Fuente: BBVA Research · Julio 2026
Las ventas de vivienda frenan en 2026 pese a una demanda favorable
Los fundamentos de la demanda siguen siendo sólidos. El euríbor a 12 meses se mantendrá en niveles relativamente bajos, en torno al 2,7% en 2026 y 2027, y la creación de hogares continuará siendo elevada, apoyada por un saldo migratorio que superará las 600.000 personas anuales. El empleo seguirá creciendo, aunque con menor intensidad, y la remuneración real por asalariado también avanzará, aunque de forma moderada.
Sin embargo, BBVA Research ha revisado a la baja su previsión de ventas para 2026 tras una evolución más débil de lo esperado en los primeros meses del año. El organismo espera ahora una caída del 7,3% en el conjunto del ejercicio, frente al crecimiento del 4,8% registrado en 2025. La razón principal no está en la demanda, sino en la oferta: la escasez de vivienda disponible y el fuerte encarecimiento de los precios están dejando fuera del mercado a una parte de los compradores. Para 2027 se espera una recuperación tímida, con un avance del 0,6%, que situaría el volumen de operaciones algo por encima de las 700.000 al año, un nivel que sigue siendo históricamente elevado.
La producción de obra nueva repunta, pero sigue lejos de cubrir la demanda
Del lado de la oferta, la fotografía es algo más alentadora, aunque insuficiente. Los visados de vivienda de obra nueva crecerán un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027, lo que llevará la inversión en construcción residencial hasta el 5,7% del PIB en 2026 y el 6,0% en 2027. En términos de vivienda iniciada, esto se traducirá en 153.000 unidades en 2026 y 170.000 en 2027, frente a las 139.000 registradas en 2025.
El problema es que ese ritmo de producción, en torno a 160.000 viviendas anuales, sigue quedando muy por debajo de las necesidades derivadas de la creación de hogares, que el INE cifra en unos 223.000 en 2026 y 217.000 en 2027. Como recuerda el informe, entre el inicio de una vivienda y el registro de su venta transcurren de media unos 25 meses, por lo que el efecto de este repunte de visados tardará aún en trasladarse plenamente al mercado.
| Variable | 2025 | 2026 (p) | 2027 (p) |
|---|---|---|---|
| Ventas de vivienda (var. interanual) | +4,8% | -7,3% | +0,6% |
| Visados de vivienda (var. interanual) | +8,8% | +10,1% | +12,6% |
| Precio de vivienda nominal (var. interanual) | +11,2% | +12,0% | +5,7% |
| Déficit de vivienda acumulado (viviendas) | 712.000 | 807.000 | 885.000 |
Fuente: BBVA Research a partir de INE, MITMA y MIVAU · Julio 2026
El déficit de vivienda no deja de crecer
La consecuencia de este desajuste entre la creación de hogares y la construcción es un déficit de vivienda que lleva años ampliándose sin freno. Según BBVA Research, esta brecha ha pasado de 176.000 viviendas en 2021 a 712.000 en 2025, y seguirá aumentando hasta las 807.000 en 2026 y las 885.000 en 2027.
Fuente: BBVA Research a partir de INE y MITMA · Julio 2026
El fenómeno, además, se concentra de forma muy desigual: las comunidades con mayor creación de hogares —encabezadas por la Comunidad Valenciana, Cataluña, Madrid y Andalucía— acumulan también el mayor déficit relativo. En conjunto, las viviendas terminadas entre 2021 y 2027 solo habrán dado respuesta al 52% de los hogares creados en ese periodo, según las estimaciones del organismo. Revertir esta tendencia exigiría un cambio de escala en la inversión residencial: para reducir el déficit a la mitad en 2030, la inversión en vivienda tendría que aproximarse al 10% del PIB, casi el doble del nivel previsto en el escenario actual.
Los precios seguirán al alza por el desequilibrio entre oferta y demanda
Mientras la oferta no logre absorber la demanda embalsada, el ajuste del mercado seguirá haciéndose vía precios. BBVA Research prevé que el precio de la vivienda en términos nominales crezca un 12,0% en 2026 y un 5,7% en 2027, tras el 11,2% registrado en 2025. En términos reales, es decir, descontando la inflación, el avance sería del 7,9% en 2026 y del 2,9% en 2027.
Fuente: BBVA Research a partir de MIVAU · Julio 2026
A los factores estructurales de escasez de suelo finalista y falta de mano de obra se suma un riesgo adicional: la persistencia de las tensiones comerciales internacionales, que eleva la incertidumbre sobre los costes de los materiales de construcción y podría reducir la viabilidad de algunos proyectos, retrasando aún más la respuesta de la oferta.
El Plan Estatal de Vivienda mejora el diseño, pero no resuelve el problema de fondo
En este contexto, las administraciones han intensificado sus iniciativas para aumentar la oferta. La más relevante es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que eleva la dotación presupuestaria estatal hasta los 7.000 millones de euros, con cofinanciación autonómica, e introduce un cambio estructural hacia un parque público permanente orientado al alquiler asequible. El plan incluye también ayudas para financiar la urbanización de suelo, incentivos a la industrialización de la construcción y medidas para sacar viviendas vacías al mercado.
Aun así, BBVA Research es cauto sobre su alcance real: el plan permitiría construir entre 45.000 y 70.000 viviendas a lo largo de cuatro años, un volumen reducido frente a un déficit que ya superaba las 700.000 viviendas en 2025. Además, no aborda de forma decidida los principales cuellos de botella de la oferta —la escasez de suelo finalista, los largos plazos urbanísticos, la falta de mano de obra y la incertidumbre regulatoria—, por lo que su efectividad dependerá en buena medida de la coordinación entre administraciones y de la capacidad de movilizar inversión privada.
El mercado residencial español encara 2026 y 2027 con una paradoja de fondo: la demanda sigue firme, pero el mercado no puede satisfacerla al ritmo necesario. Mientras la producción no alcance a la creación de hogares, el déficit seguirá ensanchándose y los precios seguirán marcando máximos, aunque a un ritmo algo más moderado que en los últimos ejercicios. El reto para el sector y para las administraciones no es solo construir más, sino hacerlo con la escala y la velocidad que el problema exige.
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