El mercado residencial español se enfrenta a una paradoja en 2026: una «salud económica envidiable» frente a una «parálisis legislativa» que ahuyenta el capital a largo plazo. Joaquín López-Chicheri, presidente de Vitruvio, disecciona el segmento del alquiler en España, abordando la política como una de las grandes trabas para la estabilidad del mercado institucional, que seguirá «complicando el apetito institucional por la inversión en residencial de largo plazo«.
La socimi, que cuenta con una cartera multisegmento -el 70% de sus activos son terciarios, y el otro 30%, residenciales-, ha adaptado su estrategia al nuevo contexto. Su presidente explica en Brains Real Estate News por qué han decidido aminorar la marcha a la hora de rehabilitar edificios o por qué construir mucha vivienda destinada al alquiler le parece una «necesidad antieconómica» en el escenario actual.
La marca ha cerrado 2025 con buenos resultados. A falta de hacerse públicos las cuentas del último trimestre, López-Chicheri avanza que la marca ha crecido un 80% en tamaño, ha duplicado el volumen de negociación de la acción y ha anunciado un aumento del 35% del dividendo a abonar en los próximos 24 meses.
Politización de la vivienda y desplazamiento de la inversión institucional
Aunque «España goza de una salud económica envidiable y hay consenso al respecto», López-Chicheri cree que el panorama político ha impedido «sacar adelante reformas muy necesarias para mejorar la vida de los ciudadanos«. Se refiere a «la parálisis legislativa provocada por un Gobierno sin respaldo parlamentario», que se suma a una «política de distanciamiento de la oposición», que ha optado por responder con la misma moneda.
En 2026, no prevé que cambie la tónica. A «los intereses electorales del partido en el Gobierno, sus diversos socios y la propia oposición», se juntan los «anuncios electoralistas». Un cóctel que, desde su perspectiva, provocará que la inversión institucional deje de interesarse por el segmento residencial largoplacista.
Una cuestión importante ya que, precisamente, el principal reto del mercado de alquiler en España es, según López-Chicheri, «resucitar la inversión en la promoción de viviendas para alquilarlas a largo plazo«. Un objetivo ante el que reconoce no ser optimista.
Regulación y «terciarización» del mercado residencial
Según el directivo, este contexto «seguirá reforzando la inversión institucional en modelos basados en la terciarización del residencial» (tipologías como flex living, coliving y demás modelos de nicho) para «no verse afectados por malas regulaciones que perjudican a quien se pretende proteger, porque ahuyentan la inversión en producir ese bien escaso que es hoy la vivienda».
«No hay duda de que existe una demanda para modelos de corto o medio plazo, pero tampoco hay duda de que la verdadera necesidad está en la de desarrollar muchas casas para alquilar«. En su opinión, una «necesidad antieconómica«, teniendo en cuenta «el precio del suelo, los costes de construcción y las regulaciones del alquiler de larga duración», que se encuentran «sometidas a la incertidumbre que provoca un marco legal con constantes ajustes, casi siempre en la dirección equivocada al identificar mal al enemigo a combatir».
Cartera de activos residenciales de Vitruvio
En terreno living, se decantan por las métricas «habituales»: TIR, múltiplo sobre inversión, rentabilidad por alquiler de entrada, sobre coste (tras la rehabilitación) y rentabilidad una vez estabilizado. En realidad, «la que contiene a todas las demás es la previsibilidad de los flujos futuros«.
La mayoría de las ubicaciones en las que invierte Vitruvio no demandan vivienda asequible. «Aun así, la tasa de esfuerzo media de nuestros inquilinos residenciales no supera el 30% de su renta neta disponible. De hecho, las viviendas de Vitruvio en barrios con un poder adquisitivo algo inferior se alquilan con tasas de esfuerzo del 25%», señala el directivo.
