El mercado inmobiliario se consolidó en 2025 como el sector más activo del M+A español, con 705 operaciones y más de 103.000 millones de euros. Tres grandes despachos nacionales lideran con claridad el asesoramiento jurídico de las operaciones más relevantes.
El mercado inmobiliario se afianzó en 2025 como el sector más dinámico del mercado transaccional español, registrando 705 operaciones de fusiones y adquisiciones, un 3% más que el año anterior, según TTR Data. Muy por delante de tecnología (299 operaciones) y otros sectores, el real estate generó un intenso movimiento que ha consolidado el liderazgo de los grandes despachos de abogados.
En un año en el que España alcanzó 3.336 fusiones y adquisiciones por 103.085 millones de euros, los bufetes especializados jugaron un papel clave en la estructuración, negociación y cierre de las operaciones más complejas del sector inmobiliario.
Las tres grandes: liderazgo indiscutible
Garrigues, Uría Menéndez y Cuatrecasas consolidan su dominio en el asesoramiento jurídico inmobiliario. Estas tres firmas nacionales lideran los principales rankings (TTR Data, Mergermarket, Chambers y Legal 500) y concentran más del 61% del reconocimiento espontáneo del mercado jurídico español, según el informe Brand in Law.
Garrigues: líder por volumen
Garrigues encabezó el ranking TTR Data con 184 transacciones y se situó segundo en Mergermarket con 201 operaciones. Su equipo de inmobiliario, coliderado por Óscar de Santiago y Héctor Muñoz como socios responsables, junto a Lorenzo Clemente y Blanca Isabel Jiménez Aparicio (promocionada a socia en 2026), es referencia en carteras inmobiliarias, Socimis, sale and leaseback y operaciones complejas. Destacan también David Arias Guedón (urbanismo y turismo), Vicente Climent (fiscalidad inmobiliaria) y Juan José Berdullas desde la oficina de Londres.
Uría Menéndez: líder por importe
Uría Menéndez lideró el ranking TTR Data por valor de transacciones en 2025, con 25.958 millones de euros. En Mergermarket registró 142 operaciones por 27.580 millones. Su departamento de inmobiliario y urbanismo, que cuenta con más de 50 abogados, está coliderado por Diego Armero, socio desde 2006 y una de las principales voces del sector. En una reciente entrevista en Cinco Días, Armero señaló que su firma se enfoca en operaciones sofisticadas para clientes como grandes gestoras internacionales, fondos soberanos y Socimis, y destacó el creciente interés del capital internacional por el residencial español en todas sus modalidades, así como la previsible entrada de los fondos de infraestructuras en el sector de la vivienda asequible.
El equipo incluye a socios de referencia como Fernando Azofra, Juan Antonio Pérez Rivarés, Marta Ríos (ESG inmobiliario) e Iván Abad, quien colideró la adquisición por Greystar de tres residencias de estudiantes a Merkel Capital.
Cuatrecasas: más operaciones en Mergermarket
Cuatrecasas lideró Mergermarket por número de deals con 218 operaciones. Su práctica inmobiliaria y urbanística, liderada por Sergio Agüera (coordinador de la práctica corporativa en Baleares desde 2023), Joaquín Garaulet y Ramón Gil, es especialmente fuerte en M+A inmobiliario, desarrollo urbanístico y sector hotelero insular. Aina Maragall fue promocionada a socia en abril de 2025 (urbanismo, Barcelona) y Silvia Alcoverro, counsel reconocida por Chambers, aporta especialización en sale-and-leaseback, forward funding y activos del sector salud.
Pérez-Llorca y Gómez-Acebo y Pombo: la élite emergente
Pérez-Llorca protagonizó uno de los mayores ascensos del año, alcanzando la cuarta posición en Mergermarket con 119 operaciones y 20.750 millones de euros. La firma participó en operaciones emblemáticas como la OPA de Naturgy o la adquisición de Dorna por Liberty Media. Su práctica inmobiliaria, reconocida en Chambers, asesora a fondos internacionales en hoteles, oficinas y residencial, y cuenta con la reciente incorporación de Teresa Madeira Afonso como socia en Lisboa (procedente de PLMJ), Alejandro Osma como socio de inmobiliario y Adriana Martín como counsel en Barcelona.
