España acumula cerca de 3,8 millones de viviendas vacías o sin titularidad jurídica resuelta, según el Censo de Viviendas del INE de 2021, muchas de ellas ligadas a herencias no adjudicadas o transmisiones informales. En este contexto, el despacho Marín y Mateo Abogados pone el foco en la usucapión o prescripción adquisitiva —regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil— como la vía legal que permite convertirse en propietario de un inmueble sin necesidad de compraventa, herencia ni donación, simplemente por haberlo poseído y mantenido como propio durante el plazo que establece la norma.
Fuente: Código Civil español y Censo de Viviendas INE (2021).
España arrastra desde hace décadas un problema estructural en su mercado inmobiliario: la existencia de inmuebles cuyo uso real no coincide con su titularidad legal. Propiedades heredadas sin adjudicar, fincas transmitidas de forma informal o viviendas compartidas sin reparto efectivo han generado una brecha persistente entre quien ocupa y mantiene un inmueble y quien figura como propietario en el Registro de la Propiedad.
En este contexto, los operadores jurídicos detectan un aumento de los procedimientos vinculados a la usucapión inmobiliaria, una figura que permite adquirir la propiedad de un bien sin necesidad de compraventa, herencia o donación, al reconocer jurídicamente situaciones consolidadas en el tiempo.
Qué es la usucapión y cuándo se aplica
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, opera cuando una persona ha actuado de facto como propietaria de un inmueble durante el plazo que establece la ley. Para que el mecanismo sea válido, la posesión debe ejercerse en concepto de dueño, es decir, asumiendo el uso, el mantenimiento y los gastos del bien. Además, ha de ser pública, pacífica y continuada durante todo el período exigido.
La normativa distingue dos modalidades. La usucapión ordinaria exige buena fe y justo título, con plazos de 10 años si el propietario original reside en España y de 20 años si se encuentra en el extranjero. La usucapión extraordinaria, en cambio, no requiere ninguno de esos requisitos, pero eleva el plazo mínimo a 30 años de posesión continuada.
Un fenómeno más habitual de lo que parece
Según Jorge Martorell Tarazona, abogado y socio de Marín y Mateo Abogados, este tipo de procedimientos está lejos de ser anecdótico. «Se ven más casos relacionados con la usucapión inmobiliaria de los que podríamos pensar, especialmente en inmuebles heredados no regularizados o propiedades rústicas cuyo uso se ha prolongado durante décadas», señala el experto.
La figura no se limita a viviendas vacías o abandonadas. Puede aplicarse a cualquier inmueble urbano o rústico, incluso si está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. Lo determinante no es la titularidad formal, sino el ejercicio efectivo y continuado de la posesión en las condiciones que exige la ley.
El paso necesario: la acción declarativa de dominio
Cumplidos los plazos legales, la usucapión no opera de forma automática. Para que la propiedad sea plenamente efectiva frente a terceros, es imprescindible regularizar la situación mediante un procedimiento legal, habitualmente una acción declarativa de dominio. Esta vía permite obtener una resolución judicial que sirva de base para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tal y como apunta Martorell, estos casos suelen surgir cuando «durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario», lo que acaba generando la necesidad de alinear la realidad material con su reconocimiento jurídico.
En un mercado con un volumen relevante de vivienda vacía o jurídicamente bloqueada, la usucapión se consolida como una herramienta clave para ordenar la titularidad, resolver conflictos enquistados y aportar seguridad jurídica a situaciones consolidadas en la práctica.
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