El mercado del alquiler en España atraviesa un momento de alta tensión y creciente desconfianza. Lejos de estabilizarse, la oferta disponible podría reducirse aún más si continúan los cambios normativos que, a juicio de los propietarios, ponen en riesgo la seguridad jurídica o la rentabilidad. Un estudio elaborado por la plataforma especializada en alquiler digital Spotahome revela que casi la mitad de los propietarios, en concreto el 44%, dejaría de alquilar su vivienda si se producen modificaciones legislativas que afecten de forma negativa a estas dos variables.
La Ley de Vivienda de 2023, junto con sus actualizaciones en 2025, introdujo límites al precio del alquiler en las denominadas zonas tensionadas. El objetivo era proteger al inquilino, pero el efecto real está siendo, según el sector, una retirada progresiva de viviendas del mercado. «Al limitarse los precios y haber más inseguridad jurídica para alquilar, menos propietarios están alquilando su vivienda, reduciendo la oferta», explica Eduardo Garbayo, CEO de Spotahome. A su juicio, esta situación provoca que los propietarios sean más selectivos y que las familias con rentas más ajustadas tengan mayores dificultades para acceder a una vivienda.
Un perfil envejecido y preocupado
El estudio permite trazar el perfil del propietario en España. Ocho de cada diez arrendadores tienen más de 46 años y el 40% supera los 60, lo que demuestra que se trata, en su mayoría, de personas de mediana y tercera edad. Además, no se trata de grandes tenedores. El 56% solo cuenta con una vivienda en alquiler y el 36% tiene entre dos y cuatro, lo que refuerza la idea de un mercado sostenido por pequeños propietarios.
Sus principales preocupaciones están claras. El 61% teme los impagos, el 58% la ocupación ilegal, el 57% los daños en la propiedad y el 56% los continuos cambios en la legislación. Estos datos «ponen de manifiesto que la especulación, como tal, no es la problemática que genera escasez de oferta», señala Garbayo. En su opinión, el verdadero problema es «la percepción generalizada de inseguridad jurídica en un sector tremendamente convulso».
Seguridad jurídica antes que rentabilidad
Cuando se pregunta a los propietarios qué medidas ayudarían a aumentar la oferta de alquiler, la respuesta es contundente. El 64% considera prioritaria una mayor seguridad jurídica, con desahucios más rápidos en casos de impago o destrozos. Muy por detrás aparecen los incentivos fiscales, mencionados por el 15%, y una menor intervención pública en los precios, señalada por el 12%. El mensaje es claro: la confianza pesa más que la rentabilidad inmediata.
«El problema de fondo es que la legislación actual está muy fragmentada», afirma el CEO de Spotahome. Según explica, las diferencias normativas entre territorios generan incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos.
