El mercado residencial cierra 2025 con balance positivo, pero con señales claras de que el ciclo alcista empieza a modularse. Para entender qué ha pasado este año y qué puede esperarse de 2026, Brains Real Estate News habla con Joan Canela, Operational Commercial Director de Engel & Völkers Iberia, red inmobiliaria especializada en el segmento medio-alto y de vivienda de lujo. Canela repasa la evolución de la compraventa de segunda mano, el comportamiento del alquiler en las principales ciudades y los actuales perfiles de demanda.
Para el directivo, el pasado ejercicio fue «un año de consolidación», con un mercado activo sostenido por una alta demanda y una limitada oferta, que ha destacado la calidad del producto y la profesionalización del sector. Desde la dirección comercial operativa de Engel & Völkers Iberia, Canela ha seguido de cerca la evolución de la compraventa y el alquiler residencial en las principales ciudades españolas, y su diagnóstico apunta a un ciclo que no se agota, pero que sí empieza a mostrar las primeras señales de madurez.
Joan Canela, Operational Commercial Director de Engel & Völkers Iberia.
Precios al alza, pero con crecimiento más desigual en 2026
La vivienda de segunda mano ha mantenido durante 2025 una trayectoria claramente alcista en los mercados con mayor desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en ubicaciones prime. Para 2026, Canela no prevé un cambio de ciclo, sino una modulación del ritmo.
«En 2026 esperamos una continuidad del ciclo, pero con un crecimiento más moderado y desigual: estabilidad o ajustes puntuales en algunos mercados maduros y, al mismo tiempo, incrementos selectivos allí donde la oferta siga siendo muy escasa y la demanda permanezca fuerte». — Joan Canela, Operational Commercial Director, Engel & Völkers Iberia
La clave, según Canela, seguirá siendo la combinación de buena ubicación, eficiencia energética y calidades superiores. Los inmuebles que no cumplan alguna de esas tres condiciones —o que salgan al mercado con precios de salida excesivos— tenderán a requerir mayor negociación. «La demanda seguirá premiando la calidad de la vivienda y la ubicación, mientras que los inmuebles con precio de salida excesivo o con necesidad de reforma tenderán a requerir más negociación».
El «efecto mancha de aceite» y el triunfo de lo «listo para entrar»
En cuanto a la tipología y la ubicación, la segunda mano ha concentrado gran parte de la actividad durante 2025, impulsada por la escasez de obra nueva disponible. La vivienda más demandada ha sido del tipo «lista para entrar», con buenas calidades, eficiencia energética y distribución funcional.
A nivel de zonas, Engel & Völkers confirma el desplazamiento de la demanda hacia áreas periféricas bien conectadas —el denominado «efecto mancha de aceite»— sin que ello haya frenado el apetito por los activos singulares en ubicaciones prime. La captación de la marca ha crecido ligeramente respecto al año anterior, con alrededor de 200 captaciones adicionales concentradas principalmente en vivienda en altura y con mayor peso de pisos frente a casas.
Menos visitas por inmueble, pero compradores más maduros
Uno de los indicadores más reveladores del nuevo ciclo es la evolución del número de visitas por inmueble. En 2025, la media se ha situado en torno a 19 visitas, frente a las 21 de 2024 y las 24 de 2023. Un descenso progresivo que Canela no lee como pérdida de demanda, sino como señal de madurez del mercado.
«Este descenso no responde a una menor demanda, sino a un mercado más selectivo y maduro, en el que los compradores llegan mejor informados y con procesos de búsqueda más eficientes». — Joan Canela, Operational Commercial Director, Engel & Völkers Iberia
En la misma dirección, el directivo señala la ligera reducción del tiempo medio de venta, en torno a medio mes, un ajuste que refleja «un mayor dinamismo del mercado» y una mayor interacción entre oferta y demanda, aunque sin constituir una ruptura estadística relevante.
Alquiler: subidas generalizadas con distintas intensidades por ciudad
En el mercado del alquiler, el diagnóstico de Canela es claro: los precios seguirán subiendo en 2026 en la mayoría del país, pero con intensidades muy distintas según la plaza. La mayor tensión se concentra en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Santander y Valencia, cada una con dinámicas propias.
