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¿Oportunidad o prudencia? El escenario de los NPL en España en la antesala de otra crisis

DDC Financial reúne en Madrid a los mayores expertos en el sector para analizar las oportunidades e impacto de la crisis económica.

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Los participantes en el panel de oportunidades de turismo en la reunión de DDC Financial en Madrid.

Por mucho que diga el tópico, la historia no se repite. Hay patrones y coincidencias, reincidencias y contumacia en el error incluso, pero siempre hay diferencias. El Banco Central Europeo sube los tipos y el sector inmobiliario lleva unos meses de dulce tras la pandemia. ¿Son comparables este 2022 y 2008?

«Esto no tiene nada que ver con lo que pasó entonces», han venido a concluir este jueves en Madrid la práctica totalidad de los expertos que han participado en el European Investment Summit 2022 organizado por DDC Financial para analizar la situación y perspectivas de carteras de NPL (non performing loans) y REO (Real Estate Owned). «Aunque hay oportunidad si se elige muy bien y caso a caso», añaden.

Tratándose por definición de préstamos impagados, la debacle financiera (y, por extensión, inmobiliaria) de hace más de un decenio fue territorio abonado para elegir entre carteras de todo tipo.

Más de 200.000 millones de euros sumaban los NPL en España en 2013 (aunque más de la mitad por la operación de la Sareb en ese ejercicio) y aquí va en forma de dato la primera gran diferencia: según la Autoridad Bancaria Europea, España podría terminar el año con unos 102.000 millones en el peor de los casos frente a los 80.000 millones que había antes de la pandemia.

Por mucho que se desvíe la economía, ya no sólo se trata de inflación histórica, guerras imprevisibles, política monetaria radical o ahorros menguantes. Habrá impacto en el PIB y en el empleo, eso seguro. Pero el sector financiero e inmobiliario parten de un territorio completamente mejor que en 2007.

«Estamos muy lejos de esos niveles y la situación general tampoco parece tan grave. Lo que sí ocurrirá es que habrá un aumento de impagos entre las pymes y en el sector comercial más que en particulares y residencial», resume Ana Flores, directora de Valoración y Consultoría de Catella en la mesa que ha analizado la situación del sector en España. Lo peor vendrá en 2023, se teme.

Miguel Martínez, director del Departamento de Corporate Finance de Colliers International, llama la atención sobre todos esos hogares que se están quedando fuera del mercado entre las subidas en el Euríbor (un sobrecoste de unos 2.000 euros anuales en una hipoteca media) y la inflación (unos 4.000 para una familia tipo al año). La situación macroeconómica derivará en unos meses de incertidumbre en todos los actores del mercado y, finalmente, habrá una estabilización de los precios en el residencial.  

Federico Gaito, socio de Taurus Ibérica, apunta «a un punto de inflexión» en este último trimestre del año, pero advierte a los que pretendan pescar indiscriminadamente en el río revuelto de una profunda crisis de que el comportamiento puede ser muy dispar dependiendo de las zonas: «Hay que conocer el mercado local para no cometer errores».

Hablando de local o ajeno, Jon Torrontegui, responsable de Estrategia Inmobiliaria de Intrum, considera que la presencia masiva de compradores extranjeros a los que el Euríbor no afecta tanto compensará el dubitativo peso nacional a la hora de invertir.

El turismo como salida

Aunque oportunidades no van a faltar en el mercado de las NPL. Por ejemplo, el sector turístico llega al largo epílogo de la pandemia de la Covid mucho mejor de lo que se temía hace poco más de dos años. Como señala Ignació Meylán, director general de Alantra: «El gran afectado que todos esperábamos por la Covid no lo ha sido tanto».

Lo que no significa que en el sector hotelero y de activos alternativos relacionados con el turismo se puedan dar NPL y que nichos muy concretos, como los grandes hoteles de cuatro estrellas en las ciudades, son los que más problemas de adaptación están teniendo. «Ya no se trata de marcas o de experiencias, sino de mezclar ambas cosas», incide Miguel Casas Albandor, Managing Director de Hospitality en Stoneweg Hospitality.

Se trata, en definitiva, de «tener productos y servicios flexibles que sirvan para ajustarse a potenciales cambios en la demanda», tercia Jose Covas, socio director de Aura REE Portugal. Para él, no es tan importante que los valoradores tasen los hoteles por debajo de su precio de mercado, sin reflejar la situación real porque siguen pensando en lo que creyeron que iba a pasar con la pandemia pero nunca sucedió. Lo que importa es que se trabaje con esos valoradores para que realmente conozcan el segmento.

Finalmente, Robert Mangan, director de Bain Capital, señala la importancia de contar con sectores profesionales y que se adaptan a las consecuencias, y puso como ejemplo a Portugal, un mercado muy polarizado entre grandes marcas en ciudades importantes y una amplia red de establecimientos familiares.

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