Un cambio de ciclo tras los últimos acontecimientos económicos e internacionales. Éste es el diagnóstico que se hace en el mercado inmobiliario español, que tras años de grandes compras de reconocidos inversores internacionales, ven como muchos de ellos empiezan la operación salida.
Se trata de grandes fondos y gestoras, o promotoras controladas por inversores extranjeros que, ante un nuevo escenario de subida de tipos y una inflación en máximos de los últimos años, creen conveniente deshacer posiciones.
El caso más paradigmático es el de Blackstone. La gestora estadounidense fue uno de los players que apostó con más firmeza por el residencial español, después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la falta de un marco jurídico estable hace que opten por salir de este mercado, manteniendo solo sus activos más estratégicos.
Sin embargo, expertos inmobiliarios consideran normal este tipo de ventas y mantienen que la demanda es superior a la oferta en el residencial en alquiler. En el caso concreto de Blackstone señalan que se trata de una rotación normal de cartera, después de haber cumplido más de 8 años desde que aterrizó en España.
La firma de inversiones internacionales no es la única que ha puesto en el mercado una gran cartera de viviendas. La promotora cotizada Neinor Homes ha contratado a Savills para estudiar una posible venta de hasta 1.500 viviendas.
Nuveen estudia una desinversión parcial
Nuveen Real Estate es otra de las gestoras que estudia desinversiones en el residencial español. La compañía liderada en España por Marta Cladera cuenta con la plataforma Stay, junto a Kronos Homes. Stay cuenta con un pipeline de 5.000 viviendas, de las que Nuveen dispondrá del 95%.
La hipotética venta sería de una participación del 40%, por lo que Nuveen seguiría manteniendo la propiedad de la mayoría del porfolio build to rent.
Avalon y Grupo Lar mantiene inversiones
Avalon Properties, filial española de la gestora norteamericana Ares Asset Management, tanteó hace unos meses la venta de su gran plataforma build to rent. Avalon ha comprado numerosos residenciales de obra nueva destinados al alquiler y es el adjudicatario de dos lotes del Plan Vive de la Comunidad de Madrid.
Sin embargo, en las ultimas semanas, ha disipado los rumores, con la compra de cinco residenciales a Amenabar por 60 millones de euros. También, en enero, adquirió 225 viviendas a Aedas Homes. Avalon continúa apostando por el mercado español, a la espera de que el clima de incertidumbre se disipe.
También, Grupo Lar y Primonial mantienen intacta su joint venture, en la que invertirán 900 millones en la promoción de una plataforma de 5.000 viviendas. Solo en 2022 tienen pensado formalizar inversiones para sumar 1.500 unidades, a través de la compra de suelos o de residenciales llave en mano.
Operaciones build to rent, ¿en el aire?
Sin embargo, estas operaciones están teniendo respuesta positiva en el mercado. Sobre todo, de aquellos inversores que buscan retornos más bajos, pero en productos estables, señalan en el sector.
Este es el caso de las aseguradoras, con un coste de capital y una rentabilidad exigida muy baja. Este tipo de compañías han sido las que han permanecido más activas en el mercado del alquiler en los últimos meses.
Axa compró 750 viviendas a Blackstone por 285 millones de euros; en Méndez Álvaro, Sanchinarro, Alameda de Osuna, San Sebastián de los Reyes, Boadilla y Majadahonda. En paralelo, mantiene la promoción de 330 viviendas de protección pública de precio limitado en Tetuán.
También, Allianz ha cerrado grandes transacciones en las últimas semanas. La más relevante la compra de un residencial en Paseo de la Castellana a Blackstone por 185 viviendas. Este activo, con una gran madurez y recorrido, cuenta con 245 viviendas que darán una rentabilidad del 1% a la aseguradora.
Los promotores buscan fórmulas para salvar el build to rent
Si hay alguien interesado en la promoción de residenciales llave en mano son las promotoras. Estas compañías renuncian a una parte de su rentabilidad, pero eliminan cualquier riesgo promotor o derivado de la promoción. En el build to rent cuentan con un contrato de venta antes de empezar la construcción.
Sin embargo, en la coyuntura actual, esto puede volver se en su contra. Con un aumento de los costes de construcción, que roza el 25%; las promotoras pueden ver comprometido su margen. También, los patrimonialistas pueden no recibir las yields esperadas.
