¿Hacia dónde va el mercado del alquiler en España? ¿Qué tendencias pueden marcar el paso o ayudar al sector a ir recortando de una vez por todas el abismo que separa oferta de demanda? A estas preguntas trató de contestar, durante la celebración del XVIII Salón Inmobiliario del Mediterráneo, la mesa Tendencias al alza más allá del alquiler tradicional.
Moderada por el CEO de Brains Real Estate, Alejandro Aguirre de Cárcer, contó con la participación de Ferran Font, director de Estudios y portavoz de Pisos.com; Manuel Vidal-Quadras, cofundador de Caterina House; y Antonio de la Fuente, managing director en Corporate Finance, de Colliers. La conclusión de la mesa mezcla la endémica falta de oferta con el papel de un actor clave en la ecuación, como es la administración pública. «Si los gobiernos no van a ayudar, al menos que no molesten».
La frase pertenece al representante de Colliers pero resume el espíritu del problema. Si la inflación interanual sube un 10%, el alquiler subirá la apuesta. Particularmente, en las ciudades que ya tienen el mercado tensionado y disparado, como Alicante, Barcelona o Palma de Mallorca, que registran incrementos del precio por metro cuadrado en el entorno del 20%, más del doble que el IPC, según los últimos datos recogidos por la plataforma de big data inmobiliario de Brainsre.
Es lo normal cuando la oferta es minúscula y la demanda se multiplica. Tanta es la diferencia que un informe realizado por Aquila Capital en verano cifró en 2,5 millones las viviendas en alquiler que necesita España en pocos años, como recordó Aguirre. Mientras tanto, Pedro Sánchez habla de movilizar desde las administraciones unas 100.000 de alquiler asequible o social de aquí a 2026 y suena a una apuesta desmedida y fuera de la realidad.
No es para menos. Según unos datos recientes del Ministerio de Transporte, en España se construyeron en los últimos 30 años un total de 8,9 millones de viviendas. Es decir, que para cubrir la demanda haría falta destinar toda la producción inmobiliaria residencial al alquiler durante una década (y contando con que hubiera tres o cuatro años de cifras muy elevadas y por encima de la media).
Así que es normal que se exija «una verdadera implicación por parte de las administraciones públicas», reclama Ferran Font. Desde su experiencia en el portal inmobiliario de Pisos.com, considera que el alquiler es un mercado cuyos precios sólo pueden bajar ante situaciones extremas como pudo ser lo más duro de la pandemia y en activos pequeños y del centro de las ciudades.
«No es tan difícil tomar medidas», replica Antonio de la Fuente, poniendo como ejemplo varios ajustes en cuanto a IVA y otras figuras fiscales que podrían impulsar el mercado y que no tienen nada que ver con el exceso de celo regulatorio que sí se denuncia desde todo el sector alrededor de la nueva Ley de Vivienda.
Para Font, el problema es que se sigue sin admitir que el mercado del alquiler en España sigue dependiendo de los pequeños propietarios quienes, ante el aluvión de novedades o de globos sondas sobre la regulación del alquiler, optan por no sacar sus viviendas al mercado.
Si hubiera un verdadero mapa de viviendas vacías se podría empezar a desenredar la madeja, aunque tampoco estaría de más pensar en que las administraciones asuman en qué consiste (y a quién pertenece) el mercado en España.
Como también ayudaría la profesionalización de ciertos agentes inmobiliarios respecto al alquiler. El cofundador de Caterina House incide en que «no tiene nada que ver el proceso de venta de un inmueble con su alquiler, porque con el primero se acaba al firmarse el contrato y el segundo continúa la gestión. Es un trabajo de prestación de servicios continuo». Para él, la solución pasa por tener operadores de alquiler especializados en el segmento.
Más a corto plazo, las alternativas del mercado de alquiler siguen produciéndose ajustándose a las necesidades y sin esperar la reacción pública. Alejandro Aguirre constata que el coste mensual de una factura de la luz en un hogar del norte de Europa es mayor que el del alquiler de una vivienda en la costa. Es lo que el sector llama turismo energético y es una tendencia más que, como fue la obligación de la terraza tras la pandemia, puede convertirse en algo más.
Co-living, multifamily, un senior living proyectado desde lo residencial pero con los servicios integrales de un barrio, hoteles con estancias a la carta, oficinas y viviendas integradas en un mismo recinto… El futuro suele ir más rápido que unas administraciones que aceleran con sus planes de vivienda para alquiler a pocos meses de las elecciones municipales y autonómicas.
