Análisis del actual mercado de oficinas en la capital. El mercado de oficinas del municipio de Madrid cerró el cuarto trimestre de 2025 con un precio de venta de 2.764 euros por m2, máximo desde 2019, y un precio de alquiler de 18,34 euros por m2 al mes. La rentabilidad bruta se mantiene en el 7,96%, muy por encima del mercado residencial. Son los últimos datos extraídos de Brainsre, nuestra plataforma de big data inmobiliario.
Venta
Alquiler
Venta: recuperación sostenida desde los mínimos de 2022
El precio de venta de oficinas en el municipio de Madrid cerró el Q4 de 2025 en 2.764 euros por m2, acumulando cuatro trimestres consecutivos al alza. Tras tocar fondo en Q4 2022 (2.431 euros por m2), el mercado se ha recuperado un 13,7% en tres años.
El precio medio por unidad se sitúa en 1.123.515 euros, máximo desde el pico de 2017, lo que refleja tanto la subida de precio por metro cuadrado como el desplazamiento de la demanda hacia activos de mayor tamaño y calidad.
Evolución del precio de venta — euros/m2 y precio medio por unidad
Las oficinas pequeñas marcan máximos históricos en venta
El análisis por rango de superficie revela una dinámica de precios claramente diferenciada. En Q4 2025, las oficinas de menos de 100 m2 alcanzaron los 4.260 euros por m2 y las de 100 a 250 m2 los 4.234 euros por m2, ambas en máximos históricos. Este comportamiento refleja la intensa demanda de espacios compactos y flexibles impulsada por el trabajo híbrido y la expansión del coworking. La brecha entre el pequeño y el gran formato supera los 2.400 euros por m2, máximo de toda la serie.
Precio de venta por rango de superficie — euros/m2 (últimos 16 trimestres)
APIs y particulares convergen en venta; servicers en mínimos históricos
Las APIs publicaban a 2.822 euros por m2 en Q4 2025 y los particulares a 2.699 euros por m2, con una brecha de apenas el 4,5%. Los servicers, por el contrario, publicaban a 980 euros por m2, mínimo histórico de la serie y una caída de más del 50% desde los máximos de 2016, lo que apunta a carteras de baja calidad o con necesidades de rehabilitación significativa que se están liquidando a precio de derribo.
Precio de venta por tipo de vendedor — euros/m2 (2015-2025)
Tiempo de comercialización en venta: 7,5 meses, a la baja por segundo año
El tiempo de comercialización se situó en 7,5 meses en Q4 2025, reduciéndose desde el máximo de 8,6 meses de Q3 2024. La tendencia bajista confirma que la demanda está absorbiendo la oferta con mayor agilidad, lo que se traduce en un mayor dinamismo del mercado: cuanto menor es el tiempo necesario para cerrar una operación, más activo y líquido resulta el segmento. Aun así, los 7,5 meses actuales se mantienen muy por encima de los mínimos de 2019, cuando el mercado liquidaba activos en menos de 4 meses.
Tiempo de comercialización en venta — Meses (2015-2025)
Las agencias con mayor presencia en venta de oficinas en Madrid
Por volumen de unidades, Aproperties y Gilmar lideran el ranking en Q4 2025 con 46 inmuebles cada una, seguidas de Huspy (27), Gv Real Estate (23) y Remax (22). En cuanto a precio medio de venta, Altor Asesores encabeza la clasificación con 7.854 euros por m2, seguida de Hm Inmobiliaria (6.263 euros por m2), Busquets Galvez (5.845 euros por m2), Gv Real Estate (5.714 euros por m2) y Remax (3.993 euros por m2). La distancia entre el primer y el quinto puesto en precio refleja la heterogeneidad del producto comercializado por cada agencia.
Top 10 APIs por unidades de venta — Q4 2025
Top 10 APIs por precio de venta — euros/m2 · Q4 2025
Alquiler: estabilización en torno a los 18 euros por m2 al mes
El precio de alquiler de oficinas en el municipio de Madrid cerró el Q4 de 2025 en una media de 18,34 euros por m2 al mes. Tras la intensa subida entre 2015 y 2022 —de 13,4 euros por m2 a más de 18 euros por m2—, el mercado de alquiler ha entrado en una fase de consolidación con oscilaciones mínimas entre trimestres. Este comportamiento más plano, frente al mayor dinamismo del precio de venta, explica la compresión de yields observada desde los máximos de 2022.
Evolución del precio de alquiler — euros/m2/mes (2015-2025)
Rentabilidad bruta al 7,96%: más del doble que el mercado residencial
La rentabilidad bruta se situó en el 7,96% en Q4 2025, moderándose desde el máximo de Q1 2025 (9,39%) pero manteniéndose en niveles históricamente atractivos. La compresión reciente responde al mayor ritmo de subida del precio de compra respecto a las rentas. Con todo, el diferencial con el mercado residencial madrileño —cuyas yields rondan el 4-5%— sigue siendo el principal argumento para el inversor en activos terciarios.
