«Construimos los edificios para las personas que los habitan». Rita Gasalla, presidenta del Observatorio de Arquitectura Saludable (OAS) y CEO de Galöw, insiste en la importancia de incorporar la perspectiva saludable en el sector inmobiliario.
Si los edificios son para las personas, la salud de quienes los habitan no puede seguir siendo invisible en la ficha técnica, el informe de valoración ni la due diligence. Cuestiones como la calidad del aire, el ruido que envuelve al entorno, la cantidad de luz que se percibe o los materiales que nos rodean son vitales para garantizar el confort en el entorno construido.
Como también ocurre con la sostenibilidad, la seguridad o la accesibilidad, se trata de una mirada más humana que económica, con cada vez más peso en la toma de decisiones del mercado inmobiliario. Que el cambio es necesario está claro. La pregunta es cuándo. Con motivo del 7 de abril, Día Internacional de la Salud, Brains Real Estate News entrevista a Rita Gasalla sobre los grandes retos del inmobiliario español en la materia.
Más allá de los metros cuadrados: lo que no aparece en la ficha técnica
Aunque el binomio arquitectura saludable e inmobiliario gana terreno, la realidad es otra. La perspectiva salud todavía no forma parte del denominador común de la toma de decisiones del sector. El OAS nació precisamente con este objetivo: que estos criterios «se conviertan en una expectativa clara del mercado» y que haya «una regulación al respecto». No como un sello premium, sino como un mínimo exigible.
La pandemia actuó de acelerador: desde la fundación del Observatorio en aquel contexto, el interés «se está multiplicando exponencialmente tanto en prensa como en redes sociales». Sin embargo, aún no es la norma.
Según la presidenta del OAS, la lista de factores que el sector ignora es larga. «Calidad del aire, ruido, luz, confort higrotérmico, emisividad de los materiales, radiaciones electromagnéticas, biofilia… todos ellos deben abordarse como prioridad dentro de cualquier estrategia de rehabilitación», indica Gasalla. Son variables que condicionan la salud física y mental de los ocupantes de forma continua y acumulativa, y que no aparecen en ningún anuncio de venta ni en ningún informe de valoración.
El coste oculto de ignorar la salud en los edificios
Cuando Gasalla habla con inversores y socimis, no rehúye el lenguaje financiero. Al contrario, lo usa para evidenciar la incoherencia de fondo. Los criterios ESG han obligado al inmobiliario a rendir cuentas sobre su huella ambiental, pero la salud de los ocupantes sigue fuera del marco.
«Cabe preguntarnos para qué o quién construimos los edificios. ¿Para el medio ambiente? ¿Para que sean más eficientes? Estos dos asuntos son necesarios, pero no suficientes».
«Las personas suponen el 90% de los gastos operativos de una empresa en un edificio de oficinas«, según un informe de World Green Building Council publicado en 2018. En esta línea, Gasalla explica que «todo lo que sea contribuir a reducir bajas laborales y a mejorar el compromiso de los empleados y su rendimiento afecta a la cuenta de resultados nueve veces más que el resto, que se reparte en el 9% que supone de promedio el alquiler y el 1% que supone el gasto en energía».
El sector lleva años optimizando ese 1% mientras ignora el 90%. En hospitales, el impacto es todavía más evidente: distintos estudios documentan que los edificios diseñados con criterios saludables reducen la ingesta de analgésicos de los pacientes, las bajas del personal médico y los tiempos de hospitalización.
Con la mirada puesta en el futuro, Gasalla defiende que «los activos que integren salud, eficiencia y calidad constructiva serán los que mejor mantengan su valor y su utilidad social». Un «retorno económico clarísimo«: un edificio que retiene talento, reduce bajas laborales y mejora el rendimiento de sus ocupantes genera un impacto en la cuenta de resultados que ningún otro criterio de valoración puede igualar.
Una tesis que resume el horizonte del movimiento: «La arquitectura saludable no es un añadido, sino un nuevo estándar que conectará sostenibilidad, bienestar y viabilidad económica a largo plazo».
Vivienda saludable: el comprador no sabe qué respira
En el mercado residencial, el problema tiene una dimensión adicional: la opacidad. Un comprador puede consultar la calificación energética de una vivienda, pero no sabe si el aire que va a respirar en ella tiene niveles aceptables de compuestos orgánicos volátiles (COVs), si el aislamiento acústico le garantizará un buen nivel de sueño, o si la temperatura y la humedad se mantienen en rangos saludables.
