarse a una potencial disputa legal.
A estos tres factores se suma el estado físico del inmueble. Una proporción significativa de las viviendas vacías, especialmente en entornos rurales, presenta un grado de deterioro que hace inviable su puesta en alquiler sin una inversión previa en rehabilitación. En municipios con poca demanda y precios bajos, ese coste de rehabilitación no se recupera con las rentas de mercado, lo que convierte la vivienda en un activo inmovilizado sin salida económica razonable. La rehabilitación del parque residencial es precisamente uno de los grandes retos de la política de vivienda española, que ha intentado abordarlo con fondos europeos del Plan de Recuperación sin haber logrado aún resultados a escala.
Por último, existe un segmento de vivienda retenida por sus propietarios de forma deliberada, ya sea por expectativas de revalorización futura, por uso como reserva de valor, o simplemente por desinterés en gestionar un activo de escasa renta. Este fenómeno es más frecuente en las grandes ciudades y zonas turísticas, donde la propiedad residencial ha funcionado históricamente como un instrumento de ahorro e inversión. La implantación del impuesto a las viviendas vacías en algunas comunidades autónomas —y su debate político recurrente a nivel nacional— responde precisamente a la voluntad de desincentivar esta retención especulativa, aunque su impacto efectivo sobre la oferta disponible sigue siendo objeto de debate entre los expertos.
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