Legislación sobre vivienda vacacional en España: todo lo que cambia en 2025 y 2026
Marco estatal actualizado con las novedades de la LO 1/2025 y el NRA, situación detallada por comunidades autónomas —incluyendo el Plan Reside de Madrid y el régimen transitorio de Canarias—, y sanciones máximas vigentes a marzo de 2026.
El alquiler vacacional en España vive desde 2025 su período de mayor transformación regulatoria. Tres normas estatales —la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el Registro Único de Arrendamientos (NRA) y la plataforma SES.HOSPEDAJES— han añadido requisitos acumulativos que todo propietario debe cumplir antes de publicar un anuncio. A esto se suman movimientos autonómicos y municipales de gran calado: el Plan Reside de Madrid ha reducido ya un 15,7% las viviendas de uso turístico (VUT) activas en la ciudad; Canarias ha aprobado la ley más restrictiva del país, y Barcelona confirma que no renovará las licencias existentes a partir de noviembre de 2028.
Marco normativo estatal: las tres grandes novedades de 2025
Ley Orgánica 1/2025 — Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (en vigor desde el 3 de abril de 2025)
Esta reforma representa el cambio más relevante a nivel nacional. Los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico deben obtener previamente la aprobación expresa de la Comunidad de Propietarios. Antes de esta norma, bastaba con la licencia administrativa correspondiente.
Se requiere el voto favorable de 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación. Si la comunidad no ha celebrado una votación al respecto, la actividad se considera no permitida por defecto.
- Las comunidades de propietarios pueden aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para los inmuebles destinados a alquiler turístico.
- La ley no tiene efectos retroactivos: quienes ya operaban con licencia antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar su actividad.
- Supone un cambio respecto a la jurisprudencia previa del Tribunal Supremo, que solo permitía prohibirlo si constaba expresamente en los estatutos del edificio.
Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (NRA) — Anulado por el Tribunal Supremo (mayo 2026)
El Real Decreto 1312/2024, aprobado el 23 de diciembre de 2024, estableció un registro estatal para todos los alojamientos de corta duración que quisieran comercializarse en plataformas digitales. La norma creaba también la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y obligaba a obtener el Número de Registro Único (NRA) —a través del Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles— para poder publicar anuncios en Airbnb, Booking.com o Vrbo. El trámite costaba 27,05 euros.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en la sentencia 620/2026 de 19 de mayo, ha anulado el procedimiento de registro único y la obligación de obtener el NRA. El fallo estima el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana y concluye que el Estado carece de título competencial para imponer un registro nacional que se superponía a los ya existentes en las comunidades autónomas.
El tribunal rechaza los títulos competenciales invocados por el Estado —legislación civil, coordinación económica y amparo en el Reglamento (UE) 2024/1028— y concluye que la norma europea obliga a adaptar los sistemas de registro existentes, pero no exige que ese sistema sea de ámbito estatal ni altera el reparto interno de competencias.
Qué se anula: el NRA, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la declaración anual de arrendamientos (NRUA). Qué se mantiene: la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas y el intercambio de información estadística. El control del sector vuelve en exclusiva a los registros autonómicos.
La sentencia no supone una desregulación del sector. Los propietarios deben seguir cumpliendo el registro autonómico de su comunidad, las restricciones de propiedad horizontal y la normativa urbanística municipal. Las plataformas continúan obligadas a transmitir datos de actividad a través de la Ventanilla Única Digital. Quienes tenían litigios abiertos por calificaciones negativas del Registro de la Propiedad verán el procedimiento sobreseído al quedar sin objeto.
Obligación de las plataformas (se mantiene): Airbnb, Booking.com, Vrbo y el resto de plataformas digitales siguen obligadas a transmitir mensualmente datos de actividad, anuncios y propiedades ofertadas a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Lo que desaparece es la obligación de verificar y exigir el NRA estatal.
Plataforma SES.HOSPEDAJES — Registro de viajeros
La nueva plataforma unifica y moderniza el proceso de registro de viajeros en España, sustituyendo al sistema anterior con la Guardia Civil (Hospederías) y WebPol de la Policía Nacional. Cataluña y el País Vasco cuentan con sus propios sistemas —Mossos d’Esquadra y Ertzaintza respectivamente— y están exentas de esta obligación estatal.
Aspectos fiscales básicos del alquiler vacacional
Los ingresos del alquiler vacacional deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, si el propietario presta servicios propios de la industria hotelera —limpieza periódica, recepción, desayuno, atención al cliente— la actividad puede calificarse como actividad económica, lo que implica obligaciones adicionales: alta en el IAE, tributación en estimación directa y, en algunos casos, sujeción al IVA al 10%. La frontera entre capital inmobiliario y actividad económica depende del grado de servicios prestados y es objeto de frecuente controversia con la AEAT.
Para las plataformas, la Directiva (UE) 2025/516 (paquete IVA en la era digital) introduce un modelo de proveedor considerado, por el que la plataforma actúa como proveedor del servicio a efectos de IVA cuando el arrendador no lo repercute. Su transposición al ordenamiento español está en tramitación.
