Un año en tres partes claramente diferenciadas: empezó por todo lo alto, llegaron las sombras mediado el año y, entrados en la recta final del otoño, las dudas toman el control. Así ha sido la evolución del mercado de la vivienda en España durante este 2022 y así lo resume Colliers en su informe sobre El Sector Residencial en España y en el que se constata que habrá mejora sobre 2021… pero por muy poco.
En orden cronológico, el año 2022 «comenzó con mucha fuerza», siendo el primer semestre el mejor de toda la serie histórica desde 2007, destaca la consultora. Se transaccionaron más de 373.000 viviendas, mejorando en un 16,7% las cifras del mismo periodo del año anterior. El mercado de obra nueva también mejoró en un 3,7%, alcanzando las 34.247 viviendas y las transacciones de vivienda nueva alcanzaron una cuota de mercado de 9,2%, ligeramente por debajo del año pasado (10,6%).
«El cierre del ejercicio se encara con previsiones menos alentadoras. Actualmente se está registrando una importante contracción en el mercado de segunda mano, como consecuencia del fuerte incremento de los costes financieros y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito», continúa.
Según las estimaciones de Colliers, para el conjunto de 2022 se cerrarán aproximadamente 675.000 operaciones de viviendas, superando ligeramente la cifra del año anterior, de las cuales 70.000 corresponderán al mercado de obra nueva.
Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 15,8%. Le sigue en segunda posición Málaga (10,6%), que desde 2021 ha desbancado a Barcelona (9,2%) como medalla de plata y envía a la ciudad condal al tercer escalón del podio. En cuarta y quinta posición se sitúan Alicante (8,3%) y Valencia (5,7%).
En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,2%), seguido de Barcelona (9,8%), Alicante (8,1%), Valencia (5,9%) y Málaga (5,9%).
En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2022 «se ha observado una importante reactivación», apunta Colliers. Aquí, Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros, registrando el 22,4% de las compras de viviendas realizada por extranjeros. Málaga, con una cuota del 13,5%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, seguida de Barcelona (7,2%), Madrid (6,0%), las islas canarias con sus dos provincias (9,3%), Valencia (5,9%) y Baleares (5,7%).
Producción de vivienda
En el primer semestre del año 2022, la actividad promotora ha continuado con fuerza y ha mantenido la inercia del año anterior. Se visaron 52.052 unidades (+2,9%), se iniciaron 46.890 (-2,2%) y se entregaron 38.591 (-5,0%). «El pequeño retroceso del número de viviendas iniciadas se debe a las incertidumbres en los costes de construcción durante el segundo trimestre, y el retroceso de las viviendas entregadas se debe a que la actividad en el año 2020 se redujo como consecuencia de la pandemia», explican desde el informe.
Para el último trimestre del año, los expertos de Colliers esperan contracción los indicadores del mercado de producción. Según la consultora, el año el año 2022 cerrará con un total de 95.000 visados de nuevas viviendas (-12%), 85.300 viviendas iniciadas (-15%) y 75.000 viviendas de obra nueva entregadas (-10,8%).
En cualquier caso, uno de los mejores indicadores para medir el comportamiento de mercado residencial es la absorción de vivienda, que se obtiene comparando el número de transacciones de obra nueva respecto al de viviendas terminadas. «Desde 2015 los niveles de absorción del mercado en España son excelentes. En 2021 esta ratio se situó en el 80% y en el primer semestre del año ha mejorado aún más alcanzando el 87,7%», resume el estudio.
De los cuatro grandes mercados residenciales, destaca especialmente la provincia de Málaga «con un comportamiento espectacular», ya que gracias al incremento de la demanda y la reducción de la producción ha registrado una absorción de 133,5%.
Por su parte, a junio de 2022 los precios medios de oferta de alquiler han experimentado un fuerte crecimiento respecto al año anterior en prácticamente todas las capitales de provincia. Los crecimientos registrados han oscilado entre el 5% y el 18%. Barcelona y Valencia son las ciudades donde más se ha incrementado el precio del alquiler, un 18,6% y 13,6% respectivamente. Destaca además la ciudad de Málaga, con un incremento del 11,7% respecto al mismo periodo del año anterior.
El sector residencial en 2023
¿Y qué nos deparará el año que viene? «Las nuevas condiciones del mercado anticipan un 2023 con práctica ausencia de operaciones de inversión institucional en el sector residencial y, en su caso, la reconversión de portfolios de viviendas a la venta individual de las mismas o a la gestión del arrendamiento a medio plazo para esperar tiempos mejores. Colliers estima que el momento más bajo de mercado se producirá a mediados del año 2023, seguido de una recuperación de los valores y de la inversión en los 18 meses siguientes», contesta la consultora.
«La demanda de viviendas, tanto en segunda mano como en obra nueva, sufrirá relativamente la disminución de la demanda por el impacto de la inflación y de los tipos de interés en la solvencia de las familias. Consideramos relativo ese impacto porque no debería implicar una disminución superior al 15-20%, afectando fundamentalmente a los ritmos de venta de la obra nueva y a los precios de compra-venta de viviendas cuyo precio limita con la zona más baja de la pirámide de oferta del mercado, comenta Mikel Echavarren, CEO de Colliers.
«En ausencia de factores financieros que provoquen la necesidad de vender con urgencia la obra nueva, no estimamos previsible un impacto negativo en este negocio en 2023, más allá de la ralentización de las ventas y de la demora en el inicio de algunas promociones», señala Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers. «Tampoco esperamos efectos significativos en la morosidad hipotecaria, a pesar de la desaparición de más de 40.000 millones de euros anuales del bolsillo de los consumidores por el incremento del IPC y del Euríbor», concluye.
