El sector inmobiliario atraviesa una doble incertidumbre: la que sufre toda la economía europea y española a lomos de inflación desbocada, guerra en Ucrania y subidas de tipos; y la de encarnar la figura de culpable habitual como detonante de la debacle definitiva cada vez que se avecina una crisis.
Nadie quiere comparar situaciones. Incluso fuentes del sector abren los ojos como platos cuando se plantea la pregunta de volver a un escenario como el de 2008. Nada que ver, dicen en privado (y en público, en cada foro abierto que se celebra estos días). Pero tampoco es raro encontrar en un mismo día noticias que auguran un ajuste brusco del sector frente a datos que todavía hablan de año histórico en hipotecas, compraventas y subidas de precio.
¿En qué quedamos? Al primer equipo se han sumado recientemente dos voces de peso. El Banco de España, en su último informe trimestral sobre la economía española conocido el viernes pasado, aseguraba claramente que «la desaceleración que se ha venido observando en los últimos meses en el indicador de ejecución de obra apuntaría a una cierta ralentización de la inversión en vivienda en el tercer trimestre» y que «es posible que esta desaceleración de la inversión en vivienda se prolongue en lo que resta de 2022 y en los primeros trimestres de 2023».
Sobre los precios, todavía constataba «incrementos notables» en el segundo trimestre «ante la insuficiencia de la oferta para hacer frente a una demanda relativamente vigorosa».
El asterisco puesto por el Banco de España es al que se agarran desde el sector: no hay oferta apenas y si la demanda va camino de frenarse entre subidas de tipo y frenazos de actividad económica, el mercado se ajustará por sí mismo.
Es al término medio entre lógica moderación y ajustes al que llegan desde Caixabank Research (en su informe mensual conocido el lunes): «Consideramos que algunos de los factores que han estado estimulando la demanda irán perdiendo impulso (menor crecimiento de la renta disponible real de los hogares, un clima de mayor incertidumbre y el aumento de los tipos de interés). Así, el dato de compraventas de julio ya muestra signos, muy débiles todavía, de moderación en la demanda».
Y, contra los llamamientos unánimes a la prudencia que reclama el sector, Bankinter ha hecho temblar a más de una mesa de análisis de activos inmobiliarios con su último informe sectorial conocido este jueves: «Tras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios».
Como razones de este pesimismo, el banco apunta al mayor coste de la financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares y pérdida de atractivo en la inversión de vivienda para alquiler. Las consecuencias se extenderían de los precios a las compraventas y, en cuanto a transacciones, las caídas serían del 13% en 2023 y del 5% en 2024.
Aquí, Bankinter recuerda que el Banco Central Europeo es incluso más pesimista, con caídas en el precio de la vivienda del 9% y del 15% en transacciones durante dos años.
En el lado contrario, ninguna de estas noticias tiene más de una semana de antigüedad: «Las compraventas aumentan en agosto un 13,1% tras la ralentización de julio» (Registradores); «el precio de la vivienda supera los 2.000 euros el metro cuadrado por primera vez en diez años» (Fotocasa); «el precio de la vivienda crece un 4% en el tercer trimestre, el mayor aumento desde la pandemia» (Gesvalt).
Es cierto que, ahora mismo, la estadística sigue adoleciendo de cierto decalaje con la realidad. Muchas de las cifras que se proporcionan llegan con meses de retraso y el gran varapalo del BCE no se produjo hasta el mes de septiembre. Aquella subida histórica de tipos vino acompañada con cierta reactivación bélica en Ucrania que, a su vez, se produce en pleno otoño, justo antes de que el frío llegue a Europa y la energía vuelva a convertirse en el combustible preferido de la inflación.
Así que desde la OCDE al FMI, pasando por el BCE cada vez que abre la boca, consideran que la inflación no va a cejar en su presión alcista y, por lo tanto, la economía debe frenar… y así va a ocurrir en toda Europa y España durante el próximo año como mínimo. No hay apenas esperanza en la pátina de previsiones multilaterales de los últimos días.
Sin embargo, todas estas valoraciones son macroeconómicas: Producto Interior Bruto, empleo, IPC… El sector inmobiliario se agarra a sus fundamentales: los precios siguen todavía entre un 20% y un 30% de sus máximos históricos (la burbuja no está hinchada como en 2007); apenas hay suelo urbanizable y la oferta seguirá por debajo incluso de una demanda que irá aflojando (la vivienda usada podría sufrir más); los costes de la construcción siguen disparados y hay que enjugar en el precio de venta final esa desviación; y la vivienda, con una Bolsa y unos mercados de deuda inestables, todavía se presenta como un valor refugio para quien necesite invertir.
Como no dejan de repetir todas las voces del sector: hay oportunidades pero habrá que ser más selectivo.