Gómez-Acebo y Pombo se consolidó en el Top 5 del ranking TTR Data de M+A inmobiliario, con 18 transacciones específicas del sector. El área de inmobiliario está liderada por Enrique Isla, socio responsable del departamento, y reforzada con la llegada de Fernando Soto (fichado en octubre de 2025 procedente de Freshfields, donde era responsable de la práctica inmobiliaria y codirector del grupo global de transacciones). Su cartera de clientes incluye a KKR, Merlin Properties y Lar España. El equipo se completa con Jaime Díaz de Bustamante (adquisición y desinversión de activos), Mónica Weimann (operaciones cross-border) y más de 20 abogados dedicados, incluyendo a Augusto Piñel, Jacobo Palanca y Beatriz Dosdá.
Firmas internacionales: músculo global
Freshfields Bruckhaus Deringer fue la gran revelación de 2025, liderando Mergermarket por importe con 31.480 millones de euros en 15 transacciones. Su oficina de Madrid, dirigida desde mayo de 2025 por Bosco Montejo (que sucedió a Álvaro Iza), reforzó su equipo con la promoción de Cristina Esteve como socia, especializada en financiaciones inmobiliarias y de adquisiciones.
Clifford Chance y Linklaters, dos de las firmas del Magic Circle, mantuvieron posiciones destacadas en operaciones complejas y de alto valor. Gabriel Cabello, socio de Inmobiliario de Clifford Chance, anticipa que 2026 puede ser un año histórico para el sector. Adolfo Guerrero, socio responsable de Inmobiliario de Linklaters, detecta ya varios procesos relevantes en marcha con clara voluntad de venta y compradores muy activos. Linklaters participó en operaciones emblemáticas como la integración de Saba por Interparking (1.300 millones de euros).
Otras firmas internacionales con presencia relevante incluyen A+O Shearman (primera por valor total en TTR Data con 6.326,8 millones de euros), Herbert Smith Freehills (financiaciones inmobiliarias) y Latham and Watkins.
Las Big Four: fuerte avance
Deloitte Legal completó el podio de Mergermarket con 95 operaciones por 23.670 millones de euros, un salto de seis posiciones. PwC Legal se situó en quinta posición con 81 transacciones y 20.230 millones. EY Abogados protagonizó uno de los ascensos más espectaculares: del puesto 32 al décimo, con 87 operaciones por 15.370 millones. KPMG Abogados mantuvo presencia estable con 59 mandatos. Estas firmas multidisciplinares compiten directamente con los bufetes tradicionales gracias a su oferta integral (legal, fiscal, financiero y due diligence).
Boutiques y firmas especializadas
Andersen ha reforzado su área de real estate, liderada por los socios César Morales, Antonio Ñudi y Eduardo González. González lideró el asesoramiento a Real I.S. en el alquiler de una nave logística de 10.500 m² a Logifrio, mientras que Carlos Morales desde Valencia asesoró la reconversión de un hotel en Benidorm en un proyecto de flex living de lujo.
La encuesta de El Confidencial Jurídico incluye también a otras firmas internacionales activas en inmobiliario español: Hogan Lovells (Orson Alcocer, socio responsable de Real Estate), Addleshaw Goddard (José Antonio Calleja), Pinsent Masons (José Luis García-Manso) y Jones Day (Javier Muñoz Méndez y Luis Jiménez-Díaz). Otras firmas con actividad destacada en el sector son Ecija (820 millones de euros en transacciones inmobiliarias), Watson Farley and Williams (financiación de activos) y Ashurst (780 millones en operaciones).