La rentabilidad bruta de las oficinas en Madrid (7,96%) prácticamente dobla la del mercado residencial del municipio, consolidando las oficinas como el activo inmobiliario con mayor retorno relativo en la capital.
Evolución de la rentabilidad bruta — % (2015-2025)
Alquiler por tipo de vendedor: los servicers aguantan mejor en renta que en venta
En el mercado de alquiler, la brecha entre APIs (18,46 euros por m2 al mes) y servicers (16,55 euros por m2 al mes) es del 11,5%, notablemente menor que en venta. Este dato sugiere que las carteras de alquiler de los servicers tienen una calidad media superior a sus carteras de venta. Los particulares publican a 14,18 euros por m2 al mes, reflejando la menor profesionalización y el posicionamiento de precio del propietario individual.
Precio de alquiler por tipo de vendedor — euros/m2/mes (2015-2025)
Alquiler por superficie: los espacios pequeños marcan máximos en renta
Las oficinas de menos de 100 m2 alcanzan los 24,83 euros por m2 al mes en Q4 2025, máximo histórico de la serie. Las de 100 a 250 m2 cotizan a 21,41 euros por m2 al mes. Las grandes superficies de más de 1.000 m2 se alquilan a 17,64 euros por m2 al mes, un descuento del 29% respecto al formato pequeño. La prima del espacio compacto está en máximos y refleja la consolidación del trabajo híbrido y la fuerte demanda de producto flexible.
Precio de alquiler por rango de superficie — euros/m2/mes · Q4 2025
Tiempo de comercialización en alquiler: 7,8 meses, también a la baja
El tiempo de comercialización en alquiler se situó en 7,76 meses en Q4 2025, reduciéndose desde el máximo de 8,61 meses de Q3 2024. Esta evolución, paralela a la del mercado de venta, apunta a un mayor dinamismo en el segmento: la reducción progresiva de los plazos indica que la demanda está encontrando producto con mayor facilidad y rapidez. No obstante, los plazos en alquiler resultan ligeramente superiores a los de venta en los últimos trimestres, lo que sugiere que la oferta de espacios disponibles para arrendamiento todavía supera a la demanda activa en algunos segmentos.
Tiempo de comercialización en alquiler — Meses (2015-2025)
Las agencias con mayor presencia en alquiler de oficinas en Madrid
Forcadell lidera por volumen con 617 inmuebles, seguida de Regus (359), Wesel Consulting (348), Adventum (307) y Aproperties (262). La presencia de Regus e Iwg plc entre las primeras posiciones refleja el peso creciente del coworking en el mercado de alquiler. Por precio, Regus España encabeza el ranking con 61 euros por m2 al mes, seguida de Geppco (58,65 euros por m2), Cink Coworking (36,17 euros por m2), Regus (33,48 euros por m2) y Aproperties (29,72 euros por m2). Estas cifras incluyen servicios adicionales —recepción, salas, suministros— propios del espacio flexible, lo que explica el diferencial respecto al alquiler tradicional.
Top 10 APIs por unidades de alquiler — Q4 2025
Top 10 APIs por precio de alquiler — euros/m2/mes · Q4 2025
Análisis por distrito: Salamanca lidera la venta; Centro, el alquiler
El análisis por distrito muestra diferencias marcadas entre las dinámicas de venta y alquiler. En venta, Salamanca encabeza el ranking con 5.634 euros por m2, seguida de Chamberí (5.171 euros por m2) y Retiro (4.326 euros por m2). En alquiler, Centro lidera con 30,47 euros por m2 al mes, prácticamente empatado con Salamanca (30,46 euros por m2). Los distritos del sur —Moratalaz, Puente de Vallecas y Vicálvaro— carecen de datos de venta representativos, mientras que en alquiler oscilan entre los 16 y los 20 euros por m2 al mes.
El cruce entre ambas variables permite estimar la rentabilidad bruta implícita por distrito. Los distritos con mayor rentabilidad estimada son los que combinan precios de compra relativamente bajos con rentas activas: Villaverde (20,3%), Fuencarral-El Pardo (15,0%) y Carabanchel (15,1%) destacan en este ranking, aunque la escasa profundidad del mercado en estos distritos obliga a interpretar estas cifras con cautela. En los distritos prime, Salamanca (6,5%) y Centro (8,5%) presentan rentabilidades más ajustadas, coherentes con el mayor precio de compra de estos activos.
Precio de venta por distrito — euros/m2 · Q4 2025
Precio de alquiler por distrito — euros/m2/mes · Q4 2025
Resumen por distrito — Venta y alquiler de oficinas · Q4 2025
| Distrito | Venta €/m2 | Alquiler €/m2/mes | Rentab. bruta est. |
|---|
Nota metodológica: Todos los datos corresponden exclusivamente al municipio de Madrid. El análisis se basa en precios de publicación, no de transacción. La rentabilidad bruta estimada por distrito se calcula como (alquiler mensual x 12) / precio de venta. Los distritos sin dato de venta no disponen de oferta representativa. Fuente: Brainsre Data. Q4 2025.
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