La incertidumbre económica asusta porque nadie se pone de acuerdo en el impacto que puede tener sobre toda la sociedad. Es tiempo de buscar cobijo y, más allá de que a esta crisis se llega con mejores fundamentales y base que en 2008, desde las empresas que forman el sector inmobiliario creen que habrá oportunidades y, sobre todo, lugares donde refugiarse. Por ejemplo, España y todo el segmento del living, desde el alquiler tradicional a las residencias de estudiantes o de mayores.
La consultora inmobiliaria Knight Frank ha elaborado una nueva encuesta (European Living Sectors Investor Survey) a inversores sobre el sector living europeo y entre sus muchas conclusiones, el sondeo demuestra que España sigue siendo un país con un enorme atractivo para invertir.
Tras encuestar a 44 inversores institucionales, que actualmente operan en los sectores de living en Europa y que, en conjunto, gestionan activos residenciales por valor de 70.000 millones de euros en todo el continente, Knight Frank calcula que, en total, los encuestados tienen previsto destinar 151.000 millones de euros adicionales a los sectores de living en Europa de aquí a 2027. Es decir, más del doble.
De acuerdo con los resultados de la encuesta, los tres mercados que ofrecen las mejores oportunidades de inversión son Reino Unido, España y Alemania.
Las fortalezas de España
En cuanto a España, «el apetito de los inversores por el producto de alquiler sigue siendo fuerte, respaldado por los desequilibrios de la oferta y la demanda en todo el país», destacan desde la consultora. Prueba de ello es que los volúmenes de inversión durante los primeros nueve meses del año se sitúan un 60% por encima del total registrado en 2021.
Un informe realizado por Aquila Capital a principios de verano ya cifró en nada menos que 2,5 millones las viviendas en alquiler necesarias en España para cubrir la demanda actual e incipiente. Y se refería a cobertura prácticamente inmediata.
Además, los fundamentales de build to rent (BTR) en nuestro país «son extremadamente convincentes y el sector de living en general en España ofrece uno de los mayores potenciales de Europa», señalan desde Knight Frank.
No son pocas las noticias que salen cada semana sobre grandes empresas del sector que se abren a esta nueva modalidad, ya sea para desarrollar de principio a fin el proyecto o para vender en bloque el resultado. La más reciente, Metrovacesa, que venderá a Magno Living casi 200 viviendas en el barrio de Entrenúcleos, en Dos Hermanas (Sevilla).
De fondo, destella el problema de fondo: hay una gran escasez de viviendas de alquiler. En paralelo, cada vez más personas optan por este tipo de alojamiento: actualmente, el 25 % de los hogares alquilan su vivienda en comparación con menos del 18 % hace 5 años. Se espera que esto cambie nuevamente por al menos otros 200 puntos básicos durante los próximos 5 años.
Entre los principales inversores que miran a España se encuentran los fondos de inversión, las instituciones y los promotores, que han representado el 40%, el 23% y el 20% de la inversión total en lo que va de año, respectivamente.
«En este contexto, la oferta especializada para el alquiler está aumentando (aunque partiendo de una base baja), y también estamos viendo cómo los promotores y los bancos reposicionan la construcción para vender activos para el mercado del alquiler», indica Elaine Beachill, directora de BTR, Retail & Hospitality de Knight Frank.
Otro de los puntos fuertes de España es el largo recorrido que aún tiene por delante en otras dos ramas del living cada vez más presentes para los inversores: residencias de estudiantes y de mayores (o senior living en toda su dimensión).
Por el lado de los riesgos, y al igual que en otros mercados europeos, el aumento de la inflación es motivo de preocupación a medida que suben los tipos de interés, «aunque la falta de oferta de viviendas nuevas puede significar que el sector promotor está más protegido de las subidas de tipos, y los bancos siguen proporcionando financiación».
Como resultado, Knight Frank espera que los inversores sean más selectivos, pero los rendimientos en los sectores de la vivienda siguen siendo superiores a los de otras clases de activos, como los bonos del Estado o la renta fija.
La gran demanda existente, junto con la falta de proyectos de inversión, ha llevado a los inversores a centrarse en crear alianzas a largo plazo con promotoras locales con el objetivo de alcanzar el nivel potencial experimentado en otros mercados de la UE y crear economías de escala en los diferentes activos de living en todo el país.
Europa: un aumento significativo
Ya a escala continental, y siempre según el estudio de Knight Frank, el 75% de los encuestados tiene previsto «aumentar significativamente» su inversión total en los próximos cinco años, y una cuarta parte (25%) confirmó que esto representaría duplicar los volúmenes de inversión actuales.
Stuart Osborn, director de Inversión Residencial Europea de Knight Frank, apunta que «el crecimiento de los sectores living europeos continúa avanzando a buen ritmo». «Los resultados de nuestro último estudio confirman que el apetito de los inversores por los mercados europeos de viviendas para estudiantes, el segmento multifamily y para personas mayores es insaciable. Estos sectores se comportan con solidez en épocas de turbulencia económica; dado que nos enfrentamos a un contexto macroeconómico potencialmente desafiante el próximo año, los inversores buscan aumentar su exposición en sectores anticíclicos con una dinámica defensiva», añade.
Elaine Beachill, directora de BTR, Retail & Hospitality de Knight Frank, se centra en las posibles complicaciones: «Aunque el interés de los inversores por los activos living en toda Europa sigue siendo fuerte, las actuales presiones macroeconómicas y geopolíticas significan que la actividad seguirá siendo moderada en el último trimestre del año antes de recuperarse en la primera mitad de 2023″.
«Lo más importante es que la parte ocupacional del mercado sigue funcionando bien. Se mire por donde se mire, existen graves desequilibrios entre la oferta y la demanda, a medida que la población envejece, el número de estudiantes aumenta y el poder acceder a una vivienda empeora, lo que respaldará la actividad inversora», concluye.
