El mercado español de retail cerró el Q1-2026 con 1.345 millones de euros transaccionados en centros comerciales y parques de medianas, un 61% más que en el mismo período del año anterior, según el informe EY The Retail Property Telescope 2026. Es el mejor arranque de año desde 2015 y consolida a España como destino prioritario del capital institucional europeo en un entorno global que, paradójicamente, se enfría.
Inversión en retail en España — evolución reciente (millones de €)
España como excepción positiva en un contexto global que se enfría
El primer trimestre de 2026 ofrece una imagen dual del mercado global de retail. A escala mundial, el volumen de inversión ha caído un 13% respecto al Q1-2025 —de 36.300 millones a 31.600 millones de euros—, en un entorno de mayor volatilidad geopolítica y menor disponibilidad de capital: el dry powder retrocedió un 15% entre 2024 y 2025, y cerca del 68% del capital captado en el Q1-2026 se enmarca ya en estrategias value add u oportunistas.
Frente a ese repliegue global, España registra su mejor trimestre de la última década en inversión retail. Los aproximadamente 1.300–1.345 millones de euros transaccionados solo en el Q1-2026 equivalen a cerca de la mitad del volumen anual de 2025 concentrado en un solo trimestre. Este repunte se explica parcialmente por el traslado de operaciones que venían fraguándose desde el Q4-2025, así como por el cierre de transacciones de gran tamaño que han marcado el inicio de año.
El sector ha pasado de un nivel deprimido en 2023 a la recuperación más completa del inmobiliario terciario europeo, con un crecimiento de +185% en dos años y siendo el único mercado europeo con momentum positivo en este arranque de 2026.
Cuatro pilares que explican el atractivo estructural de España
La tracción inversora no es coyuntural. Se apoya en cuatro factores que se refuerzan mutuamente:
Outperformance macroeconómica sostenida. El PIB español creció un 2,8% en 2025 y se prevé un avance del 2,1% en 2026, por encima de la media europea. El mercado laboral se mantiene resiliente a pesar del repunte del paro en el Q1-2026, y el crecimiento de los salarios reales sigue sosteniendo la capacidad de gasto de los hogares.
Sentimiento institucional en máximos. España ocupa la primera posición en intención inversora según el informe Investment Intentions a marzo de 2026, reflejo de una percepción de estabilidad relativa que contrasta con la mayor incertidumbre en otros mercados del continente.
Pipeline de calidad. La combinación de capital recycling por parte de propietarios clásicos —Unibail, Hammerson y otros— que desinvierten activos no estratégicos o cierran vehículos al final de su vida útil, junto con ventas forzadas en el segmento semi-líquido, genera una ventana de entrada atractiva para capital nuevo.
Gap estructural de rentabilidad. El producto prime en España ofrece entre 30 y 50 puntos básicos anuales más de rentabilidad que activos equivalentes en Francia o Alemania. Este diferencial, junto con las rentabilidades estructuralmente superiores a las de las oficinas, la logística, el residencial y el hotelero, convierte al retail español en una apuesta asimétrica favorable para el capital institucional.
Rotación de capital en Europa: quién entra y quién sale
En el plano europeo, 2026 está marcado por una rotación clara del capital. Entran perfiles core/core+ y operadores especializados en net lease con foco en contratos de larga duración (WALTs elevados), inquilinos single-tenant y alta calidad crediticia —como Realty Income o Agree Realty Corporation—. Al mismo tiempo, parte de los grandes propietarios tradicionales como Unibail y Hammerson desinvierten selectivamente para gestionar liquidez o cerrar vehículos cuyo plazo ha vencido.
La recuperación de liquidez no es homogénea. La actividad es mucho más ágil en producto prime, escalable y con rentas aseguradas —parques de medianas grocery-anchored y locales en calle prime con procesos competitivos—, mientras que en activos semi-líquidos los procesos de due diligence se alargan más de lo previsto y el vendedor termina recurriendo a estructuras de apoyo como el pago aplazado o los préstamos al vendedor (vendor loans).
Los fundamentales operativos respaldan la tesis de inversión
Las afluencias a los centros comerciales se han normalizado y se sitúan ya en niveles próximos a los registrados antes de la pandemia, aunque todavía ligeramente por debajo de 2019. Sin embargo, las ventas han crecido con fuerza: +26% en 2025 respecto a 2019, lo que refleja un consumidor más eficiente —menos tiempo de paseo, mayor intención de compra— y un mayor gasto por visita.
El desempeño es especialmente sólido en operadores de alimentación fresca, salud y belleza, deporte y productos esenciales. Por el contrario, los operadores de electrónica acusan la sustitución digital, y la moda mid-tier sigue enfrentando presión en márgenes que dificulta su competitividad, compensada parcialmente por apuestas en flagships y estrategias omnicanal.
Las tasas de esfuerzo se mantienen saludables y, en términos generales, por debajo de los niveles de 2019. Esto abre una ventana para el crecimiento del ebitda a medida que la gestión activa y los vencimientos contractuales permitan trasladar parte del crecimiento de ventas a las rentas contractuales.
Ventas en centros comerciales vs. afluencias — índice base 100 (2019)
El canal físico evoluciona, no desaparece
El comercio electrónico continúa ganando cuota, pero la narrativa ya no es de sustitución sino de reconfiguración. En España, el canal físico ha pasado de representar aproximadamente el 94% de las ventas en 2019 al 88% en 2024: no porque las ventas en tienda caigan, sino porque el online crece a una velocidad muy superior.
Esta dinámica obliga a los operadores a redefinir el mix de usos y las superficies disponibles: menos moda mass market, menos espacio para hipermercados y más restauración, ocio, salud y belleza, servicios, wellness y formatos flexibles como pop-ups y specialty leasing. Los anclajes tradicionales también se reconvierten: los hipermercados reducen superficie, los cines ceden paso a gimnasios u otros usos activos, y el click & collect gana presencia como punto de contacto omnicanal.
Sin obra nueva: el CAPEX se concentra en reposicionamiento
La oferta nueva de centros comerciales está prácticamente paralizada. El pipeline proyectado a dos años está dominado por parques de medianas, que representan aproximadamente el 92% del total previsto. El grueso del capital se dirige hacia el reposicionamiento del stock existente: renovación de zonas de restauración, galerías, áreas de ocio y reconversión de anclajes.
Este enfoque permite capturar tres palancas de valor simultáneamente: reducir la tasa de desocupación, elevar las rentas medias en los procesos de re-arrendamiento post-obra y aumentar el tráfico y el tiempo de estancia, con el consiguiente efecto positivo sobre las ventas de los inquilinos y, por extensión, sobre el NOI del activo.
Modelos de alquiler más flexibles y orientados al dato
El modelo contractual también evoluciona. Las estructuras híbridas con componente variable ganan peso: más rentas indexadas con caps, carencias de pago en procesos de re-arrendamiento, contribuciones al acondicionamiento (fit-out), límites en gastos de comunidad y duraciones más cortas con opciones de salida más flexibles para el inquilino.
Todo ello se apoya en una gestión crecientemente basada en el dato: conteos de afluencia granulares, plataformas de CRM y fidelización, datos de ventas por inquilino y herramientas de geointeligencia que aceleran la conversión del crecimiento operativo en crecimiento de NOI. La gestión activa deja de ser un diferencial y se convierte en el estándar del sector.
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