Menos rehabilitación por lo complejo del proceso
En el segmento living, Vitruvio apuesta por «inmuebles avejentados que no segmentaban bien la demanda de inquilinos de la zona en la que estaban ubicados». Sin embargo, López-Chicheri explica que «la rehabilitación de edificios es cada vez más complicada porque, como paso previo, es necesario vaciarlos».
El elevado crecimiento poblacional de Madrid y el resto de las capitales del arco del Mediterráneo, donde se centra el interés inversor de Vitruvio, y que la producción de nuevo stock no acompañe ese crecimiento en población, «convierte los procesos de rehabilitación en un verdadero drama personal para los inquilinos a quienes no se renueva el alquiler».
«La rehabilitación de edificios es cada vez más complicada porque, como paso previo, es necesario vaciarlos. El elevado crecimiento poblacional y que la creación de nuevo stock no acompañe ese crecimiento en población, convierte los procesos de rehabilitación en un verdadero drama personal para los inquilinos a quienes no se renueva el alquiler»
Joaquín López-Chicheri, presidente de Vitruvio
Así que, «como consecuencia, desde 2025 y previsiblemente también en 2026 no continuaremos la renovación del parque residencial, tan necesaria. O bien, la limitaremos a zonas prime… Que son las que menos necesitan de inversión, curiosamente, pero donde los inquilinos lo tienen fácil para encontrar otra casa».
Evolución de cifras en el mercado del alquiler
En la parte residencial de la cartera de Vitruvio, las rentas han crecido un 8,3% interanual hasta el 30 de septiembre. A esa misma fecha, su nivel de ocupación era del 98% y la rentabilidad media del 4% sobre la última valoración (no sobre el coste de adquisición).
«La buena situación económica, el crecimiento del censo y la falta de oferta provocan que, con una gestión profesional, la morosidad sea despreciable, así como la rotación. La duración de los contratos, en el tipo de viviendas que ofrecemos, suele agotar con frecuencia los plazos establecidos por contrato, que se siguen renovando en la mayoría de los casos».
Zonas más rentables en el momento actual
Las ciudades con crecimiento poblacional y sus áreas metropolitanas son en las que el desacople entre demanda y oferta ha provocado que el crecimiento de los precios de alquiler supere la inflación, señala el profesional.
«En un mercado sano, sin cuellos de botella artificialmente provocados por procesos urbanísticos interminables para producir el suelo que la sociedad necesita en esas ubicaciones, el precio de los alquileres no debería aumentar más que con la inflación, de media. En realidad, debería evolucionar más o menos acorde con la evolución del poder adquisitivo de la población, de media».
En 2026, «las mayores subidas del precio del alquiler seguirán siendo para esas ubicaciones con crecimiento poblacional y lentos procesos de generación de oferta. Cuanto mayor sea el crecimiento poblacional y mayor la rigidez y lentitud administrativa, más subirán los precios«.
Accesibilidad, asequibilidad e impacto social
«Las empresas deben perseguir el crecimiento de sus beneficios cumpliendo escrupulosamente con la ley y las distintas Administraciones Públicas deben legislar y promover políticas para asegurar, como indica la Constitución, el acceso a la vivienda», sostiene el presidente de la socimi. «Y a eso dedica sus esfuerzos el equipo humano de Vitruvio», matiza.
La empresa ha sido socia fundadora de Primero H Socimi y Techo Socimi, dedicadas a combatir el sinhogarismo en España, y suele alquilar a algunas ONG o fundaciones activos de nuestra cartera a precios testimoniales.
Por último, incorpora mejoras en la eficiencia energética de los edificios cuando «redundan en una mejora de los beneficios de Vitruvio», un escenario que «suele ser el caso, si se analiza bien».
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara al año que entra, el presidente de Vitruvio optaría por «forjar un consenso político sobre las políticas de vivienda con visión de largo plazo«, una meta que considera «imposible». Si tuviera que hacer una recomendación literaria al gremio, se decantaría por ‘Abundancia‘, de Ezra Klein y Derek Thompson.
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