El sector de oficinas afronta 2026 con una fotografía contradictoria: estabilización en el plano global y máxima tensión en los mercados de mayor calidad. Así lo recoge el informe Tendencias en Oficinas 2026 de CBRE Research, que analiza la evolución del mercado en Estados Unidos, Europa y, de forma específica, Madrid, donde los desequilibrios entre oferta y demanda se intensifican más que en ninguna otra plaza del continente.
La consultora identifica tres fuerzas que están redefiniendo el sector a nivel global: la estabilización de la demanda tras el periodo de ajuste post-pandemia, una polarización creciente entre activos prime y secundarios, y una restricción de la oferta futura que reduce el stock disponible de forma estructural. En paralelo, el informe apunta a dos transformaciones de fondo: el activo de oficinas evoluciona hacia un modelo más operativo, centrado en el servicio y la flexibilidad, mientras la inteligencia artificial emerge como un nuevo vector que podría condicionar la necesidad futura de espacio.
en el CBD (2026-2028) -40% vs periodo anterior
en Madrid vs ciclo post-GFC
prime en Madrid vs 2008
Fuente: CBRE Research · 2026
Estados Unidos y Europa entran en fase de estabilización
En Estados Unidos, el mercado encadena ocho trimestres consecutivos de absorción neta positiva. A pesar de que la vacancia se mantiene elevada, CBRE prevé que la mejora sostenida de la demanda en 2026 permita igualar o incluso superar los niveles de contratación de 2019. La polarización, sin embargo, se acentúa con fuerza: Manhattan registra menos de un 3% de disponibilidad prime en Midtown, frente a niveles agregados que superan el 15% en el conjunto del mercado. A esta dicotomía calidad-ubicación se suma una caída acusada de la nueva oferta, con un pipeline reducido al mínimo histórico y un volumen de demoliciones y conversiones que ya supera al de nuevas entregas.
El mercado europeo avanza en la misma dirección, apoyado en el crecimiento del empleo y en un mayor uso de la oficina. Aunque la disponibilidad se mantiene todavía por encima de los registros previos a la pandemia, la compresión en los activos prime es cada vez más visible y concentra la demanda en ubicaciones céntricas. Una oferta contenida, especialmente en los distritos de negocio (CBD), refuerza estos desequilibrios y sostiene el crecimiento de rentas en los principales mercados del continente. En este contexto, España destaca por un comportamiento más sólido que la media europea, con disponibilidad más ajustada en zonas prime y una actividad más dinámica.
Madrid, el mercado más tensionado de Europa
Madrid reproduce las tendencias europeas, pero de forma más acusada y desde una posición de partida más favorable. La recuperación de la contratación ha sido especialmente sólida, con niveles un 37% por encima del ciclo post-crisis financiera global. CBRE vincula este comportamiento a unas perspectivas macroeconómicas muy favorables para España, con un crecimiento acumulado del PIB del 7,5% entre 2026 y 2028, frente al 4,5% previsto para la Eurozona, y a una aportación relevante a la creación de empleo de oficinas en Europa: el 8% del total europeo se concentrará en la capital española en los próximos años.
Esta fortaleza de la demanda se traduce en una polarización todavía más acusada que en el resto de Europa. La brecha de disponibilidad entre el CBD y el resto del mercado supera los 10 puntos porcentuales, más amplia que en otras grandes plazas europeas, con el distrito de negocio en mínimos históricos y por debajo de los niveles previos a la pandemia. A ello se suma una caída muy significativa de la nueva oferta: apenas 85.000 m² previstos en el CBD para los próximos tres años, un 40% menos que en el periodo anterior, muy por debajo de una demanda media anual cercana a los 160.000 m².
Esta escasez estructural de producto de calidad abre, según CBRE, una reflexión más amplia sobre el recorrido que aún puede tener el mercado madrileño. La capital española sigue siendo uno de los mercados más asequibles entre las grandes plazas europeas y uno de los que menos ha crecido en las últimas dos décadas: en términos reales, las rentas prime acumulan todavía una caída cercana al 20% frente a los niveles de 2008, lo que sugiere que aún podría existir margen adicional de revalorización.
Un shock de costes que acelera la destrucción de stock
En un mercado ya tensionado por la falta de oferta en el CBD, el informe identifica un shock estructural de costes que agrava el problema. Los incrementos sostenidos en materiales y mano de obra desde 2021, junto con la falta de relevo generacional en el sector de la construcción, están encareciendo y ralentizando la ejecución de nuevos desarrollos. Cuando los costes suben, los usos compiten entre sí: en Madrid esto ya se traduce en una destrucción de stock de oficinas superior a las nuevas entregas dentro de la M-30, acelerada por el diferencial de valor frente a usos alternativos, especialmente el residencial de lujo.
CBRE compara esta dinámica con la experiencia de Londres, donde la presión sobre el espacio céntrico ha derivado en la consolidación de nuevas centralidades fuera del distrito financiero tradicional. En Madrid, en cambio, la demanda sigue ajustándose principalmente dentro de la M-30, ante un umbral de calidad cada vez más exigente por parte de las compañías. En este escenario, el informe sitúa a Madrid Nuevo Norte como una oportunidad clara para canalizar esta demanda en un mercado cada vez más selectivo y con una oferta estructuralmente limitada.
Del espacio al servicio: la oficina se vuelve operativa
El nuevo entorno de costes y la complejidad creciente en la ejecución de proyectos están añadiendo una capa adicional a la demanda corporativa, centrada en la optimización del portfolio de oficinas y la eficiencia operativa. CBRE describe este movimiento como una transición clara del activo hacia un modelo operacional, en el que el servicio, la flexibilidad y la inmediatez de uso ganan peso frente al espacio físico en sí mismo.
A esta transformación se suma la adopción acelerada de la inteligencia artificial, que el informe identifica como un nuevo vector estructural para el sector. A corto plazo, la tecnología podría favorecer la absorción de espacio en los mercados con mayor concentración de talento. A medio y largo plazo, sin embargo, CBRE apunta a que su impacto en la productividad podría traducirse en una menor necesidad de superficie por parte de las compañías. El futuro del mercado, concluye la consultora, estará cada vez más condicionado no por la cantidad de metros cuadrados disponibles, sino por la capacidad de los activos para adaptarse a un modelo más eficiente, flexible y orientado al uso.
El mercado de oficinas afronta así un 2026 marcado por una paradoja: la estabilización global convive con una escasez cada vez más severa de producto de calidad en los mercados con mejores fundamentales. Madrid concentra esa tensión con especial intensidad, y el margen de revalorización que CBRE atribuye a sus rentas prime apunta a que el ajuste entre oferta y demanda en el CBD seguirá siendo, durante los próximos años, el factor que marque el pulso del sector en la capital.
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