Datos: Banco de España, Informe Anual 2025
El diagnóstico del supervisor es claro: las restricciones que frenan el crecimiento de la oferta son el principal factor que explica la presión sobre los precios. La oferta residencial ha respondido de forma insuficiente al avance de la demanda y la elasticidad de la oferta a largo plazo en España se sitúa en torno a 0,45, una respuesta muy limitada ante la subida de precios. El resultado es un desajuste acumulado entre las viviendas que se construyen y los hogares que se forman, una brecha que el informe cuantifica y compara con el entorno europeo.
Un déficit que se acelera frente a la formación de hogares
La demanda de vivienda se apoya en 2025 en un crecimiento significativo del empleo y de la renta disponible real de los hogares del 2,5%, junto a unos flujos migratorios que elevan la población un 0,9%. El Banco de España estima en 240.000 el aumento del número de hogares en 2025, una formación que la obra nueva no consigue equilibrar. La brecha entre lo que se construye y lo que se necesita sigue abierta y, según el informe, se está ampliando.
El diferencial negativo entre la construcción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares se acelera desde 2021: el 52,5% de ese desajuste se concentra precisamente en el periodo 2021-2025. En perspectiva europea, el déficit acumulado español del 3,7% de los hogares contrasta con el 1,5% de Italia y con la situación de equilibrio de Francia, mientras que Portugal acumula un déficit cercano a las 300.000 viviendas, equivalente al 6,6% de sus hogares.
Déficit de vivienda acumulado por país
Suma 2021-2025 · % sobre el stock de hogares residentes en 2025
Fuente: Banco de España · Informe Anual 2025 (gráfico 2.11)
SE CONCENTRA ENTRE 2021 Y 2025
Suelo y urbanismo: el cuello de botella
El informe sitúa en el suelo y la gestión urbanística el principal freno estructural. Existe planeamiento para construir vivienda en suelo urbanizable equivalente al 53% del tamaño de la ciudad ya construida, pero su materialización es lenta. En las seis grandes áreas urbanas —donde reside el 36% de los hogares— las viviendas previstas en suelo de desarrollo suman 1,1 millones, el 16% del total, una cifra que el ritmo de la gestión urbanística condiciona de forma determinante.
La heterogeneidad territorial es enorme. Según el Sistema de Información Urbana, las viviendas potenciales en suelo de desarrollo alcanzarían las 550.000 en Madrid, equivalentes al 19% de sus hogares actuales, frente a las 163.000 de Sevilla (27%) o las 120.000 de Barcelona (apenas un 5,9%). El problema no es solo de planeamiento, sino de ejecución: la materialización de las viviendas previstas se sitúa en el 28% en Sevilla, el 35% en Madrid y Málaga y el 46,6% en Zaragoza.
| Área urbana | Viviendas potenciales en suelo de desarrollo | Ejecución del planeamiento |
|---|---|---|
| Madrid | 550.000 (19% de hogares) | 35% |
| Sevilla | 163.000 (27% de hogares) | 28% |
| Barcelona | 120.000 (5,9% de hogares) | n. d. |
| Zaragoza | n. d. | 46,6% |
Fuente: Banco de España · Informe Anual 2025, con datos del Sistema de Información Urbana (SIU, 2025). n. d.: no disponible en el informe
El supervisor apunta también a la densidad como margen de maniobra. Los planes municipales prevén en el suelo de desarrollo una densidad media menor que la del suelo urbano ya consolidado. Densificar esas áreas conforme al gradiente del suelo consolidado permitiría elevar de forma notable las viviendas previstas en las seis grandes áreas urbanas, de las que el 67% correspondería a Madrid y el 21% a Barcelona. Con todo, el informe advierte de que un uso más intensivo exigiría inversiones en infraestructuras para evitar costes de congestión.
Un sector de la construcción con déficit de tamaño y productividad
A los límites del suelo se suman las debilidades del sector promotor y constructor. El informe describe un déficit de tamaño empresarial, una caída sostenida de la productividad y rentabilidades contenidas, factores que en conjunto limitan la capacidad de inversión. A ello se añaden el aumento de los costes de producción y la falta de disponibilidad de mano de obra cualificada, que estrechan aún más la respuesta de la oferta ante una demanda que no cede.
El capítulo recuerda además que una parte del parque existente podría reorientarse al uso residencial, pero su capacidad es reducida sin nueva construcción. En las provincias con mayor actividad económica, el margen para incrementar la oferta a partir del parque actual se sitúa entre el 10% y el 14%. Las provincias más dinámicas son, paradójicamente, las que menos viviendas tienen disponibles para ampliar la oferta, lo que refuerza la conclusión del informe: sin una respuesta estructural por el lado de la oferta, el problema no tiene solución.
Turismo y compradores extranjeros: presión sobre la demanda
Sobre la demanda concurren usos alternativos al residencial. Las compras de no residentes supusieron el 7,4% del total entre 2021 y 2025, con una media anual de 50.000 viviendas, frente al 3,8% de 2007. Aunque su peso agregado es modesto, se concentran en zonas turísticas: representaron el 33,3% de las compraventas en Alicante, el 27,9% en Málaga, el 23% en Baleares y el 20,3% en Santa Cruz de Tenerife, mercados donde la presión sobre los precios ya es máxima.
La vivienda turística añade tensión en los mismos enclaves, con un peso relevante sobre el tamaño del mercado del alquiler en los centros vacacionales. El conjunto dibuja un mercado donde la demanda —residencial, turística y de no residentes— crece con fuerza frente a una oferta cuya respuesta sigue siendo insuficiente, lo que para el supervisor exige políticas estructurales centradas en el suelo y la gestión urbanística, con coordinación entre los tres niveles de gobierno con competencias en vivienda.
El Informe Anual 2025 del Banco de España no deja margen para la ambigüedad: España tiene un problema de vivienda de oferta, no de demanda, y su solución requiere reformas estructurales que van más allá de las políticas de contención de precios. El ritmo de formación de hogares seguirá superando al de construcción mientras la gestión del suelo no se agilice, la industria promotora no gane escala y los tres niveles de la Administración no actúen de forma coordinada. El diagnóstico está sobre la mesa; la pregunta es si la respuesta política estará a la altura.
Nota metodológica · Fuentes
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