Oficinas en Madrid y Barcelona: las dos grandes capitales convergen en el 8,4% de disponibilidad por caminos opuestos

Datos: JLL Research · Oficinas España, 2T 2026

La coincidencia estadística entre las dos grandes plazas de oficinas de España es engañosa. Un mismo nivel de disponibilidad puede reflejar un mercado que absorbe todo lo que se le ofrece o uno que simplemente no tiene nada que ofrecer, y en el primer semestre de 2026 Madrid y Barcelona ilustran cada una de esas dos situaciones. La lectura conjunta de los informes de JLL apunta, sin embargo, a un factor común que atraviesa ambos mercados: el ajuste ya no lo marca la demanda, sino la oferta.

Ese desplazamiento tiene consecuencias medibles. Las rentas prime suben en las dos ciudades por encima del 7%, la cartera en construcción se ha reducido a mínimos históricos y el poder de negociación se ha trasladado con nitidez hacia el propietario. Lo que diferencia a Madrid de Barcelona no es la dirección del ciclo, sino la solidez del suelo sobre el que se apoya cada una.

Madrid: la contratación cae porque no hay dónde crecer

La contratación de oficinas en Madrid alcanzó los 112.431 m² en el segundo trimestre, un 12% más que en los tres meses anteriores, con proyecciones de JLL que sitúan el cierre anual en línea con 2025. El acumulado del semestre, en cambio, se queda en 212.958 m², un 26% por debajo del año pasado. La consultora atribuye la caída a la escasez de producto dentro de la M-30, no a un enfriamiento de los ocupantes.

La prueba está en el reparto geográfico. El CBD y el Centro Ciudad concentraron el 55% de la contratación del semestre, frente al 38% del ejercicio anterior: diecisiete puntos de desplazamiento hacia el centro en doce meses. Las operaciones de referencia se mueven en horquillas de entre 3.000 y 8.000 m², un tamaño medio que da idea de la demanda actual.

Principales operaciones de contratación en Madrid · Fuente: JLL Research, 2T 2026

La disponibilidad encadena tres años de compresión. Cerró el trimestre en el 8,5%, frente al 9,1% de finales de 2025 y el 10,6% que registraba el mercado en 2023. No es un repunte puntual de la absorción: es el efecto acumulado de una demanda constante sobre un ritmo de entregas que lleva años por debajo de lo que el mercado necesitaría para reponer producto.

El dato agregado, además, esconde una realidad mucho más tensionada arriba. La demanda sostenida en las zonas prime ha llevado la disponibilidad de espacios de Grado A en el CBD y el Centro Ciudad a una media que roza el cero, dejando a quien busca calidad y ubicación al mismo tiempo prácticamente sin capacidad de elección.

En ese contexto, la renta prime alcanzó los 45 €/m²/mes, un 8,4% más que hace un año, y JLL anticipa recorrido adicional al alza. Cuando la oferta de calidad se sitúa por debajo del 1%, el precio deja de ser una variable de negociación y pasa a funcionar como mecanismo de racionamiento: el mercado no puede ajustar por cantidad, así que ajusta por precio.

Barcelona: el mejor trimestre desde 2021 descansa sobre tres firmas

Barcelona registró una contratación de 119.386 m² entre abril y junio, un 34% más que un año antes y el mejor resultado trimestral desde 2021. El propio informe de JLL matiza la cifra: tres transacciones concentraron el 43% de la absorción del trimestre, un nivel de concentración que la consultora califica de inusualmente elevado para el mercado barcelonés.

Se trata de la operación de 30.000 m² de Inditex en Sant Adrià, la ocupación propia de la Generalitat en el edificio del Banco de España, de 13.000 m², y el alquiler de 8.473 m² de Abat Oliba CEU en Esplugues. Con ellas, el acumulado del semestre llegó a 194.552 m², un 25% más que en 2025.