Ranking de despachos en M+A España 2025 (Mergermarket)
| Despacho | Tipo | Operaciones | Importe (millones de euros) |
|---|---|---|---|
| Cuatrecasas | Nacional | 218 | 16.830 |
| Garrigues | Nacional | 201 | 17.210 |
| Uría Menéndez | Nacional | 142 | 27.580 |
| Pérez-Llorca | Nacional | 119 | 20.750 |
| Deloitte Legal | Big Four | 95 | 23.670 |
| EY Abogados | Big Four | 87 | 15.370 |
| PwC Legal | Big Four | 81 | 20.230 |
| Gómez-Acebo y Pombo | Nacional | 64 | n.d. |
| KPMG Abogados | Big Four | 59 | 11.460 |
| Freshfields | Internacional | 15 | 31.480 |
| Linklaters | Internacional | 38 | 14.970 |
| A+O Shearman | Internacional | 31 | 15.820 |
| Clifford Chance | Internacional | 28 | 13.890 |
Fuente: Mergermarket Global and Regional M+A Rankings 2025 y TTR Data. Datos de M+A general en España (no exclusivos del sector inmobiliario).
Mapa de socios clave en inmobiliario
| Despacho | Socios clave en inmobiliario | Especialización destacada |
|---|---|---|
| Garrigues | Óscar de Santiago, Héctor Muñoz, Lorenzo Clemente, Blanca I. Jiménez Aparicio, David Arias Guedón, Vicente Climent, J.J. Berdullas | Carteras inmobiliarias, Socimis, urbanismo, fiscalidad |
| Uría Menéndez | Diego Armero, Fernando Azofra, J.A. Pérez Rivarés, Iván Abad, Marta Ríos | Joint ventures, fondos internacionales, logístico, hotelero, ESG |
| Cuatrecasas | Sergio Agüera, Joaquín Garaulet, Ramón Gil, Aina Maragall, Silvia Alcoverro (counsel) | M+A inmobiliario, urbanismo, hoteles Baleares |
| Pérez-Llorca | Alejandro Osma, Teresa Madeira Afonso (Lisboa), Adriana Martín (Barcelona) | Fondos internacionales, hoteles, oficinas, OPAs |
| Gómez-Acebo y Pombo | Enrique Isla, Fernando Soto (ex Freshfields), Jaime Díaz de Bustamante, Mónica Weimann | Build-to-rent, Socimis, hoteles, logística |
| Freshfields | Bosco Montejo (socio director Madrid), Cristina Esteve | Financiación inmobiliaria, cross-border |
| Andersen | César Morales, Antonio Ñudi, Eduardo González, Carlos Morales (Valencia) | M+A inmobiliario, urbanismo, reconversión |
| Hogan Lovells | Orson Alcocer | Real estate, grandes plataformas, living |
| Addleshaw Goddard | José Antonio Calleja | Inmobiliario, rotación de activos |
| Jones Day | Javier Muñoz Méndez, Luis Jiménez-Díaz | Inmobiliario, venta de plataformas |
| Pinsent Masons | José Luis García-Manso | Inmobiliario, living, regulatorio |
| KPMG España | Carlos Bardavío | Inmobiliario, fiscalidad, marco regulatorio |
Fuente: Elaboración propia a partir de Chambers and Partners, Legal 500, TTR Data, El Confidencial Jurídico y páginas web de los despachos.
Las operaciones que marcaron 2025
En el ámbito estrictamente inmobiliario, Uría Menéndez asesoró a Greystar en la compra de tres residencias de estudiantes a Merkel Capital (más de 1.200 camas en Pamplona, Sevilla y Sabadell), mientras que Garrigues actuó para la parte vendedora. Andersen asesoró a Vitruvio (Socimi de Abante) en la compra del edificio de Orense 69 a Mutualidad, y a Lar España y Arcano en su acuerdo con The Residential Club para un proyecto de flex living en Málaga. Gómez-Acebo y Pombo asesoró a Mutua Madrileña en el lanzamiento del primer FILPE en España destinado a viviendas premium para mayores de 65 años. En el segmento hotelero, Real I.S. adquirió el Hotel Barceló Raval de Barcelona a Union Investment por 67,5 millones de euros (BDO Abogados, Linklaters, Noerr y Pérez-Llorca).
