El mercado inmobiliario español afronta una etapa de tensión que podría agravarse en los próximos años. Según el ‘Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026‘ elaborado por CaixaBank Research, el déficit de vivienda en España seguirá aumentando hasta superar las 900.000 unidades en 2029. El estudio atribuye esta situación a una demanda muy activa frente a una oferta insuficiente y poco flexible.
Durante 2025, la actividad residencial alcanzó un nivel elevado, con más de 714.000 transacciones, la cifra más alta desde 2007. Este dinamismo estuvo impulsado por factores como el crecimiento poblacional, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la fortaleza del mercado laboral y condiciones financieras favorables. Sin embargo, en la segunda mitad del año comenzaron a aparecer señales de desaceleración vinculadas al encarecimiento de los precios y a la escasez de vivienda disponible, especialmente en obra nueva.
Oferta limitada y desequilibrios territoriales
El informe subraya que la oferta sigue sin responder al ritmo de creación de nuevos hogares. Aunque los visados de obra nueva han mostrado avances, la producción efectiva de viviendas continúa siendo insuficiente. Esta brecha ha contribuido a acumular un déficit que supera las 730.000 viviendas desde 2021, con una concentración geográfica muy marcada. Cerca de la mitad de ese déficit se localiza en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Esta concentración evidencia que la respuesta del mercado es más débil precisamente en las zonas donde la demanda es más intensa, lo que incrementa los desequilibrios existentes. En estas áreas, la presión sobre los precios se ha intensificado por la limitada disponibilidad de vivienda.
Además, el estudio apunta que el contexto actual difiere del observado antes de la crisis de 2008. En lugar de una evolución homogénea de los precios, ahora se aprecia una notable dispersión territorial. Las subidas más pronunciadas se registran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios con fuerte atractivo turístico, donde la demanda supera ampliamente a la oferta disponible. Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado de los precios desde 2015, consolidándose como los principales polos de encarecimiento. En paralelo, las zonas turísticas han ampliado la brecha de precios respecto a otras regiones, reflejando una mayor presión de la demanda internacional y nacional en determinados enclaves.
