Grupo Lar, Argis, Mercadona: quién reforma qué en España en 2026

Datos: Brains Real Estate · reformas privadas con inicio en 2026 según lo declarado en licencias y visados de obra · corte 14 de julio

La reforma privada es la cara menos visible de la inversión inmobiliaria, pero es donde mejor se lee la estrategia del capital: qué activos merecen dinero para seguir compitiendo y cuáles cambian de vida. El seguimiento de licencias y visados de Brains Real Estate registra 337 reformas de activos inmobiliarios promovidas por empresas privadas con inicio en 2026, una vez excluidas las actuaciones de infraestructura y energía. Suman 303,6 millones de euros, con la vivienda como primer destino (114 millones), seguida del segmento sanitario y sociosanitario (49,6 millones) y el hotelero (46,6 millones). Conviene precisar que las cifras corresponden a los datos declarados en las propias licencias y visados de obra: no todas las empresas comunican sus actuaciones por esta vía ni siempre con presupuestos definitivos, por lo que el registro debe leerse como un indicador de tendencia y no como un censo exhaustivo del mercado.

La comparativa homogénea con 2025 —obras iniciadas hasta el 14 de julio de cada año— dibuja la tendencia con claridad: el número de reformas cae un 14%, pero el presupuesto crece un 30%, hasta los 282,9 millones de euros. Es el mismo patrón que domina la obra nueva: menos operaciones, de mucho mayor tamaño. El inversor ya no reforma para mantener; reforma para reposicionar, y eso exige tickets más altos.

La vivienda absorbe el dinero… y casi todo es cambio de uso

El residencial lidera la reforma privada de 2026 con 150 obras, 114 millones de euros y unas 940 viviendas en transformación. Pero lo revelador está en la letra pequeña de las grandes operaciones: la mayor reforma residencial del año es Torre Castelló, el proyecto con el que Grupo Lar y fondos gestionados por BlackRock están convirtiendo la antigua sede del Ministerio de Hacienda, en la madrileña calle María de Molina 50, en 158 viviendas de lujo y una residencia de estudiantes — la licencia declara 29 millones de euros de presupuesto de ejecución para la reforma residencial. La segunda es la transformación de la antigua sede de Johnson & Johnson en Campo de las Naciones en un complejo de flex living de unas 250 unidades con piscina y garaje, de la mano de Argis a través de su fondo Living Fund II, con 12,2 millones declarados.

El patrón se repite escalón a escalón: Lamar Development invierte 9,2 millones en Casa Lamar Cedaceros 9, la reconversión de un antiguo edificio de oficinas del Barrio de las Letras en 22 residencias ultra-prime con interiores de Patricia Urquiola; Be Grand avanza en su proyecto residencial de Las Letras; y en Málaga, la cooperativa El Sillar destina 5,3 millones a convertir el hotel El Cantal en 73 viviendas. Oficinas que pasan a ser casas, hoteles que pasan a ser cooperativas, edificios enteros que se reconvierten en flex living: la escasez de suelo finalista en las grandes capitales ha convertido el cambio de uso en la vía más rápida para producir vivienda, y la reforma es su herramienta.

Hoteles: el ticket más alto del mercado

El hotelero es el segmento donde la reforma exige más capital por operación: su presupuesto mediano alcanza los 1,6 millones de euros, más de seis veces el del residencial (248.000 euros). Son 29 obras y 46,6 millones de euros que retratan el reposicionamiento continuo de la planta hotelera española: Jandía Resort invierte 6,1 millones en la reforma del hotel Fuerteventura Princess, en plena renovación de su complejo de la playa de Esquinzo; en Barcelona, la rehabilitación del Acevi Villarroel, en el Eixample, suma 6 millones; el hotel Bahía de Vigo, cerrado desde enero para ejecutar las obras, acomete una reforma integral de sus 141 habitaciones y de su icónica fachada para subir a cuatro estrellas superior, con 5,4 millones y reapertura prevista en 2027; y en Logroño, la histórica Casa Trevijano se rehabilita para convertirse en el Fuente Murrieta Eurostars, un cuatro estrellas superior promovido por Hoteles Murrieta (Grupo Clavijo y Grupo Zeplás) — la licencia declara 4,8 millones de ejecución dentro de un proyecto cuya inversión total anunciada asciende a 15 millones de euros. El camino inverso también existe — el citado hotel El Cantal malagueño se despide como alojamiento para volver como vivienda.

Del supermercado al trastero: la reforma programática

Junto a las grandes operaciones singulares convive otra reforma privada, sistemática y silenciosa. La protagoniza Mercadona, que en 2026 tiene en marcha 15 reformas de supermercados por 24,5 millones de euros — la práctica totalidad del presupuesto del segmento retail —, con actuaciones tipo de en torno a tres millones por tienda en Baleares, Málaga y otras plazas. En oficinas, la operación del año es la rehabilitación de Conren Tramway en Barcelona, con 17,8 millones de euros, que concentra ella sola la mayor parte de la inversión del segmento. Y entre los usos alternativos destaca una señal de los tiempos: la reforma de un edificio barcelonés para trasteros de self storage, con 18 millones de euros de Trasters Self Storage, una de las tres mayores reformas privadas del año.

Fuente: Brains Real Estate · mayores reformas privadas de activos inmobiliarios con inicio en 2026 (excluidas obras de infraestructura, energía y mutuas sanitarias)

Madrid y Barcelona concentran el 45% del capital

La geografía de la reforma privada es la de los dos grandes mercados institucionales. Madrid lidera la inversión con 76,3 millones de euros en 32 operaciones — el ticket medio más alto del país, empujado por las reconversiones residenciales — y Barcelona la sigue con 60,5 millones en 43 obras. Entre ambas concentran el 45% de todo el presupuesto. Por detrás aparecen los mercados donde la reforma tiene acento turístico y sanitario: Málaga (16,6 millones), Zaragoza (15), Las Palmas (13,5), Valencia y Baleares (12,3 cada una).

De acuerdo con Brains Real Estate, plataforma de big data del sector inmobiliario, la lectura de fondo es que la reforma privada se ha convertido en una vía de inversión inmobiliaria con entidad propia: menos obras, tickets crecientes y un objetivo dominante — llevar activos obsoletos u infrautilizados hacia los usos donde la demanda aprieta, con la vivienda a la cabeza. Mientras el suelo finalista siga escaseando en Madrid y Barcelona, la máquina del cambio de uso tiene cuerda para rato.