En Madrid capital, Engel & Völkers prevé cierta estabilización derivada de la madurez del mercado. En cambio, los municipios periféricos —especialmente en la zona noroeste— podrían registrar crecimientos superiores al 10% anual, impulsados por la combinación de fuerte demanda y escasez de oferta. Barcelona, por su parte, registrará subidas más moderadas, en torno al 5%.
En San Sebastián y Bilbao, la presión al alza se mantendrá por la limitada disponibilidad y los efectos de la regulación en zonas tensionadas, donde parte de la oferta podría migrar hacia el alquiler temporal o la venta, reduciendo aún más el stock disponible.
En Valencia, el alquiler continuará con su tendencia alcista, con un claro movimiento hacia las afueras, impulsado por la presión de precios en los barrios más demandados. No obstante, la intensidad del incremento será menor que en años previos.
Perfil del inquilino: nómadas digitales, estudiantes y familias extranjeras con fondos propios
En cuanto al perfil de la demanda de alquiler, Canela no aprecia grandes cambios respecto a los últimos años, sino «consolidaciones de tendencia». Se mantiene el ritmo constante de llegada de nómadas digitales y estudiantes extranjeros, y destaca el crecimiento de familias que se instalan en España no como expatriados corporativos, sino como empresarios o inversores con ingresos en terceros países. Entre estos últimos, sobresalen estadounidenses —con un auge reciente— y latinoamericanos, que llevan ya varios años siendo protagonistas del segmento.
En el segmento estudiantil de las principales ciudades universitarias, Canela observa un aumento de la demanda de alquileres de corta duración —de tres a cuatro meses—, lo que atribuye a la proliferación de formaciones de menor duración.
La vivienda ideal: dos dormitorios, dos baños y amueblada
Actualmente, en Madrid capital, el tipo de piso más demandado es el de dos dormitorios y dos baños, donde la prioridad no son los metros cuadrados sino una buena distribución. Más allá de la tipología, Canela señala dos tendencias que ganan peso: la búsqueda de pisos amueblados, cuya proporción crece respecto a la de pisos sin amueblar, y la menor relevancia de la plaza de garaje como elemento decisivo para cerrar un alquiler.
Los extras —luz natural, vistas exteriores, terraza o balcón y estado de conservación impecable— siguen siendo las expectativas de partida de la mayoría de buscadores, aunque en la práctica la mayor parte acaba renunciando a alguno de ellos para acceder a un precio más ajustado. «Son un plus al momento de la comercialización», precisa Canela.
Un mercado que empieza a resistir los precios más altos
Aunque los precios del alquiler en Madrid siguen subiendo según los portales, en la práctica Canela observa señales de resistencia. Por encima de cierto umbral, las operaciones tardan más en cerrarse y el precio final pactado cae respecto al de salida. «Observamos un cierto ‘valle’ en algunas de nuestras operaciones, que ante el gran aumento de precios dilata el tiempo de cierre y lleva a reducciones en el precio final acordado», explica.
«No es una tendencia muy acusada, por ello hablamos de un cierto ‘valle’. Pero cada vez más vemos que el buscador no está dispuesto a asumir el precio de salida en el límite superior y negocia e incluso opta por otras zonas, o si puede, espera, para conseguir un mejor precio». — Joan Canela, Operational Commercial Director, Engel & Völkers Iberia
Una señal de que el mercado de alquiler, pese a mantener la presión alcista, también empieza a mostrar sus propios límites de elasticidad. El reto se mantiene: una oferta estructuralmente insuficiente frente a una demanda que no da señales de retroceder.
Las perspectivas que traza Canela apuntan a un sector en transición: de un ciclo de subidas generalizadas a uno de subidas selectivas. La calidad del producto, la eficiencia energética y la ubicación serán los factores que marquen la diferencia tanto en compraventa como en alquiler. Y mientras la oferta no crezca de forma significativa, la tensión seguirá siendo la nota dominante del mercado residencial español en los próximos trimestres.
¿Qué temas trata esta noticia?
