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Seguir apostando por la colaboración público-privada; promover la regeneración urbana y el cambio de uso o dar un hueco al segmento affordable son algunos de los retos del inmobiliario, según Javier García-Mateo, socio responsable del sector real estate para el área de Strategy and Transactions en EY España. En BNews Podcast, el experto repasa la actualidad inmobiliaria y analiza la evolución de los grandes segmentos: residencial y oficinas.
¿Invertir o no invertir? La buena inversión se realiza en un entorno de certidumbre, explica el socio de EY España. «A día de hoy, si lo hablamos en un argot futbolístico, nos están moviendo la portería cada 15 minutos, no sabemos si hay que disparar a la izquierda, a la derecha… Hasta que la portería no se ponga en su sitio, los inversores no van a poder tomar decisiones de verdad». El cambio llegará, explica, cuando la inflación se relaje y los tipos de interés dejen de subir en toda Europa. Aunque aquí la inflación comienza a relajarse, los pasos del Banco Central Europeo (BCE) todavía los rigen las economías de Alemania, Francia o los países del Norte.
«Mientras que en Alemania no veamos que baja la inflación, mucho me temo que el BCE no va a dejar de considerar subir los tipos de interés», detalla García-Mateo. Hasta entonces, habrá que esperar. Desde su perspectiva, lo normal sería que la subida de tipos provocara un frenazo progresivo en la actividad económico, «como un barco transatlántico que se va frenando; cuando esté frenado, los costes dejarán de subir».
Cuando eso suceda, el BCE podrá reflexionar sobre si sería o no factible volver a bajar los tipos de interés. Lo haga o no lo haga, «lo que está claro es que en ese momento la portería tendremos la portería fija». Es entonces cuando el inversor sabe cuánto le va a costar el préstamo promotor durante los próximos seis meses y qué precio puede poner para que le salgan los números. «Si en la calculadora te está cambiando los números cada dos semanas, es muy difícil hacer las matemáticas».
¿Un consejo para un joven inversor que no haya efectuado su primera transacción? García-Mateo recomendaría ahorro y apostar por lo seguro, la renta fija, que actualmente da muy buenas rentabilidades en el corto plazo. Insiste también en la necesidad de más iniciativas inmobiliarias que transformen activos ya existentes, como oficinas o centros comerciales.
Cierre de 2022 y arranque de 2023 en el real estate español
Según EY España, el cierre de 2022 es «buenísimo» gracias a la actividad generada hasta el tercer trimestre. El sector que mejor ha hecho los deberes en materia de cifras es el residencial, seguido de hotelero y oficinas. Por su parte, el retail ha experimentado la reactivación en los centros comerciales, aunque «la actividad sigue siendo poca», según García-Mateo. Y también el logístico generó muchísima actividad hasta mayo.
¿Cómo arrancará 2023? En EY España «somos prudentes», responde García-Mateo. Su equipo espera un primer trimestre bajo a nivel de actividad. «Más allá de eso, tendremos que esperar, nadie lo sabe. En el momento en que veamos que los tipos de interés se estabilizan y que la curva forward de tipos de interés empieza a bajar su pendiente; y que el bono alemán, italiano, español, empiezan a 10 y a 30 años empiezan a bajar la yield… Eso ya es un indicador de que la situación se está normalizando», puntualiza.
A partir de ese momento, los inversores oportunistas y los internacionales volverán a invertir en España: «a buen seguro, pronto les volveremos a ver aquí, no vendiendo sino comprando«, concluye García-Mateo.
Residencial: acceso a la vivienda, sector affordable e inversión
El residencial en Europa cae un 45% este 2022 tras un 2021 récord, con tan solo 55.000 millones transaccionados en inversión mayorista. Pese a protagonizar tan solo el 4% de toda esta actividad inmobiliaria, España crece un 40% respecto a 2021 dada la alta actividad producida en el segmento durante el primer semestre.
Según EY, los fondos han concentrado el groso de sus inversiones en el residencial español en la primera mitad de año para adelantarse a la subida de los tipos y a los riesgos geopolíticos internacionales. Las cifras demuestran que los inversores confían en el sentido de esta inversión en el largo plazo, explica García-Mateo.
En su opinión, la necesidad de esta inversión es una cuestión estructural, no temporal. «Hace falta renovar un parque de viviendas que tiene una vida útil de más de 50 años» y hacerlo, además, en todos los niveles económicos.