Fuente: JLL Research · Oficinas España, 2T 2026

El resto del cuadro barcelonés se parece bastante al madrileño. La disponibilidad bajó al 8,4% desde el 8,8% del cierre de 2025 —145 puntos básicos en términos interanuales— y en las zonas prime, CBD y Centro Ciudad, promedia el 1,6%. El distrito 22@ captó el 45% de toda la actividad, señal de que los inquilinos siguen priorizando edificio moderno y ubicación consolidada. La renta prime escaló hasta los 32,25 €/m²/mes, un 7,5% más.

La diferencia con Madrid está en la naturaleza del crecimiento. Descontadas las tres grandes firmas, el trimestre barcelonés habría sido ordinario. Eso no invalida el dato, pero sí obliga a leerlo con cautela: Barcelona no tiene una demanda estructuralmente más fuerte que Madrid, tiene una demanda más concentrada y, por tanto, más volátil de un trimestre a otro.

El pipeline se hunde en las dos ciudades y el prealquiler se adelanta

Donde la convergencia es real es en la oferta futura. Madrid tiene 137.220 m² en construcción con entrega prevista hasta 2028, un 75% menos que la media de los tres últimos ejercicios, y el 29% ya está comprometido antes de salir al mercado. Barcelona suma 184.579 m² con un prealquiler del 14% y una contracción del pipeline que JLL cifra en el 80% respecto a la media reciente.

La reposición actual es testimonial. En el primer semestre, Madrid incorporó 7.719 m² a un stock de 16,3 millones y Barcelona 24.233 m² sobre 8,4 millones. En ninguno de los dos casos las entregas cubren siquiera una fracción de lo que el mercado absorbe cada trimestre, lo que garantiza que la disponibilidad seguirá estrechándose al menos hasta que la nueva promoción empiece a llegar.

Fuente: JLL Research · Oficinas España, 2T 2026. En Madrid, la disponibilidad prime corresponde a espacios de Grado A en el CBD y el Centro Ciudad; en Barcelona, al conjunto del CBD y el Centro Ciudad.

La inversión se acelera y en Madrid empieza a retirar oficinas del mercado

El volumen invertido en oficinas de Madrid alcanzó los 1.116 millones de euros en el semestre, un 8,5% más en términos interanuales y más del 55% de todo lo que se invirtió en la capital durante 2025. Las estrategias Core y Core+ concentraron cerca de la mitad de las transacciones y el capital nacional dominó con el 88% del volumen, una concentración muy superior a la habitual en ciclos anteriores. Las yields prime se ajustaron al 4,25%, empujadas a la baja por varias operaciones cerradas por debajo del 4,5%.

Fuente: JLL Research · Oficinas España, 2T 2026

El dato más relevante para el medio plazo, sin embargo, es otro. El 43% de la inversión madrileña correspondió a operaciones de valor añadido destinadas mayoritariamente a la reconversión de los inmuebles a uso residencial. Es decir: una parte sustancial del capital que hoy entra en oficinas en Madrid no lo hace para mantener el activo en su uso original, sino para retirarlo del stock terciario. Ese trasvase presiona todavía más una oferta que ya venía siendo insuficiente.

Barcelona superó los 852 millones con un crecimiento del 43%, apoyada en operaciones de más de 80 millones sobre activos como el Edificio RBA, Torre Diagonal Mar o el Edificio Estel. Aquí el perfil comprador es distinto: el capital institucional regresó con fuerza y representó el 64% del volumen, frente al 26% del capital privado. Las estrategias Core y Core+ supusieron el 75% de las transacciones y la yield prime se mantuvo estable en el 4,75%, con posibles ajustes previstos para el próximo año.

Ninguna de las dos ciudades se explica ya por el ciclo de la demanda. Madrid y Barcelona han entrado en una fase en la que la variable determinante es cuánto producto de calidad existe y cuánto va a existir, y la respuesta a ambas preguntas apunta a la baja. Mientras la reconversión a residencial siga drenando stock terciario en la capital y la promoción nueva se mantenga entre un 75% y un 80% por debajo de su media histórica en las dos plazas, la tensión sobre las rentas y sobre las rentabilidades no tiene motivos estructurales para relajarse. El próximo punto de inflexión no llegará de la contratación, sino del ladrillo que hoy todavía no se ha empezado a construir.