En una boda es de mala educación ponerse a hablar de divorcios. En la Málaga de estos días en los que el capital sigue invirtiendo un 30% más que hace un año y los visados crecen a un ritmo del 20%; en esta Málaga que no es que complete el podio junto a Madrid y Barcelona sin discusión como foco de atracción inmobiliario, sino que a menudo adelanta a los dos colosos; en esta Málaga donde este jueves ha comenzado el XVIII Salón Inmobiliario del Mediterráneo, nadie habla de crisis. O no lo hace en términos de que vaya a desatarse una crisis abierta. No es el momento.
Pero entre los expositores del Palacio de Ferias y Congresos de Málaga (FYCMA) y ante los micrófonos de las diferentes intervenciones, surge la pregunta una y otra vez. ¿Preocupa la situación actual de dudas económicas, subida de tipos, inflación azuzada por una guerra en Ucrania que se alarga y que imposibilita los márgenes en los costes de construcción?
Cada uno ve la batalla como le permite la posición estratégica que haya podido ganarse. Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, viene de presentar unos resultados que le permitirán entregar en diciembre el mayor dividendo desde su salida a Bolsa en 2018. Así que reduce el pánico: «Yo hablaría de incertidumbre, no de preocupación». Incluso matiza: «De hecho, las ventas que estamos teniendo son mejores de lo que creía que serían debido a esa incertidumbre».
Para corroborar este primer punto del decálogo de preocupaciones del sector inmobiliario, admite que nos adentramos en un periodo de adaptación y de ajustes frente a unos años que, dicho sea por otro lado, navegaban con el viento a favor de tipos negativos y rebote tras confinamientos.
En una jornada organizada por ACP Málaga en el marco de la inauguración de Simed, compartieron escenario junto a Pérez de Leza otros dos CEO: David Martínez, de Aedas Homes, y José Carlos Saz, de Hab¡tat Inmobiliaria.
Para Saz, y como segundo mantra del inmobiliario cuando le queda mes y medio a 2022, está claro «que los fundamentales siguen siendo muy sólidos» (y son conocidos, desde la situación de bajo apalancamiento del sector y de la banca al ahorro almacenado por las familias o la tan conocida oferta muy por debajo de la demanda que siempre mantendrá enhiestos los precios). Su preocupación, con todo, es más difícil de baremar: «Me preocupa el componente emocional de compra«.
David Martínez, como tercer participante en la mesa, desglosó, casi a modo del Yo acuso de Zola, su propio decálogo de preocupaciones. Comenzando cada frase con un «Me preocupa», empezó por los tipos del BCE (lo que le queda, más que lo anunciado ya), siguió por el estado de la industria constructora y continuó con la reacción de los bancos o la incapacidad del sector de ofrecer viviendas asequibles.
También mencionó el que, pese a ir en cuarto lugar, condimenta todas las preocupaciones del inmobiliario desde que es negocio: la falta de suelo. Aunque todos los asistentes mencionan la necesidad de contar con más suelo para tener más oferta y así ajustar demanda, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de los promotores de España pero también de Vía Ágora, recordó que en Madrid o Barcelona el coste del suelo sobre el total de una promoción puede llegar al 60%… cuando todo lo que sea superar el 30% debería encender alarmas.
Para alarmas, la quinta preocupación reseñada desde el sector. La hizo Majda Labied, de Vivía, una empresa focalizada en el alquiler. Para ella, el marco regulatorio no está atemperando precisamente la inquietud en las filas inmobiliarias. La Ley de Vivienda, estancada en el Congreso desde febrero, debería aterrizar con una serie de medidas (¿quién va a alquilar o invertir en viviendas de alquiler si van a tener un rendimiento copado del 2% anual sine die?) que, según señaló, van en dirección contraria de las necesidades empresariales y, por lo tanto, limitarán la generación de nueva oferta de alquiler.
Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, dibuja la raya de la preocupación no tanto en estos meses o en 2023. A estas alturas, y por lo que se ve en casi todos los resultados que se están presentando a los mercados, las grandes empresas tienen cubiertas las entregas de aquí a dos años sin mayor problema. «Me preocupa que no se pueda sembrar ahora para recoger en cinco años», declaró.
A lo que Tomás Gasset, CEO de Urbania, elevó la apuesta. De los que participan estos días en Simed es de los que más efusivamente saluda y más tuerce el gesto cuando se le habla de crisis. Primero es la palabra. No le gusta. Pero no es tanto por lo que conlleva o por entrar al saco del amarillismo de quienes esperan una debacle como la de 2008. En su opinión, «el sector tiene que acostumbrarse a vivir en la incertidumbre».
No pasa nada, subraya, por que «el capital entienda que la incertidumbre es saludable». Tampoco pasaría nada por ver las cosas como son: «Ni éramos tan buenos hace un año ni seremos los peores del mundo en unos meses».
Y ya que puso sobre la mesa el debate sobre mejores y peores, Juan Velayos, ahora en JV pero uno de esos nombres omnipresentes en el inmobiliario español, se refugió en una de sus pasiones, el fútbol, para comparar el momento con esos partidos en los que un equipo grande se enfrenta a uno pequeño en un campo embarrado. «En el barro están las oportunidades», subrayó.
Barro o cemento. Suelo, sobre todo que haya suelo. Y en este punto Velayos y Gasset coinciden en que la preocupación en torno al suelo no sólo debe concentrarse en las administraciones y su agilización de trámites. El responsable de Urbania cree que, al igual que todos debemos aprender a vivir en la incertidumbre, el capital debería darse cuenta de una vez que el suelo conlleva un riesgo. Y asumirlo. Y financiarlo, al fin y al cabo.
Velayos se apunta a esta idea, toda vez que en sus numerosas reuniones para levantar capital le resulta más o menos sencillo conseguir dinero para cualquier cosa… excepto para el suelo, que roza lo imposible. Con un horizonte donde se va a pedir dinero a los fondos con un suelo no finalista que puede tardar diez años en lograr el visto bueno no se puede avanzar. Un periodo de 3 o 4 años sería lo ideal.
Como ideal sería también que se pusiera coto a la décima y última gran preocupación del sector en Simed: la okupación. Fue Francisco Martínez-Cañavate, presidente de Fadeco Construcciones, quien calificó de «inadmisible» la situación y la respuesta de las administraciones.
Y sí, las administraciones también tuvieron su hueco y, aunque ninguna habló de suelo (quizás tangencialmente para recordar que hay una nueva ley que prepara la Junta de Andalucía al respecto), el presidente de la Diputación de Málaga, Francisco Salado; y el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, celebraron que la ciudad y la provincia atraigan todos los focos e inversiones del sector (como no puede ser de otra manera).
Aunque ambos coincidieron en una preocupación (el bonus track del decálogo que viene desde la parte pública del pastel): la demanda va a seguir al alza porque vienen inversores internacionales, turistas a la caza del sol o de su segunda residencia, empresas que se instalan y hoteles que quieren ponerle las cinco estrellas a la puerta (en Málaga ciudad sólo hay un establecimiento de extralujo)… ¿Pero no sería posible atender la demanda de los malagueños también?