«Un sello para vivienda saludable ayudaría al comprador final a tomar decisiones más informadas, aportando transparencia y criterios claros en un mercado donde muchas veces la salud no es un factor visible de comparación», señala Gasalla.
El OAS trabaja en esa dirección. Tras el lanzamiento del Certificado de Evento Saludable, desarrollado junto a Jazz Pharmaceuticals y la certificadora Applus+, la vivienda es el siguiente ámbito prioritario. La demografía refuerza la urgencia: «España es uno de los países con mayor esperanza de vida, y esa tendencia seguirá creciendo. Esto implica un reto evidente: no se trata solo de vivir más, sino de vivir mejor». La conclusión de Gasalla no deja margen: «La vivienda saludable no será una opción diferencial, sino una necesidad estructural en los próximos años».
Sin norma, el mercado no se mueve
El protocolo firmado con el Govern Balear para incorporar criterios de salud en las políticas públicas de vivienda ilustra la única palanca que ha demostrado funcionar: la regulación pública como efecto tractor sobre el mercado privado. La barrera es conocida. «Los criterios de salud no están incorporados de forma sistemática en los pliegos y marcos normativos que orientan el desarrollo de los proyectos», señala Gasalla.
Mientras la sostenibilidad energética lleva años imponiéndose por obligación normativa, los indicadores de bienestar dependen todavía de la voluntad individual del promotor. «Mientras no existan mínimos claros y homogéneos, su adopción dependerá más de la sensibilidad individual del promotor que de un estándar compartido».
La hoja de ruta ya se recorrió con la eficiencia energética: «Igual que ocurrió con la sostenibilidad, la salud acabará integrándose de forma natural en el desarrollo de obra nueva y de rehabilitación». El detonante, en todo caso, tendrá que venir de arriba: «Cuando estos indicadores se establecen como referencia pública, se genera un efecto tractor sobre el mercado privado».
Rehabilitación saludable: el parque español respira mal
El Plan Nacional de Renovación de Edificios pone sobre la mesa miles de millones para rehabilitar el parque existente. El riesgo, advierte Gasalla, es que ese dinero se gaste una vez más solo en reducir el consumo energético. «Aunque pasamos de promedio dos tercios de nuestras vidas en el interior de las viviendas, no tenemos una regulación que obligue a esta tipología a renovar su aire interior».
El resultado son espacios con «aires muy viciados y con la presencia de humedades y mohos«, cargados de CO2, compuestos orgánicos volátiles y partículas en suspensión como PM10, PM5 y PM2,5. «La calidad del aire interior (CAI) es el factor ambiental de mayor impacto en la salud y de ella depende, además de nuestra salud, nuestras capacidades cognitivas».
El ruido es el segundo gran ignorado. Regulado en el Código Técnico con mínimos que Gasalla considera insuficientes, sus efectos están clínicamente documentados. Según la OMS, el ruido produce estados crónicos de nerviosismo y estrés y afecta al sueño, y cuando es elevado puede provocar problemas cardiovasculares.
A esto se suman la luz, el confort higrotérmico y la evidencia que aporta la neuroarquitectura sobre cómo la geometría, el color y la proporción de un espacio influyen en el bienestar físico, mental y social. «Más que establecer jerarquías, lo verdaderamente urgente es adoptar una visión global de la rehabilitación, en la que aire, ruido, luz, materiales y confort higrotérmico formen parte de un mismo enfoque. Solo desde ese equilibrio podremos atajar de manera eficaz los problemas de salud detectados en el parque residencial español», concluye.
2026: del interés al estándar
En este contexto, Gasalla insiste en que más que establecer jerarquías entre factores, «lo verdaderamente urgente es adoptar una visión global de la rehabilitación, en la que aire, ruido, luz, materiales, confort higrotérmico, radiaciones… formen parte de un mismo enfoque». Solo desde ese equilibrio, concluye, «podremos atajar de manera eficaz los problemas de salud detectados en el parque residencial español y avanzar hacia viviendas verdaderamente saludables«.
Para 2026, el OAS se fija tres objetivos: consolidar la salud como criterio estructural en diseño y rehabilitación, avanzar en la certificación de espacios y presionar la agenda regulatoria junto a administraciones y sector privado.
Bajo el lema «Rehabilitar para cuidar», el III Congreso Nacional de Arquitectura Saludable se celebrará el 20 de octubre en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. El encuentro debatirá sobre este cambio cultural tan crucial en el real estate: «que la salud en los espacios construidos deje de ser una aspiración y se convierta en un estándar asumido por el mercado y por las políticas públicas».
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