El número de licencias solicitadas para iniciar obras en Madrid en 2026 asciende a 8.205 unidades, según datos de Brains Real Estate. El precio de la obra nueva en la capital se sitúa en 6.794 euros por metro cuadrado, con un ticket medio de 872.087 euros. A continuación, analizamos cuáles son las promociones más grandes que arrancan este año y qué promotoras las impulsan.
Obra nueva frente a segunda mano: evolución del precio en Madrid (€/m²)
En el Q1-2026, la segunda mano cotiza un 9% por encima de la obra nueva en Madrid, con 7.420 €/m² frente a 6.794 €/m². Esta inversión de la brecha histórica —la obra nueva llegó a superar a la segunda mano en un 20% en 2021 y 2022— refleja el fuerte encarecimiento del parque existente ante la escasez de oferta en venta.
Las diez promociones más grandes que arrancan en Madrid en 2026
Valdebebas y Los Berrocales concentran la práctica totalidad del volumen. El flex living y el build to rent dominan las posiciones más altas del ranking, con Kronos Homes y Momentum como principales operadores en esos segmentos.
Fuente: Brains Real Estate — licencias solicitadas 2026. Pasa el cursor sobre cada marcador para ver los detalles.
La promoción más grande del año se levanta en el solar que Momentum y Bain Capital adquirieron a Metrovacesa en Valdebebas, junto a la Ciudad Deportiva del Real Madrid. Tercer edificio de la serie Flex Living de Momentum en este ámbito, con 753 unidades destinadas al alquiler flexible.
El grupo Kronos concentra el mayor volumen agregado del año con dos proyectos en Los Berrocales. La marca US (flex living) suma 577 viviendas flex living; la marca Stay Berrocales BTR añade 420 unidades para alquiler en dos parcelas (185 en la 6.7.1 y 235 en la 7.9.1). En total, 997 unidades que convierten a Kronos en el mayor grupo promotor en activo en Los Berrocales este año. Tanto US como Stay son marcas independientes dentro del paraguas de Kronos, la marca madre, al igual que Kronos Homes.
Vehículo de inversión alternativa impulsado por Bankinter Investment con Grupo Ferrocarril como promotor-constructor. Sus 326 viviendas libres en Valdefuentes lo convierten en una de las pocas grandes promociones de esta magnitud fuera de Los Berrocales.
Las promociones de Salas Plushabit forman parte de la colaboración público-privada impulsada por EMVS Madrid a través del Plan Suma Vivienda (Fase 1). La compañía desarrolla los lotes 2, 6 y 7, que suman 645 viviendas protegidas (VPPB y VPPL) en Los Berrocales: 322 viviendas en el lote 2, 134 viviendas en el lote 6 y 189 viviendas en el lote 7. El Plan Suma Vivienda Fase 1 incluye también el lote 1, adjudicado a Pecsa (206 viviendas), lo que eleva el total de la primera fase a 1.608 viviendas a través de colaboración público-privada. El inicio de las obras está sujeto a la obtención de las correspondientes licencias urbanísticas.
Las promociones de Culmia también se enmarcan en la colaboración público-privada promovida por EMVS Madrid mediante el Plan Suma Vivienda (Fase 1). La promotora desarrolla 757 viviendas de protección pública (VPPB) distribuidas en tres lotes: Lote 3 en las parcelas RC.5.1.1 y RC.5.1.2 de Los Berrocales (223 viviendas), Lote 4 en las parcelas RC.6.1.1 y RC.6.1.2 de Los Berrocales (223 viviendas) y Lote 5 en las parcelas RMA 18.1, 18.2 y 18.3 de Los Ahijones (311 viviendas). La construcción corre a cargo de Ávita System (Grupo Avintia).
Impact Homes suma 239 viviendas en Valdebebas con Avintia Proyectos y Construcciones como constructora, ya en fase de cimentación.
La EMVS licitó tres lotes de 198 viviendas de VPA/VPPA cada uno mediante construcción industrializada en Vicálvaro, sumando 594 unidades de protección pública en los ámbitos Berrocales 02, 03 y 04, con un presupuesto conjunto de aproximadamente 100 millones de euros.
Darya Homes, sello residencial de Dazia Capital, desarrolla 165 viviendas de uno, dos y tres dormitorios con amplias terrazas y jardines privados en las plantas bajas.
Grupo Lar reconvierte el antiguo edificio administrativo del complejo Eurocis en 158 viviendas de alto standing en pleno distrito de Salamanca. Interiorismo del Estudio Vilaplanch; constructora Dragados.
Aurora Homes impulsa este residencial en cooperativa de 148 viviendas en la tercera etapa de Los Berrocales, con pista de pádel entre sus zonas comunes.
Otras promociones destacadas
Fuera del top 10, la actividad promotora sigue siendo intensa en varios frentes. Twin Peaks Capital, en colaboración con Alphabet Capital y Overlord, desarrolla Valdemarín Living, un proyecto de 125 viviendas coliving en el barrio de Valdemarín (Moncloa-Aravaca). Grupo Ibosa gestiona a través de NR Village Homes el Residencial Zenith, con 117 viviendas libres en Puerta de Hierro (Fuencarral-El Pardo), con un presupuesto de 10,6 millones de euros. Metrovacesa estrena presencia en Los Cerros con el Residencial Alyssa, su primera promoción en este nuevo desarrollo de Vicálvaro, con 115 viviendas. Cierra el listado Hercesa, que avanza con la segunda fase de su residencial Hi! Berrocales sumando 114 viviendas de precio limitado (VPPL) en Vicálvaro, con piscina y gimnasio entre las zonas comunes.
Los Berrocales y Valdebebas, epicentro de la obra nueva en Madrid
La práctica totalidad de las grandes promociones de 2026 se concentra en dos ámbitos: Valdebebas (Barajas) y Los Berrocales (Vicálvaro), el mayor desarrollo urbanístico de la capital, con más de 22.000 viviendas previstas —la mitad con algún tipo de protección— y un presupuesto de urbanización de 783 millones de euros financiado por la Junta de Compensación.
Destaca la presencia creciente del flex living y el build to rent en las posiciones más altas del ranking, con Momentum, Kronos e Impact Homes como principales operadores. Esta tendencia refleja la apuesta de los grandes inversores institucionales por el alquiler profesionalizado ante la presión sostenida de la demanda en la capital.
Para más información sobre la evolución del mercado residencial y la obra nueva en España, consulta el resto de análisis de Brains Real Estate.
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