El equipo de gobierno del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz ha aprobado el proyecto de una nueva ordenanza municipal destinada a regular la conversión de locales situados en planta baja en viviendas y viviendas-taller. Con esta aprobación, la iniciativa inicia ahora su recorrido administrativo, que deberá culminar con su aprobación definitiva en el Pleno y su posterior entrada en vigor. La propuesta busca establecer un marco claro para determinar en qué condiciones y en qué lugares será posible transformar antiguos locales comerciales en espacios residenciales. Al mismo tiempo, pretende compatibilizar esta posibilidad con la protección de las principales zonas comerciales y con el mantenimiento de una ciudad en la que convivan diferentes usos.
Borja Rodríguez, concejal de Modelo de Ciudad, Urbanismo y Vivienda, ha defendido la medida como una herramienta para aprovechar espacios actualmente destinados a otros usos y favorecer la creación de nuevos hogares. «Con esta ordenanza defendemos la función social de la vivienda e impulsamos la regeneración urbana», ha señalado, destacando que hasta mil locales podrían convertirse en domicilios en planta baja.
El responsable municipal también ha puesto el foco en la incorporación de la vivienda-taller, una fórmula que permitirá combinar el espacio residencial con una actividad vinculada al trabajo. Según ha explicado, esta opción puede facilitar una alternativa habitacional y contribuir a reducir los desplazamientos dentro de la ciudad, dentro de la apuesta municipal por una Vitoria-Gasteiz orientada a la creación de vivienda asequible.
Requisitos para convertir un local en vivienda
La futura normativa establece que los espacios que se transformen en viviendas o viviendas-taller tendrán que cumplir unas condiciones mínimas para garantizar que puedan ser utilizados como hogares con todas las garantías. En concreto, deberán respetar los requisitos de habitabilidad, salubridad, accesibilidad y calidad recogidos en la normativa vigente del País Vasco. La ordenanza toma como referencia el Decreto 80/2022, de 28 de junio, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad y diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales de Euskadi. También incorpora la modificación introducida por el Decreto 55/2026, además del resto de normas técnicas y sectoriales que resulten aplicables en cada caso.
La propuesta no plantea, por tanto, que cualquier local pueda convertirse automáticamente en una vivienda. La transformación estará condicionada tanto por las características del inmueble como por su ubicación y por el cumplimiento de las obras y requisitos necesarios para garantizar que el nuevo domicilio reúna las condiciones exigidas. Además, los locales que puedan acogerse a esta posibilidad deberán tener una antigüedad mínima de siete años desde la obtención de la licencia de primera ocupación. Una vez realizadas las actuaciones necesarias para adaptar el espacio, el inmueble tendrá que utilizarse como domicilio habitual y permanente de su titular. Esta última condición pretende evitar que la nueva posibilidad se utilice para crear segundas residencias u otros espacios con una finalidad distinta a la prevista por la ordenanza. El texto establece expresamente que los inmuebles transformados «deberán destinarse a domicilio habitual y permanente del titular», por lo que quedará prohibido destinarlos a segunda vivienda o a cualquier otro uso.
Protección de las principales zonas comerciales
Uno de los elementos centrales de la propuesta es la delimitación de las áreas en las que sí se podrá llevar a cabo la conversión. El proyecto establece determinadas zonas residenciales aptas para estas transformaciones, pero también contempla calles reservadas y espacios considerados de especial interés comercial, donde se dará prioridad a la conservación del tejido comercial. El objetivo es preservar los ejes que concentran una mayor actividad, tránsito y utilización del espacio público. De esta forma, el Ayuntamiento pretende evitar que la transformación de locales en viviendas termine reduciendo la presencia de comercios en las calles consideradas estratégicas para la vida urbana de los diferentes barrios.
Rodríguez ha explicado que «se protegerán las principales calles comerciales», una decisión que dejará fuera de la transformación a zonas como el Casco Medieval y el Ensanche. También quedarán excluidas buena parte de Arriaga y las áreas de Salburua y Zabalgana que todavía no estén consolidadas. La protección no se limitará únicamente a esos ámbitos. Según ha detallado el concejal, «en el resto de Vitoria-Gasteiz se protegerán también las arterias principales», de manera que la aplicación de la futura ordenanza tendrá en cuenta tanto las zonas específicamente reservadas como los principales ejes de actividad comercial.
