El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona mantiene su dinamismo durante 2026, aunque con comportamientos diferentes en el tercer trimestre del año. Mientras la capital ha experimentado un importante repunte de la contratación, con 148.006 metros cuadrados alquilados entre julio y septiembre, Barcelona ha registrado un volumen inferior al de los periodos anteriores, pero mantiene un ritmo de actividad que le permite acercarse a las cifras alcanzadas durante todo el ejercicio pasado.
Así lo recoge el informe ‘Mercado de Oficinas T3 2026’, elaborado por el departamento de Research de BNP Paribas Real Estate, que también constata una subida de las rentas y una reducción de los espacios disponibles en las dos principales ciudades españolas. La evolución de estos indicadores refleja la presión que soporta el mercado, especialmente en las zonas más céntricas, donde encontrar oficinas de calidad resulta cada vez más complicado.
Madrid firma su trimestre más activo y alcanza un nuevo récord en las rentas
La contratación de oficinas en Madrid ha alcanzado los 148.006 metros cuadrados durante el tercer trimestre de 2026, lo que supone un incremento del 34% respecto al mismo periodo del año anterior y un crecimiento del 45% frente al segundo trimestre. Se trata del mejor resultado trimestral del ejercicio, después de un comienzo de año más moderado. Entre julio y septiembre se cerraron 129 operaciones, por encima de las registradas en los trimestres anteriores, con una superficie media de 1.151 metros cuadrados por contrato. Esta cifra representa un aumento del 37% respecto al segundo trimestre y sitúa la contratación acumulada de la capital en 345.610 metros cuadrados en lo que va de año.
Uno de los aspectos más destacados del periodo ha sido el protagonismo de la zona descentralizada, que ha concentrado el 43% de toda la superficie contratada y el 40% de las operaciones. Arturo Soria ha sido el enclave más activo, hasta el punto de registrar una absorción equivalente a la de toda la zona situada dentro de la M-30. Este desplazamiento de la demanda responde, principalmente, a la dificultad para encontrar espacios de calidad en las ubicaciones más céntricas. Por zonas, después del área descentralizada se sitúan el Centro, con el 24% de la contratación, el CBD o distrito financiero, con el 18%, y la Periferia, con el 15%.
Entre los alquileres más destacados figuran los 12.565 metros cuadrados contratados por la Universidad Internacional Mundae en San Sebastián de los Reyes, además de una operación de 6.178 metros cuadrados en el barrio de Salamanca y otra de 5.947 metros cuadrados en Prosperidad. La presión sobre la oferta también se está trasladando a los precios. La renta prime, correspondiente a los espacios mejor situados y de mayor calidad, ha alcanzado los 48 euros por metro cuadrado al mes, su máximo histórico y un 10% más que hace un año. La renta media se ha situado en 22,91 euros, con un crecimiento interanual del 3,4%, mientras que en el distrito financiero alcanza los 37,72 euros.
La disponibilidad continúa reduciéndose y se sitúa en el 8,54% en el conjunto de Madrid, 57 puntos básicos menos que hace doce meses. En el CBD, la situación es todavía más ajustada, con una tasa del 2,11%, el nivel más bajo registrado hasta ahora.
«La escasez de producto de calidad dentro de la M-30 está desplazando la demanda hacia la zona descentralizada y seguirá tensionando la renta prime en los próximos trimestres», ha explicado David Alonso Fadrique, director de Research de BNP Paribas Real Estate en España. De cara al cierre de 2026, la consultora calcula que la contratación madrileña podría aproximarse a los 500.000 metros cuadrados. La oferta futura dependerá especialmente de la rehabilitación de edificios, con proyectos previstos para 2027 como el Edificio Arroyo, en Arroyo del Fresno, y los inmuebles de Alfonso XI y Sor Ángela de la Cruz 6.
Barcelona alcanza el 81,6% de la contratación de todo 2025
La evolución de Barcelona ha sido diferente durante el tercer trimestre, con una contratación de 52.735 metros cuadrados repartidos en 59 operaciones. El volumen supone un descenso del 51,5% respecto al mismo periodo de 2025, aunque esta caída se explica principalmente por la reducción del tamaño medio de los contratos, que ha pasado de 1.580 a 896 metros cuadrados. Pese a este menor volumen trimestral, el balance anual mantiene una evolución positiva. A 1 de octubre, la superficie contratada acumulada alcanza los 245.858 metros cuadrados, lo que equivale al 81,6% de todo lo registrado durante 2025 y refleja que la demanda continúa activa en la capital catalana.
El distrito tecnológico 22@ vuelve a encabezar la contratación, al concentrar el 49% de la superficie alquilada. Entre las operaciones más relevantes destacan los 3.500 metros cuadrados contratados en Torre Mapfre y los 2.600 metros cuadrados alquilados por una empresa tecnológica en One Parc Central. La Periferia y el Centro han reunido cada una el 19% de la contratación, con 10.317 y 10.046 metros cuadrados, respectivamente. Por su parte, el distrito financiero (CBD) apenas ha alcanzado los 3.026 metros cuadrados, condicionado por la falta de espacios disponibles.
En cuanto a los precios, la renta prime de Barcelona se mantiene en 36,25 euros por metro cuadrado al mes, aunque se ha registrado una operación a 42 euros en Diagonal Vertical. La renta media ha aumentado un 2,5% respecto al trimestre anterior, hasta los 19,58 euros, mientras que en el CBD alcanza los 28,66 euros, un 9,4% más que hace un año. La disponibilidad también sigue descendiendo y se sitúa en el 10,70%, tras reducirse 162 puntos básicos en doce meses. Las diferencias entre zonas son importantes: el CBD registra apenas un 0,94% de espacio disponible y el Centro un 2,74%, frente al 23,07% del distrito 22@.
BNP Paribas Real Estate prevé que Barcelona cierre 2026 con una contratación bruta de 315.000 metros cuadrados. Además, la ciudad concentra alrededor del 38% de la inversión en oficinas en España, un segmento que, cuando todavía queda un trimestre para terminar el año, ya ha superado el volumen invertido durante todo 2025.
