Más que marcarse como objetivo comprar x cantidad de suelo, Metrovacesa apuesta por oportunidades al tiempo que trata de estrenarse en las pocas plazas donde no tiene presencia. Aunque para mantener el volumen de entrega de unas 1.700-1.800 viviendas entregadas al año, la firma no necesita comprar para reponer, «estamos empezando a hacer algunas compras, para aprovechar oportunidades de mercado y para complementar en algunas zonas donde ya tenemos menos volumen de cartera», explica Miguel Díaz Batanero, director del área de Suelo de la promotora.
Metrovacesa tiene la mayor cartera de suelo líquida del mercado español: casi cinco millones de metros cuadrados edificables (un 80% finalista y un 20% en gestión), donde se podrán desarrollar más de 29.000 viviendas. Actualmente, cuenta con unas 140 promociones lanzadas, unas 8.000 unidades en marcha. Del total, unas 55 están en obras; otras 35, terminadas y en proceso de entrega y el resto, en proceso de diseño y comercialización.
El año pasado, la firma cerró una «transacción significativa». Mediante un proceso que planteó Sareb en Los Cerros, la promotora se hizo con casi 2.500 viviendas en uno de los nuevos desarrollos urbanísticos de la capital, que supondrá un total aproximado de 14.000 unidades. En esta zona, Metrovacesa coincide con otros promotores importantes como Vía Célere o Vía Ágora, que ya han comenzado sus proyectos.
Con cautela, Díaz cree que va a ser un buen año para los promotores. La demanda es muy alta y la oferta sigue siendo insuficiente, así que «la evolución del mercado en obra nueva no pinta mal». El experto en suelo prevé estabilización de precios e incluso pequeñas subidas. Ahora que ha pasado la amenaza importante (la subida de los tipos de interés), el mercado espera para finales de año las primeras bajadas de tipos.
En el último capítulo de Brains Real Estate News Podcast, el profesional repasa la cartera de proyectos y los criterios de selección de la compañía, lanza sus previsiones para el mercado inmobiliario, opina sobre la Ley de Vivienda, explica el proceso de gestión de suelos y presenta Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), el nuevo área de Metrovacesa.
Cartera de suelo de Metrovacesa, criterios y localizaciones
«Los proyectos que tenemos en marcha están desarrollándose sobre suelos que tenemos en la cartera desde hace años». La cartera de Metrovacesa está compuesta por una parte histórica y otra parte que la firma adquirió en 2017 a sus accionistas. Se trata de suelos que, ya en su gran mayoría, estaban incluidos dentro de procesos de planeamiento en marcha, recuerda Díaz.
Excepto en Castilla-La Mancha y Extremadura, la promotora dispone de proyectos «por casi toda España». A día de hoy, Madrid, Cataluña, Levante, Andalucía (Costa del Sol y Sevilla), Galicia, País Vasco, Baleares y Canarias. Y este año inaugura plazas como Oviedo o Murcia.
A la hora de comprar suelo, además de las previsiones demográficas, la firma contempla criterios como el atractivo de una zona, mediante un análisis tanto a nivel provincial como municipal que tiene en cuenta variables socioeconómicas, dinámicas de mercado, prospecciones demográficas, oferta y demanda, presencia de competidores y su propia experiencia previa.
Ley de Vivienda
Ante la Ley de Vivienda, el directivo se muestra algo escéptico. «Desafortunadamente, muchas veces, los políticos regulan sin visión a largo plazo, teniendo más en cuenta el impacto que va a tener respecto a la ciudadanía a corto plazo». En su opinión, están «más preocupados por el mensaje que se va a trasladar a la opinión pública que por que la normativa sea la adecuada». La sensación de Díaz es que, a veces, «vamos regulando un poco hacia atrás».
En 2024, el tema de Vivienda empieza a ser un problema muy real. «Los políticos están tomando consciencia de que hay que colaborar con el sector privado, hay que dejar un poco atrás esto que hemos venido sufriendo, parece que el sector estaba un poco denostado, todavía con el recuerdo de la crisis inmobiliaria o lo que ocurrió aquí hace más de 20 años».
Cada vez más, las administraciones tienen consciencia de que las compañías privadas que operan en este momento son profesionalizadas, «partners en los cuales se pueden apoyar a la hora de desarrollar determinados proyectos», asegura el experto en suelo.
Desarrollo Urbano Sostenible, el nuevo área de Metrovacesa
La firma detectó hace aproximadamente dos años y medio la necesidad de contar con la opinión ciudadana respecto al urbanismo y a las necesidades reales en materia de Vivienda. «Quizá por los avances sociales, por la deriva de situaciones políticas en algunos ayuntamientos, tomamos conciencia de que era necesario». De esta idea nació DUS (Desarrollo Urbano Sostenible), el nuevo área de la promotora, dirigida por Almudena Cano, arquitecta con experiencia en estos temas.
El departamento trata de promover el «urbanismo participativo«, una mirada habitual en otros países europeos que fusiona la perspectiva del sector público y el sector privado, con la perspectiva social.
Al basar el diseño de un proyecto en estas necesidades sociales, se consigue de alguna manera «despolitizar» los proyectos de vivienda, una dinámica que permite a la promotora «avanzar de manera un poco más segura» en un proceso en todo caso complejo, explica el directivo de Metrovacesa.
