Los fondos concentraron sus inversiones en el living para adelantarse a la subida de los tipos de interés y a los riesgos geopolíticos derivados del contexto macroeconómico internacional. Esta es una de las conclusiones de The Living Property Telescope, la última publicación del área de real estate de EY España.
La inercia impulsó la inversión hasta alcanzar las cifras de inversión de 2021 a finales del tercer trimestre de 2022 (1.800 millones de euros), pero el mercado está perdiendo impulso, según la consultora.
2022 ha sido un año marcado por la crisis geopolítica y la subida del precio del dinero a ambos lados del Atlántico, un panorama que ha llevado al capital institucional a decantarse por sobreponderar sus carteras de inversión mayorista en el mercado de Estados Unidos, concentrando hasta el 25% del total de un mercado de inversión institucional mundial que alcanzó los 297.000 millones de euros. La cifra supone un retroceso del 26% respecto del 2021.
En Europa, ¿cómo ha sido la inversión en living? Este año, el viejo continente ha registrado una caída del 45% tras un 2021 récord, transaccionando solamente 55.000 millones de inversión mayorista al haber sido muy penalizada por los inversores institucionales
desde el comienzo de la invasión rusa de Ucrania.
Inversión en el segmento living español durante 2022
Pese al descenso generalizado, España celebra el aumento de un 40% con respecto a 2021 del volumen alcanzado entre inversión directa y transacciones de préstamos con subyacente inmobiliario, con un total de 3.900 millones.
El incremento se debe, apunta EY, a la más que elevada actividad materializada entre enero y junio de 2022. En realidad, hasta el 4% del total de esta inversión institucional en Europa ha acabado destinado al segmento living del real estate español.
Entre las operaciones más destacables, destacan los 600 millones desembolsados por una cartera de 9.300 viviendas BTR. En la operación más grande del segmento, el fondo alemán Patrizia es la parte compradora y BeCorp, la parte vendedora. Le siguen en el ranking nombres como AXA, Allianz, All Iron Ventures o la Socimi Vivenio
En palabras de Javier García-Mateo, socio responsable del sector de Real Estate del área de Estrategia y Transacciones en la sede española de consultora, «los fondos de inversión aceleraron sus adquisiciones ante el progresivo encarecimiento de las condiciones de financiación una vez que su capital ya había sido levantado y preparado para ser invertido con anterioridad al estallido de la guerra».
Según los datos elaborados por su equipo, el deterioro de los fundamentales de la economía no ha pasado por alto antes los vendedores, una situación que ha propiciado el «aumento del interés vendedor» por parte de los tenedores de activos. EY señala especialmente los primeros seis meses de año y recuerda que no en todos los casos este interés se ha visto finalmente materializado.
El último Telescope sobre living español revela que los grandes players del mercado institucional «aprovecharon para refinanciar sus carteras y estructurar coberturas contra el aumento de los tipos de interés a través de derivados financieros».
El neto es que la inversión institucional en el residencial español -mediante inversión directa en activos o mediante préstamos con garantía hipotecaria-, ha subido un 40% respecto al pasado ejercicio. Se trata de un dato muy destacable ya que no contempla la inversión en las denominadas «nuevas formas de vivir». Así, excluye las inversiones en residencias de estudiantes y los proyectos de serviced apartments de inmuebles construidos sobre suelo de uso terciario.
¿Institucionales core que destaquen en 2022? La consultora señala a Patrizia, Allianz, Axa o CBRE Investment Management, con el mayor volumen de actividad, dejando poco margen de maniobra para competir a los inversores de perfil value added, como serían Harrison Street o Tikehau. En el ámbito de la deuda, los inversores más notables en el inmobiliario español han sido Deutsche Bank, Cerberus, Morgan Stanley o Fortress.
Tasa de esfuerzo a la hora de comprar o alquilar una vivienda
El informe también analiza la tasa de esfuerzo de los mercados locales españoles a la hora de comprar o alquilar una vivienda. «Una década después del punto álgido de la crisis inmobiliaria de España -que tuvo lugar en 2012-, en la actualidad ya no es tan evidente que la opción de alquilar sea más viable para los hogares, tal y como decía el consenso de los expertos de la Firma por aquel entonces», apunta la consultora.
«A pesar del encarecimiento de los costes de financiación hoy en día no está tan claro si a los hogares españoles les compensa alquilar en lugar de comprar, salvo en las tipologías de vivienda de 4 a 5 dormitorios, donde la demanda es mucho más reducida y el alquiler sigue teniendo un precio mucho más competitivo respecto de lo que supone pagar una hipoteca para comprar una vivienda similar en tamaño y calidad», explica Félix Villaverde, director de Real Estate de EY.
Si las familias tienen ahorros suficientes para poder abonar el 20% del precio de entrada de la vivienda, en el 54% de las provincias españolas el análisis de la tasa de esfuerzo media de los hogares para comprar es -incluso en estos momentos- inferior a la de alquilar.
La situación provoca que la mayoría de los residentes locales se decante por la compraventa, con más de 520.000 transacciones en el mercado minorista de primera y segunda mano. Además, se ve reforzada por el hecho de que el plazo medio de venta de una
vivienda en mercado -en casi todos los casos- es inferior a nueve meses, lejos de los 24-36 meses observados durante los años de la crisis financiera.
A pesar del fuerte incremento del Euribor en los últimos seis meses, actualmente, «comprar una vivienda compensa para la mayoría de los españoles siempre que se haya ahorrado para afrontar el 20% del pago inicial, y más en estos momentos donde la oferta en alquiler de obra nueva es tan escasa y va a serlo aún más, hecho que ha frenado de forma notable la promoción de vivienda para alquilar desde marzo, y previendo que hasta 2026 se ajuste en 7.500 unidades que verán retrasada su construcción”, asegura Javier García-Mateo.
Impacto en los precios de la vivienda en alquiler
La subida de los precios del alquiler registrada durante el último lustro tiene un recorrido escaso debido al endurecimiento de la coyuntura económica española y al mayor esfuerzo que asumen los hogares como consecuencia del impacto que la elevada inflación está suponiendo en su cesta de la compra.
Así, salvo que el Euribor continue su escalada, los precios de alquiler en España deberían ajustarse al menos un 11% para que la demanda de vivienda de 1 a 3 dormitorios se decante por el alquiler en lugar de la compra.
Por este motivo, fundamentalmente, los agentes del sector del alquiler están apostando por el segmento affordable, reclamando ayudas públicas que promuevan iniciativas de colaboración público-privada. El objetivo final es permitir un mejor acceso a la vivienda digna por parte de las clases medias y bajas que no dispongan de ahorro suficiente para poder participar en el mercado de compraventa.
Avalon o Culmia, compañías participadas por los inversores norteamericanos Ares Management y Oaktree, respectivamente, son dos claros ejemplos de esta tendencia
creciente en nuestro país y que está siendo continuada por la reciente alianza entre CBRE
Investment Management y su socio local Elix.
