El mercado de oficinas en España atraviesa un momento marcado por la escasez de espacios disponibles en las zonas más céntricas de Madrid y Barcelona, donde encontrar una sede adecuada resulta cada vez más complicado para las empresas. Según el informe ‘Office Pulse del tercer trimestre de 2026’, elaborado por Savills, esta situación está impulsando la búsqueda de inmuebles en la periferia y en nuevas áreas de negocio, al tiempo que aumentan los precios de alquiler y se mantiene el interés inversor.
La presentación del estudio, celebrada en Barcelona, destaca que la ubicación ya no es el único factor decisivo para elegir una oficina, sino que también cobran importancia la calidad del edificio, sus servicios y las características que lo diferencian de otras alternativas.
Madrid: solo queda disponible el 2,37% de las oficinas dentro de la M-30
La capital española presenta una disponibilidad total del 8,01%, aunque las diferencias entre el centro y la periferia son especialmente significativas. Dentro de la M-30, únicamente está libre el 2,37% de la superficie de oficinas, frente al 11,54% registrado fuera de esta vía, una escasez que está llevando a numerosas empresas a considerar otras ubicaciones. La falta de espacio también se refleja en los precios, con una renta máxima de 50 euros por metro cuadrado al mes en las zonas más exclusivas del centro, frente a los 24 euros alcanzados en la periferia. Todas las áreas han experimentado subidas tanto en los alquileres máximos como en los medios, en un contexto en el que las compañías buscan instalaciones de mayor calidad.
Hasta septiembre, Madrid acumuló 350.439 metros cuadrados contratados, después de un tercer trimestre especialmente activo, que superó los 140.000 metros cuadrados de demanda efectiva. Sin embargo, el volumen acumulado todavía se sitúa un 9,3% por debajo del registrado en el mismo periodo de 2025, en parte por la falta de grandes operaciones, aunque el mercado mantiene una actividad considerable, con 395 acuerdos y solo 19 de ellos superiores a los 3.000 metros cuadrados.
Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills España, ha destacado el buen comportamiento de los últimos meses: «El tercer trimestre ha sido sorpresivamente bueno. La economía avanza, las empresas crecen y buscan mejores espacios». No obstante, las grandes corporaciones tardan más en tomar decisiones debido a la incertidumbre internacional, mientras que las compañías pequeñas y medianas mantienen su actividad.
A esta situación se suma la reducción de la superficie disponible por los cambios de uso de edificios que anteriormente albergaban oficinas. Desde 2023 han salido del mercado 540.710 metros cuadrados, frente a los 210.760 metros cuadrados incorporados mediante nuevos desarrollos, mientras que para el periodo comprendido entre octubre de 2026 y el mismo mes de 2027 se prevén otros 185.168 metros cuadrados de oferta.
Barcelona baja del 10% de disponibilidad y el 22@ gana protagonismo
Barcelona también acusa la falta de espacio, con una disponibilidad que ha descendido hasta el 9,98%, por debajo del 10% por primera vez desde 2022. En las zonas más céntricas, la tasa de oficinas vacías se sitúa en el 2,17% en el área prime y en el 4,85% en el centro, mientras que el distrito empresarial 22@ ha reducido su disponibilidad por debajo del 20%.
Natalia Montal, directora asociada de Oficinas en Savills Barcelona, considera que este resultado refleja la evolución positiva del mercado: «Bajar del 10% en disponibilidad es una muy buena noticia, síntoma de un mercado cada vez más sano». La experta atribuye esta tendencia a la buena respuesta de la demanda durante los últimos años y a una incorporación más limitada de nuevos edificios. La contratación acumulada en Barcelona alcanza los 246.789 metros cuadrados hasta septiembre, una cifra superior a la media histórica, aunque un 9,4% inferior a la del mismo periodo de 2025. Pese a que el tercer trimestre suele registrar menos actividad por las vacaciones, Savills prevé que la ciudad supere los 300.000 metros cuadrados contratados al cierre del año.
Las nuevas áreas de negocio concentran el 38% de la contratación total, con el 22@ a la cabeza, al sumar cerca de 79.000 metros cuadrados hasta septiembre. Las previsiones apuntan a que este distrito alcanzará los 100.000 metros cuadrados al finalizar 2026, por encima de los resultados de 2022, 2023 y 2024, aunque sin superar el récord de 132.000 metros cuadrados de 2025.
La inversión supera los 2.300 millones de euros
El interés por el sector también se mantiene en el mercado de compraventa de edificios de oficinas. La inversión acumulada en España hasta el tercer trimestre de 2026 supera los 2.300 millones de euros, un 9% más que en el mismo periodo del año anterior, con 255 millones destinados a inmuebles que se transformarán para otros usos. El capital español representa el 74% de la inversión total, mientras que los inversores extranjeros recuperan presencia, especialmente los procedentes de Portugal, con un 10%, y Francia, con un 6%. Las operaciones se concentran principalmente en edificios considerados de menor riesgo, con estrategias orientadas a inmuebles consolidados y de calidad.
La periferia madrileña y las nuevas áreas de negocio de Barcelona vuelven a atraer una parte importante del capital. En Madrid, el 83% del volumen invertido se ha dirigido a edificios situados fuera de la M-30, mientras que en Barcelona la mitad de la inversión se ha destinado a la periferia y a nuevas zonas empresariales, con el 22@ concentrando aproximadamente un tercio del total invertido en la ciudad.
La evolución del mercado apunta así a un cambio en las preferencias de las empresas y los inversores, que buscan alternativas ante la escasez de oficinas en las ubicaciones tradicionales. Como resume Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, las compañías buscan espacios que destaquen por su «calidad, servicios amenities», además de una localización adecuada, para decidir dónde establecer sus sedes.
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