Inversión en NPLs y REOs: Vanessa M. Rodríguez de los Reyes (Tuscany) analiza los retos del mercado secundario

Riesgos en la comercialización de NPLs y REOs

¿Existe algún riesgo en la forma en que actualmente se están comercializando NPLs y REOs en el mercado secundario?

Por supuesto. Existen riesgos en la inversión de NPLs y REOs y la comercialización de estos productos plantea retos similares. Es necesario trasladar la información de forma completa y transparente. No basta con mostrar el colateral asociado al NPL o al REO que se está comercializando. La información es fundamental para evitar una frustración de las expectativas del comprador.

Un inversor puede pensar que está adquiriendo una vivienda cuando, en realidad, está comprando un procedimiento judicial que todavía debe ejecutarse. Puede haber una subasta, incidencias registrales o incidencias ocupacionales. Por eso, hay que entender que los NPLs y los REOs no son activos inmobiliarios tradicionales. Pueden tener diferentes incidencias y es necesario saber cómo gestionarlas. En este contexto, es importante conocer el producto y contar con un asesoramiento adecuado. Esto permite gestionar la inversión de una manera que tenga en cuenta la rentabilidad que busca el inversor.

Además, existe otro riesgo: las posibles reclamaciones futuras de los compradores. Si una persona esperaba adquirir un determinado producto y finalmente descubre que está comprando algo diferente, puede considerar que no recibió información suficiente. Hemos visto situaciones similares en otros ámbitos. Son cuestiones sensibles en las que puede intervenir el regulador. Por eso, es preferible que el propio sector adopte una posición de transparencia, cuidado y rigor a la hora de comercializar este tipo de productos a través de sus colaboradores. También es importante asegurarse de que esos colaboradores conocen el producto y transmiten correctamente la información. El objetivo es reducir y mitigar los riesgos en la medida de lo posible. La idea es que el propio sector adopte buenas prácticas de forma voluntaria antes de que sea el regulador quien tenga que establecerlas.

También existe un componente reputacional. Hace unos años, el sector no tenía una buena imagen. Sin embargo, se ha profesionalizado y especializado. Además, forma parte de asociaciones en las que se escucha al sector en procesos de reforma legislativa y cuenta con congresos de referencia donde se comparten experiencias y estrategias. El mercado ha evolucionado hacia una mayor profesionalización y autoridad y se ha convertido en un sector de inversión interesante. Por eso, unas prácticas inadecuadas en la comercialización de NPLs y REOs podrían perjudicar también la reputación de todo el sector y de los operadores que forman parte de él.

El papel de fondos, servicers e intermediarios

¿Qué papel deben desempeñar los fondos, servicers e intermediarios para garantizar un crecimiento sostenible y seguro de este mercado?

El papel de fondos y servicers es fundamental. Tienen un reto muy importante: establecer las medidas de control necesarias para asegurarse de que los NPLs y REOs llegan a compradores que realmente saben lo que están comprando, conocen los riesgos y disponen de toda la información necesaria para tomar una decisión.

Al final, hablamos de transparencia y de facilitar información y documentación que permita analizar cada operación de manera individual. El comprador debe saber qué está adquiriendo y cuáles son los riesgos asociados. A partir de ahí, puede decidir libremente, pero siempre con toda la información disponible.

En el caso de servicers y fondos, también es fundamental la homologación de los colaboradores. Pero no basta con homologarlos o darlos de alta como colaboradores. Es necesario realizar un seguimiento y establecer medidas de control. Hay que saber con quién trabajan, cómo transmiten la información de los NPLs que comercializan y a quién ofrecen estos productos.

No todo el mundo es un comprador adecuado para este tipo de inversión. Como hemos comentado, no estamos ante un producto llave en mano ni ante una vivienda que se comercializa de forma tradicional. Por eso, estas medidas de control son fundamentales y forman parte de la responsabilidad del conjunto del sector.

El factor diferencial de la rentabilidad

¿Cuál será el factor diferencial para los inversores que quieran seguir obteniendo rentabilidad en el actual escenario de desinversión y mercado secundario?

Para los inversores que quieran seguir obteniendo rentabilidad en el mercado secundario, el factor diferencial estará fundamentalmente en la información y en la documentación. También será clave saber exactamente qué están comprando.

Hasta ahora, uno de los principales problemas estaba en el acceso al producto. El inversor tenía dificultades para acceder a este tipo de oportunidades y, posteriormente, el precio de compra era otro factor determinante. Ahora el producto está más disponible y ha llegado a pequeños y medianos inversores.

El reto puede encontrarse precisamente en el precio. En la comercialización de estos activos, los precios han aumentado y, en algunos casos, se han disparado. Por eso, el inversor que realmente sepa analizar este tipo de producto tendrá que estudiar los riesgos, los plazos judiciales y los costes asociados. A partir de ahí podrá valorar la inversión en un NPL o en un REO.

La rentabilidad ya no depende únicamente del precio de adquisición. Hay que tener en cuenta otras variables, como los tiempos y los costes. Todos estos elementos pueden determinar que la rentabilidad sea mayor, menor o incluso nula. Por eso, es necesario analizar la coherencia entre lo que se está comprando y el precio al que se compra. Un NPL no es una vivienda ni un producto llave en mano. Por tanto, su valoración no puede plantearse como la de una vivienda tradicional.

Los grandes retos del mercado NPL en España

¿Cuáles son los grandes retos del mercado NPL en España?

Actualmente existen muchos retos en el mercado de NPLs y REOs en España. Sin embargo, los más urgentes los centraría principalmente en los cambios normativos y la inseguridad jurídica que pueden generar.

Otro reto importante son las cargas procesales de los tribunales. Estas pueden obstaculizar los procesos e impedir llegar al colateral lo antes posible. También están las incidencias ocupacionales, que están relacionadas en parte con la normativa y sus cambios. Cuando no existe suficiente seguridad sobre cómo actuar ante determinadas situaciones, se genera incertidumbre.

Estos son, en mi opinión, algunos de los puntos más urgentes. Por supuesto, existen otros desafíos, como la adaptación a la inteligencia artificial, las nuevas tecnologías, las nuevas estrategias y los cambios que se están produciendo en el mercado. Pero, actualmente, pondría el foco especialmente en los cambios normativos, la seguridad jurídica, la carga de los tribunales y las incidencias ocupacionales.