Los 5 requisitos acumulativos para operar legalmente en 2026
Un propietario que desee ofrecer su vivienda como alquiler vacacional debe cumplir todos los siguientes requisitos de forma simultánea:
Situación por comunidades autónomas
Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía. El Decreto-ley 1/2025 (en vigor desde el 4 de marzo de 2025) habilita a los ayuntamientos a suspender nuevas licencias por hasta 3 años por razones de interés general. La Junta eliminó más de 9.000 VUT del Registro entre enero de 2024 y mediados de 2025, y tiene convenios de inspección con seis municipios. En Sevilla, los titulares deben tributar como empresas.
Limitaciones municipales vigentes
| Municipio | Medida adoptada | Zonas afectadas |
|---|---|---|
| Sevilla | Prohibición de nuevas VUT + límite del 10% sobre viviendas familiares en el resto de la ciudad (desde oct. 2024) | Casco Antiguo y Triana Casco Antiguo (prohibición total); resto de distritos (cupo 10%) |
| Málaga | Moratoria mediante modificación del PGOU. Lidera cancelaciones en Andalucía: 3.426 VUT retiradas (ene. 2024 – jun. 2025) | Todo el municipio |
| Cádiz | Límite del 4% del parque residencial; superado el cupo, la Junta no puede dar de alta nuevas VUT | Todo el municipio |
| Granada | Límite del 10% de presión turística residencial; sin nuevos permisos mientras se tramita la normativa | Centro-Sagrario, Realejo, Albaicín y Fígares |
| Córdoba | Sin nuevas licencias (ordenanza en tramitación) | Distritos Centro y Sur |
| Almería, Huelva, Jaén | Sin limitaciones municipales aprobadas a marzo de 2026 | — |
- Superficie mínima de 25 m²: las viviendas por debajo quedan excluidas del mercado sin periodo de gracia.
- CIVUT obligatorio: certificado de idoneidad por vivienda. Sin él, la declaración responsable no tiene validez.
- Aprobación expresa de vecinos: la declaración responsable debe acreditar autorización de la comunidad de propietarios (LO 1/2025).
- Nuevos requisitos técnicos: oscurecimiento total en dormitorios y salones, extintor y señalización básica obligatorios.
- Responsabilidad: si una gestora opera el piso, es ella quien debe presentar la declaración responsable.
- Centro histórico (Plan Reside, sept. 2025): prohibición de VUT dispersas en edificios residenciales. Solo en edificios íntegramente turísticos o, con carácter temporal (máx. 15 años), en edificios catalogados.
- Resto de la ciudad: VUT solo en planta baja o primera, con acceso independiente desde la calle.
- Uso turístico consolidado: vinculación indefinida a la vivienda, para propietarios con al menos un año de actividad continuada antes de la ley y sin prohibición comunitaria.
- Continuación transitoria (hasta 5 años, ampliable a 10): para quienes no acrediten los requisitos del uso consolidado.
- Explotación prolongada (hasta 20 años): opción excepcional para profesionales, a cambio de compensación al mercado residencial.
Checklist para propietarios: ¿está tu vivienda en regla?
Antes de publicar un anuncio o reanudar la actividad, comprueba que cumples todos estos puntos:
Novedades destacadas de 2025–2026 de un vistazo
Tabla comparativa: las CCAA con mayor restricción
| Territorio | Nuevas licencias | Renovación | Sanción máx. | Novedad clave |
|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 🔴 Prohibidas | 🔴 No desde nov. 2028 | 600.000 € | Extinción progresiva de licencias temporales |
| Canarias | 🔴 Moratoria 5 años | 🟡 Régimen transitorio | 300.000 € | Ley 6/2025: tres escenarios de transición |
| Madrid ciudad | 🔴 Prohibidas en centro | 🟡 Condicionada | 190.000 € | Decreto 27/2026: CIVUT, 25 m² mínimos, oscurecimiento |
| Islas Baleares | 🔴 Moratoria plazas | 🟡 Limitada | 400.000 € | Mallorca: primer territorio ‘libre de oferta ilegal’ |
| Valencia ciudad | 🟡 Moratoria parcial | 🟡 En revisión | 600.000 € | TSJCV anuló parcialmente la moratoria (abr. 2026) |
| Sevilla | 🔴 Prohibidas en casco | 🟡 Cupo 10% resto | 150.000 € | Prohibición total en Casco Antiguo y Triana desde oct. 2024 |
| Resto CCAA | 🟢 Permitidas | 🟢 Sí | Variable | Aplican LO 1/2025 y NRA; sin restricciones autonómicas propias |
🔴 Restricción severa · 🟡 Restricción parcial o condicionada · 🟢 Sin restricciones autonómicas específicas
Artículo elaborado con normativa actualizada a mayo de 2026: LO 1/2025, RD 1312/2024 (parcialmente anulado por STS 620/2026), Ley 6/2025 (Canarias, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025), Plan Reside (Madrid, en vigor desde el 22 de septiembre de 2025), Decreto-ley 3/2023 (Cataluña) y normativas autonómicas vigentes. Tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico.
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