Hace apenas unos días, el grupo financiero Santander anunciaba un acuerdo con la sociedad luxemburguesa Ziloti para comprar la participación mayoritaria que poseía en Uro Property, una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (Socimi), la cual valoraba en unos 180 millones de euros.
La operación, pendiente del visto bueno de las autoridades de la competencia, supone la recompra de parte de las sucursales que el propio banco vendió en 2007 a Sun Capital y Drago Real Estate. Entonces, Santander traspasó 1.152 oficinas bancarias para quedarse como inquilino durante 25 años (operación de sale & leaseback) por 2.040 millones de euros, generando unas plusvalías netas de 860 millones.
Ahora, gastará 153 millones de euros en hacerse con el 85% que no controla de la sociedad que posee 680 oficinas bancarias (ha vendido 456 y ha hecho permuta con otras 26), valoradas en más 1.847 millones de euros, de las cuales 648 están alquiladas a Santander.
“Se trata de una operación financiera que lo que trata es de generar ahorros considerando que el coste de la compra de los inmuebles es inferior a las obligaciones futuras de rentas de alquiler”, explican a Brainsre.news desde la entidad.
Cuando se firmó la compra, en noviembre de 2007, Santander y su casero firmaron contratos de alquiler para estas oficinas de atención al cliente con un obligado cumplimiento de 24,25 y 26 años, prorrogables en siete años más por un máximo de hasta 3 periodos. Según consta en las cuentas de la sociedad, Uro Property ingresó en 2019 más de 105 millones de euros en concepto de alquileres de las 680 sucursales que posee (y 53,06 en los seis primeros meses de 2020), cantidad que se ahorraría en los próximos años.
Norma contable IFS16
La operación de Santander sobre Uro tendrá además del ahorro de rentas un beneficio en su balance que, tras la aplicación de la norma NIIF16 o IFS16 por sus siglas en inglés, penaliza los activos en alquiler que poseen las entidades.
«Además, desde la entrada en vigor de la IFRS16, que cambió el tratamiento contable de los alquileres, la recompra de este tipo de activos es un incentivo para el banco. La operación tiene un efecto neutro en capital y en la cuenta de resultados», agregan desde la entidad.
En concreto, dicha norma, en vigor desde enero de 2019, obliga a contabilizar como pasivos los pagos de alquiler comprometidos. Hasta entonces, existía distinción entre los alquileres financieros que sí se registraban en el balance y los operativos, que no exigía el reconocimiento de alquiler futuros. En el caso de Uro, los cobros de futuros mínimos de los contratos de arrendamiento no cancelables ascendían a 2.217 millones de euros.
Este cambio contable llevó también a Santander a abordar en 2019 la compra de su Ciudad Financiera de Boadilla que vendió hace más de una década por 1.900 millones y meses después, absorber a su sociedad tenedora, Sorlinda Investments –sociedad creada por los antiguos dueños del complejo, los hermanos Reuben– y evitar la penalización en su capital.
Participaciones inmobiliarias
La compra de Uro Property supone aumentar el peso de Santander en el sector inmobiliario español donde cuenta con destacadas participaciones. La más relevante es el 49,3% de Metrovacesa, la promotora que crearon con el negocio residencial de la centenaria inmobiliaria tras la venta de los activos terciarios a Merlin, junto a suelos de sus entonces tres accionistas: Santander, BBVA y Popular.
Actualmente, Metrovacesa tiene un valor en Bolsa de unos 903 millones de euros, con unos activos estimados en 2.707 millones, entre los que se incluye una de las mayores carteras de suelo de España con seis millones de metros cuadrados.
Además, fruto de la operación con Metrovacesa, Santander posee el 22,3% de Merlin, la mayor Socimi de la Bolsa española, con una cartera valorada en 12.716 millones y una capitalización bursátil de unos 3.240 millones.
Junto a Blackstone, posee además Aliseda, el servicer que gestiona la cartera de activos inmobiliarios procedente del Popular. En concreto, posee el 49%. Además, cuenta con el 15% de otro servicer, Altamira.
También poseía el 18% de Testa, Socimi especializada en vivienda de alquiler, participación que vendió el año pasado a Blackstone.
