Según el informe Property Management Insights de Cbre, firma de consultoría y servicios inmobiliarios, el volumen de ventas en los centros comerciales de España aumentó un 6,1% en diciembre de 2023 en comparación con los niveles previos a la pandemia. Sin embargo, las visitas aún no han vuelto a los niveles normales y continúan siendo un 6,5% más bajas que en 2019.
La situación actual refleja un cambio significativo en la dinámica de los centros comerciales. Antes de la pandemia, existía una relación directa entre las visitas y las ventas: más visitantes implicaban mayores ingresos en los centros comerciales. Sin embargo, esta correlación ya no se observa en todos los centros administrados por Cbre.
Específicamente, las visitas a los centros comerciales siguen siendo un 6,5% inferiores a los niveles anteriores a la pandemia, mientras que las ventas han aumentado un 6,1% en comparación con ese mismo período.
«El incremento de la facturación se explica, en parte, por el efecto de la inflación, así que puede no traducirse en un impacto positivo en el beneficio de los operadores», ha explicado Soledad López-Cerón, la Executive Corporate Director y Head de Property Management de Iberia en CBRE.
Una de las razones detrás del nuevo panorama en los centros comerciales es el cambio en el comportamiento del consumidor. Cada vez más personas utilizan las tiendas como puntos de entrega o devolución de pedidos, sin realizar compras directas en el establecimiento. Esta tendencia ha llevado a una transformación en los modelos de negocio de los operadores, con un aumento en el porcentaje de ventas provenientes del comercio en línea.
El aumento del trabajo remoto también ha impactado en la afluencia a los centros comerciales. De hecho, aquellos ubicados cerca de áreas de oficinas son los que actualmente muestran una relación indirecta entre las ventas y la cantidad de visitantes.
La ocupación de oficinas
La adopción de modelos de trabajo híbridos ha tenido un impacto directo en la afluencia a los lugares de trabajo, que aún no han recuperado los niveles anteriores a la pandemia. En septiembre de 2023, la tasa de ocupación promedio de los edificios se situó en un 63,4%, prácticamente igual que el año anterior.
Aunque la ocupación de las oficinas está lejos de los niveles registrados en 2019, cuando estaba cerca del 100%, las visitas a estos espacios han experimentado un aumento significativo desde 2020. En marzo de ese año, la ocupación promedio de las oficinas gestionadas por Cbre era del 18%, y aumentó al 38,2% en junio de 2021. Durante 2022 y 2023, los datos se mantuvieron estables alrededor del 62%, con un descenso al 42,1% en agosto del año pasado.
«Los datos de visitantes demuestran la clara apuesta de las compañías por los modelos de trabajo híbrido. En este nuevo escenario, los edificios ya no se consideran únicamente espacios de trabajo, sino que se posicionan como un punto de encuentro y un elemento esencial para la atracción de talento», ha añadido Soledad López-Cerón.
La inflación en los activos logísticos
Además del impacto de la inflación en los ingresos de los centros comerciales, también ha influido en la naturaleza de los contratos firmados en las instalaciones logísticas. En el entorno actual, es cada vez más común la adopción de contratos denominados «triple neto», donde el arrendatario asume directamente todos los costos asociados con la instalación, como impuestos, servicios públicos, seguros, gastos operativos y reparaciones, entre otros.
El informe se basa en el análisis de una muestra de activos gestionados por Cbre. Específicamente, se examinaron 36 centros comerciales en España, 16 en Portugal, 60 oficinas y 486 instalaciones logísticas. El documento también incluye los resultados de una encuesta realizada a 21 propietarios de centros comerciales en España.