Fuera del inmobiliario puro, pero con fuerte impacto en los rankings de los despachos, destacaron la adquisición de Dorna por Liberty Media (4.200 millones de euros, asesorada por Pérez-Llorca, Uría Menéndez, Garrigues, KPMG Abogados, Latham and Watkins y O’Melveny), la integración de Saba Infraestructuras por Interparking (1.300 millones, con Linklaters, Freshfields, Uría Menéndez y Deloitte Legal), la OPA de Naturgy (2.332 millones, asesorada por Freshfields, Linklaters y Pérez-Llorca) y la adquisición de EYSA por Tikehau Capital por 600 millones (Herbert Smith Freehills, Pérez-Llorca y Squire Patton Boggs).
El inicio de 2026 confirmó la inercia positiva del mercado inmobiliario: la compra por Inmocaixa del edificio Estel en Barcelona por 385 millones de euros, la venta de los parques comerciales de Castellana Properties a Ares Management por 279 millones, la inversión de M+G de 239 millones en residencial en Madrid y Barcelona, y la adquisición de 17 hoteles vacacionales de Soho Boutique por Bluesea (asesorada por Andersen).
Perspectivas 2026: el año de los megadeals
Según una encuesta de El Confidencial entre una decena de bufetes de referencia, el 92% prevé aumentar la facturación y el 80% estima que el nivel de actividad será más alto que en 2025, con operaciones de mayor tamaño. Los grandes fondos preparan la salida al mercado de las plataformas de activos inmobiliarios que han construido en los últimos años.
Varias operaciones de gran envergadura están en marcha. Blackstone ha activado la venta de Fidere (5.300 viviendas en Madrid, operación cercana a los 1.200 millones de euros; Brookfield negocia su adquisición), analiza la desinversión de Hotel Investment Partners (HIP) (69 establecimientos y 20.000 habitaciones) y podría estudiar la venta de Testa (9.000 viviendas). La cartera de centros comerciales de la familia Balkany (La Vaguada, Gran Vía 2, Plaza Norte 2 y otros centros) podría alcanzar los 1.600 millones de euros, con Banco Santander y Merlin Properties entre los interesados junto a Klépierre, Orion y Norges Bank.
El segmento Living en todas sus variantes será el gran protagonista de 2026. Como señala Fernando Azofra (Uría Menéndez), el sector abarca residencial para venta, flex living, residencias de estudiantes y vivienda asequible, seguido de activos hoteleros, logísticos y centros de datos. Estos últimos, según Ramón Gil (Cuatrecasas), han dejado de ser inversiones alternativas para convertirse en infraestructuras críticas por la revolución de la IA, aunque la incertidumbre sobre el suministro eléctrico sigue siendo la gran inquietud. Los despachos coinciden en que el mercado no presenta signos de burbuja, sino un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda.
La inversión cross-border seguirá siendo clave: España se posiciona como el destino número uno o dos de atracción de inversión extranjera inmobiliaria en Europa, con 7.741 millones de euros de origen estadounidense en 2025 y un interés creciente de capital británico (170 transacciones) y francés (146 transacciones).
Entre los desafíos regulatorios, Alejandro Osma (Pérez-Llorca) aboga por un gran pacto de estado que promueva más suelo público, la reconversión de inmuebles terciarios en residenciales y la agilización de licencias. Carlos Bardavío (KPMG España) insiste en un marco regulatorio estable que aporte seguridad jurídica e incentivos fiscales. Enrique Isla (Gómez-Acebo y Pombo) destaca el trabajo de Madrid y Andalucía movilizando suelos para vivienda asequible mediante concesión demanial y derecho de superficie. Ramón Gil (Cuatrecasas) advierte de la necesidad de disipar la sobrerregulación e inseguridad jurídica que frena la inversión residencial.
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