El experto de EY señala que, actualmente, los precios, especialmente en alquiler, han llegado a un punto por el que «la tasa de esfuerzo para afrontar la accesibilidad de una familia normal a una vivienda está en peligro». Esto, en un contexto salarial que no parece que vaya a mejorar en los próximos años, provoca la preocupación en muchas familias que no saben si podrán alquilar el alquiler. De aquí surge, en su opinión, la urgente necesidad de trabajar en el segmento affordable.
A los extranjeros, cuando llegan en avión a España, les extraña ver tanto latifundio, comenta. «¿Cómo es posible que la gente aquí no tenga casa?» En su opinión, se debe a que «las políticas de urbanismo y la compleja organización de unas y otras competencias, desgraciadamente, no se haya podido desarrollar el suelo a una velocidad que respondiese a las necesidades de mercado«. Esto, además, se traduce en más tensión en el precio.
A día de hoy, hay varios obstáculos: la incertidumbre, la subida de los costes de financiación, que alcanzan su récord en los últimos diez años o los elevados costes de construcción que los promotores tienen que asumir, también fuertemente sacudidos con la inflación. Opina que la forma de atender este problema social es mantener y fortalecer a apuesta por proyectos público-privados que atiendan estas necesidades sociales.
Affordable sí, pero «sin necesidad de capar los precios ni de obligar al promotor a que parte de lo que construya sea de protección oficial, sino buscando ámbitos, suelos, donde tenga sentido dar vivienda asequible a una parte de la población que la necesita», matiza el experto.
Madrid o Barcelona, ¿referentes en el segmento oficinas europeo?
En comparación con otras cities ciudades europeas, alquilar una oficina en las grandes ciudades españolas es más barato que hacerlo en otras zonas de Europa. Cree que «España acumula un déficit y un gap de precio en el alquiler de oficinas», en su opinión, porque siempre ha sido un país muy terciario, enfocado en servicios y muy centrado en el turismo. «Ni en Madrid ni en Barcelona hemos conseguido atraer grandísimas compañías, grandísimos centros de innovación, donde vengan profesionales de altísimo nivel que justifiquen que Madrid o Barcelona sean grandes sedes que justifiquen pagar un precio de alquiler de oficina tan alto con en Frankfurt, Londres, París… donde sí se instalan gigantes», puntualiza García-Mateo.
En este sentido, la presencia de esta clase de empresas en una zona sí daría lugar al encarecimiento de las rentas, pero «el peso específico que tienen las pymes en el mercado arrendatario es tan alto, que estas empresas no pueden asumir un esfuerzo tan alto al pagar un precio medio de alquiler».
No hay que olvidar, explica el experto, la relevancia de sectores como hostelería, restauración o turismo en nuestra economía, ámbitos que no pueden competir a nivel económico con las grandes empresas de la city o las grandes start-ups que trasladan su sede a zonas como París, por ejemplo. «Todo eso hace que sean muy poquitos los usuarios de oficinas que puedan estar dispuestos a pagar en Madrid más de 35 €/m²/mes o, en Barcelona, más de 27 €/m²/mes«. Por eso se explica el diferencial.
Desde su perspectiva, el mercado oficinas atraviesa una transición que pasa por colocar en el centro nuevos criterios como la sostenibilidad, la flexibilidad o una mayor atención desde el área de RRHH. La ubicación, por su parte, continúa siendo la clave por excelencia e incluso determina el dinamismo del segmento según la zona. EY señala, en este sentido, lo que la consultora denomina «efecto frontera M-30«, que consiste en la acumulación del tejido empresarial en lo que sería la conocida como «almendra madrileña».
García-Mateo recuerda en este punto que tanto fondos de inversión como la Administración madrileña están desarrollando conjuntamente distintos proyectos que suponen la creación de nuevas zonas tanto financieras como residenciales. Se refiere a proyectos como el desarrollo de Cuatro Torres Business Area (CTBA) o MASID, de Stoneshield en Tres Cantos. Con Madrid Nuevo Norte, si todo evoluciona según lo previsto, el efecto frontera se mitigará, al menos, en la dirección noroeste y nordeste. El objetivo es «abrir la ciudad hacia el Norte» y convertirse en un hub de conexión de Europa entre las Américas y Asia.
