La oferta aumenta pero siguen faltando plazas. Residencias de estudiantes es uno de los segmentos que más se ha transformado en los últimos años. Marcada por la venta del portfolio RESA al fondo de infraestructuras holandés PGGM (900 millones), en España, la cifra de inversión PBSA de esta tipología de activo se situará en 1.500 millones en 2022. ¿A qué retos se enfrenta este producto en el inmobiliario español?
Según el informe Residencias de estudiantes. Radiografía de un sector en crecimiento elaborado por la consultora JLL, en 2021, España tan solo ofertó 102.707 plazas para un total de casi 1,4 millones de estudiantes, 588.000 de los cuales necesitan una plaza. Se traduce en una tasa de 14 estudiantes por cama, o una tasa de provisión del 7,3%. El número de camas aumenta pero la cantidad sigue siendo insuficiente para cubrir la potencial demanda existente.
Juan Manuel Pardo, director de Living en JLL España, lo tiene claro: «Hace falta producto en todos los mercados». Según los cálculos de la consultora, para mantener el ritmo de crecimiento actual se necesitará una inversión de unos 3.600 millones en nuevos desarrollos, si queremos escalar hasta un 11,4% en 2035. Por otra parte, se necesitarán otros 3.200 millones para reformar el stock obsoleto. En total, 6.800 millones de euros.
Un mercado en auge
La cifra de matriculados universitarios en modalidad presencial aumentó un 0,5% interanual durante el curso 21-22, hasta lograr los 1.398.782 estudiantes, según el Ministerio de Universidades. Justo el curso anterior, la movilidad de estudiantes nacionales había aumentado un 6,4%. Y aunque a causa de la pandemia España recibió un 9% menos de estudiantes Erasmus, la cifra de internacionales -en general- logró un nuevo récord en el 21-22, confirmando la tendencia alcista, con un aumento un 7,7%.
Varias españolas se cuelan en el ranking de las mejores universidades del mundo. Sumado a la oferta cultural y de ocio, España se posiciona como un destino «muy apreciado» por los estudiantes y el favorito en la beca de movilidad europea.
El apetito inversor tampoco deja de crecer. El objetivo, a menudo, es la diversificación en las carteras. Ante la escasez de producto a la venta, las compras de proyectos de residencias futuros o en construcción aumentan. Desde el Q4 2021, el 34% de estas transacciones se ha realizado bajo estructuras de forward purchase o forward funding.
Oferta de la residencia de estudiantes
Durante el último año, el número de plazas ha crecido un 5,6%. El ratio de cobertura aumenta año tras año, pero lo hace lentamente: en el 17-18, un 6,7%; en el 21-22, un 7,3%. Sin embargo, la media europea es del 13,8%, así que el español es aún un mercado poco maduro y con gran recorrido de crecimiento.
Cuatro comunidades autónomas concentran hasta el 64,4% de la oferta: la Comunidad de Madrid, con un 21,1% del total; Andalucía, con el 15,7%; Cataluña, con el 14,9%, y Castilla y León, con otro 12,7%. De cara al curso 2025, JLL calcula que la capacidad total aumentará hasta cerca de 123.000 camas y más regiones entrarán en juego.
Futuro de las residencias de estudiantes: oportunidades de inversión
¿Qué zonas son las más candentes en este mercado? Según la encuesta de JLL, la mirada inversora muestra especial interés por mercados como el de Madrid, Granada, Bilbao o Málaga. La consultora avanza que el interés se desplaza a ciudades secundarias, con buenos fundamentales pero poca oferta.
Por ejemplo, en ciudades como Murcia, Valladolid o Alicante, la demanda potencial no baja de 17.287 plazas; 13.847 y 13.493, respectivamente. Por su parte, los ratios de cobertura se sitúan en bajos porcentajes: 1,5%, 4,4% y 4,5%, respectivamente. La oportunidad de negocio existe.
Actualmete, ¿hacia dónde se dirige la inversión? Los inversores están apostando por dos vías: o desarrollar nuevos proyectos de residencias de estudiantes o rehabilitar el stock existente. Si JLL calcula que habrá 1,45 millones de estudiantes y 123.000 plazas ofertadas en España durante el curso 25-26, una década más tarde, en el 35-36, las cifras podrían aumentar hasta 1,6 millones de estudiantes y 181.960 plazas.
Además de la obra nueva, la asignatura pendiente es reacondicionar las 58.540 plazas obsoletas del mercado, que suponen hasta un 57% de la oferta actual. El otro 22% es standard; otro 16% se considera new scheme y el 5% se encuentra fuera de mercado.
Según JLL, los mayores tenedores a nivel nacional son los inversores holandeses, que acumulan un 27% del total de la oferta, seguidos de los estadounidenses, con otro 22%. Los españoles tienen menos peso en este mercado, con tan solo el 9% del stock de camas operativas. Por tipología del inversor, los gestores de fondos acaparan el 46% del producto operativo y en construcción, seguidos por los fondos de pensiones, quienes representan el 28%.
En la actualidad, Resa, MiCampus, Livensa Living, GSA-Yugo y Xior Student Housing son los cinco operadores con mayor número de camas en gestión. Seguidamente a estos encontrarnos la Universitat Autónoma de Barcelona, siendo esta la entidad pública con mayor número de camas bajos gestión.
¿Quién acapara más atención inversora? Madrid y Barcelona suman el 57% de inversiones desde el Q4 2021 hasta el Q3 2022, pero JLL insiste en la importancia cada vez mayor de otros mercados. La actividad inversora se extiende por la geografía española, especialmente, en zonas con universidades de prestigio como Sevilla, Valencia, Granada, Zaragoza, Málaga o Salamanca. La capital hispalense, por ejemplo, es desde 2021 la provincia con más operaciones registradas: un total de seis transacciones por un importe global de más de 110 millones.
«Siguiendo la tendencia de los últimos años, se espera que el sector PBSA en España siga madurando y consolidándose teniendo en cuenta, además, que se trata de un mercado aun con mucho recorrido. La liquidez actual en los mercados de capital, unida a los fuertes fundamentales de este sector, hace prever que sea uno de las tipologías de activos más resilientes en lo referente a ajustes de valor provocado por la situación actual de inflación y la subida de tipos. Se espera que la inversión PBSA siga aumentando en 2022 y en años venideros a la vez que irá ganando en importancia sobre el total de la inversión inmobiliaria», Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España.
Últimas noticias sobre residencias de estudiantes
Esta misma semana, Yugo ha sumado dos residencias de estudiantes: Bermejales (Sevilla) y Yugo Coliseo Europa (Villaviciosa de Odón). La residencia sevillana cuenta con 242 habitaciones y la madrileña, otras 406 habitaciones.
A finales de octubre, Amro y Falco Capital anunciaron el desarrollo de otro proyecto de esta tipología en Alicante. Amro Estudiantes Alicante, con 30 millones de inversión, tendrá capacidad para 280 estudiantes en una zona donde la escasez de alojamiento estudiantil es una situación crónica.
Además, The Social Hub, antes The Student Hotel, abrió residencias en Madrid y Barcelona y planea más inmuebles en cinco años; Yugo y Merkel Capital se aliaron para sumar un nuevo gigante del segmento en España y ACR, por su parte, construirá una residencia de estudiantes en madera con 337 habitaciones en Zaragoza.
