La Comunidad de Madrid estudia alternativas que seduzcan a los fondos de inversión y promotores en el lanzamiento de la segunda parte del Plan Vive Madrid. La Administración liderada por Isabel Díaz Ayuso está estudiando minuciosamente cómo aplicar cambios en uno de sus medidas estrella para esta legislatura: la construcción de 15.000 viviendas de alquiler asequible a través de alianzas público-privadas.
Entre ellas, según ha podido conocer Brainsre.news, se incluye extender en plazo de las concesiones.
Actualmente, los dos adjudicatarios de los primeros lotes, Avalon Properties -controlada por el fondo Ares Management- como Culmia -propiedad de Oaktree- tienen un contrato para explotar las viviendas del plan, en régimen de alquiler, durante 50 años. La actual regulación permite extender las concesiones hasta 80 años, pero la Comunidad de Madrid planea hacerlo durante 60 o 65 años.
Plazos del Plan Vive
En septiembre de 2021, se adjudicaron los suelos del Plan Vive a sociedades ligadas a Avalon Properties y Culmia. Avalon, filial española de residencial en alquiler propiedad del fondo de pensiones Ares Asset Management, se alzó con dos lotes, mientras Culmia con uno. El cuarto restante licitado no recibió ofertas. En total, los suelos ofertados suponían la promoción de 5.000 unidades en Madrid, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles, Alcorcón y Getafe.
Un mes después, Ayuso aseguró que la primera piedra se pondría el trimestre siguiente para, en doce meses, entregar las primeras. Sin embargo, a día de hoy, aún no han comenzado las obras en ninguno los suelos adjudicados.
Ante las dudas, Culmia aseguró hace apenas unos días que comenzarán las obras en junio, de la mano de Avintia. Por el momento, de las 1.763 adjudicadas, empezarán con 783 unidades. Las cinco promociones en las que trabajan estarán listas a principios de 2023.
Los implicados en el proceso no dudan en señalar a algunos de los Ayuntamientos implicados como el causante de los retrasos, en el otorgamiento de licencias, las cuales no se estarían tramitando con la máxima urgencia.
Tensiones
Por todo ello, en las últimas semanas, han surgido voces críticas que han puesto en duda la viabilidad del Plan Vive.
Fuentes cercanas al Ejecutivo madrileño no se muestran preocupadas, pero sí reconocen «tensiones» en el Plan Vive. Ayuso y su equipo están convencidos de que los adjudicatarios están en disposición de continuar sus compromisos, aunque la inseguridad económica desarrollado con la crisis de la logística de los materiales y el incremento de costes les creará algún tipo de tensión. Estas tensiones entre promotores y constructores no influirá a la Comunidad de Madrid, que sigue adelante con sus intenciones.
Uso de los Fondos Next Generation
Otra de la bazas que utilizará el Gobierno de la Comunidad de Madrid es incluir subvenciones en aquellas promociones que tengan menor atractivo inversor, en ubicaciones B y C. Los Fondos Next Generation permiten dotar de hasta 50.000 euros por vivienda, siempre que cumplan con altos requisitos de sostenibilidad.
La región podría movilizar entre 10.000 o 15.000 euros por vivienda, de forma que los planes de negocio puedan cuadrar. A pesar de ser un plan cuya rentabilidad no es alta, entorno al 5,5% bruto, según el proyecto; de esta forma se podría mantener con ocupaciones más bajas.
Esta práctica no se haría a la ligera, sino que se analizaría suelo por suelo; pero el tiempo apremia. El Ejecutivo tiene hasta 2023 para comprometer el capital de los fondos a proyectos y antes de junio de 2026 deberán estar ejecutados.
Culmia ya habría mostrado un fuerte interés por la segunda parte de este plan, al que pretenden concurrir.
Venta de los proyectos
También, la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura abre la puerta a posibles ventas de los actuales operadores.
Culmia anunció que su gen no es patrimonialista, por lo que venderían las unidades, algo que también podría hacer Avalon. En cambio, esta última parece firme en su apuesta por el residencial en alquiler en Madrid, después de la compra de cinco residenciales build to rent en Vallecas.
Dudas con el build to rent
En España, durante el pasado años se invirtieron 1.617 millones de euros en proyectos de vivienda nueva destinados al arrendamiento. Para 2025, se prevén que se incorporen al mercado entre 28.000 y 18.000 viviendas nuevas en alquiler, según EY.
Sin embargo, el escaso margen promotor que deja esta tipología de proyectos y la imposibilidad de subir las rentas actuales con la inflación actual hacen que muchos inversores se replanteen esta opción de negocio. «No es que esté de moda los dos dormitorios, es porque existe un límite de renta. Superficie y renta tienen que ir alineados, así que hay veces que tenemos que descartar suelos porque en esa zona la normativa obliga a hacer viviendas grandes», explicaba Rosa Gallego, directora de Operaciones de Q-Living, durante Rebuild 2022.
