2022 ha sido un año plagado de volatilidad, tensiones geopolíticas, sobresaltos económicos y política monetaria desigual. En este marco, Colliers prevé que el proceso de estabilización del mercado inmobiliario mundial se afiance a mediados de 2023 en su último informe Global Investor Outlook. Aunque países como EEUU y Reino Unido ya han ajustado rápidamente sus precios, todavía el cambio no se ha producido a nivel global.
Los inversores anticipan grandes diferencias en la forma en que se desarrolle el reajuste en los distintos sectores y mercados el próximo año.
«Los mercados inmobiliarios suponen una sólida inversión y una fuente de ingresos a largo plazo, una vez que los niveles de precios se recuperen. Los acontecimientos locales y los factores macroeconómicos aún pueden desestabilizar dicha recuperación. Los inversores deben estar atentos a estos riesgos, especialmente en los mercados que son susceptibles de sufrir nuevas perturbaciones», explica Tony Horrell, responsable de Global Capital Markets en Colliers. «Prevemos que la actividad inversora repunte a medida que los bancos centrales pongan fin a las subidas de tipos y surja una mayor certidumbre económica. Mientras tanto, los inversores seguirán a la caza de oportunidades, con importantes fondos disponibles».
El coste de la deuda y el coste/suministro de energía son las mayores preocupaciones de los inversores de EMEA
Según Colliers, una de las principales preocupaciones de los inversores internacionales es el coste de la deuda. El 78% considera que afectará negativamente a su estrategia inmobiliaria en 2023. Otro 63% afirma que una menor disponibilidad de financiación tendría un impacto negativo. Estas respuestas coinciden con las de otras regiones del mundo: APAC y América.
En relación a los factores macroeconómicos más generales, en la región EMEA el 78% de los inversores destacaron su preocupación por el coste y el suministro de energía. Otros riesgos clave en la región fueron el aumento de la tensión geopolítica, seleccionada por el 72% de los encuestados, y las fluctuaciones monetarias (61%).
La liquidez y la sostenibilidad impulsan las oportunidades
os valores de los activos seguirán afectados negativamente por la transición a tipos de interés más elevados, con especial impacto en 2023 en los activos no estratégicos. Se acelera la captación de capital para los fondos oportunistas, lo que indica un enfoque de búsqueda de oportunidades ante el ajuste actual:
- Fondos inmobiliarios cerrados que llegan a su fecha de vencimiento.
- Soluciones de financiación alternativa, mezzanine, préstamos puente y financiación de proyectos.
- Fondos cotizados, como REITS, patrimoniales y promotores que siguen cotizando con descuentos sobre el valor neto de los activos, que suponen oportunidades para adquirir bonos y convertirlos en capital, colocar capital en estructuras existentes o, en algunos casos, excluir de bolsa.
Luke Dawson, Managing Director de Crossborder Capital Markets de Colliers EMEA, explica estas oportunidades en el sector inmobiliario europeo: «Los descuentos sobre el valor neto de los activos en el sector cotizado siguen siendo elevados, y veremos cómo el capital riesgo y otros inversores similares se aprovecharán de este arbitraje. Veremos operaciones en las que los inversores adquieran una participación de control en REITs o sociedades similares para retirarlos posteriormente de la cotización».
Criterios ESG, el factor central en la selección de inversiones
Los criterios medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG) siguen consolidándose como un factor clave a la hora de invertir. En el anterior informe Global Investor Outlook 2022 de Colliers, sólo el 10% de los inversores encuestados tenía una estrategia de inversión que incorporaba criterios ESG. Actualmente, la cifra ha aumentado un 7%, y el 45% de los encuestados prevé deshacerse de hasta el 20% de su cartera actual que no cumpla dichos criterios en los próximos cinco años.
«En respuesta a las preferencias de los ocupantes, los crecientes requisitos normativos y el aumento de los costes de explotación de los activos, este año los inversores se están replanteando el valor y poniendo un mayor énfasis en una serie de factores ESG. Existe la expectativa, y una mayor evidencia, de que los activos con fuertes factores de sostenibilidad pueden obtener una prima y los que no lo hacen serán fuertemente devaluados», señala Damian Harrington, Director de Investigación de Global Capital Markets EMEA.
El profesional cree que será interesante «ver cómo se distribuye el capital en términos de refinanciación, modernización de activos, nuevas construcciones o desinversiones».
Los activos Core prevalecen
La volatilidad del mercado ha llevado a los inversores a centrarse en los fundamentales y en estrategias defensivas. En las tres regiones, los tres sectores preferidos por los inversores para 2023 son oficinas (60%), industrial y logística (60%) y multifamiliar/BTR (48%).
En EMEA, las oficinas fueron el activo preferido por los inversores. Mientras que los activos core en las ciudades más grandes y consolidadas de EMEA son los preferidos por los inversores (55%), sólo el 7% afirmó que las ciudades de nivel 2 y 3 serían su primera opción. Sin embargo, el 39% de los encuestados afirmaron que construirían sus carteras con una combinación de ubicaciones de nivel 1, 2 y 3, lo que ofrecerá oportunidades en muchos mercados secundarios europeos.
Aumento de los costes y retos futuros
Los inversores encuestados citaron los tipos de interés (88%), la inflación (74%) y la interrupción de la cadena de suministro (68%) como sus principales retos macroeconómicos para el próximo año. Además, la inflación y los tipos de interés actuales están provocando se traducen también en costes operativos y de construcción, un aspecto ya agravado por los problemas de la cadena de suministro y las subidas del precio de la energía.
A escala mundial, el 85% de los inversores afirmaron que el aumento de los costes de construcción tendría la influencia más negativa en su capacidad para llevar a cabo sus estrategias de inversión, seguido del aumento de los costes operativos de los activos (77%).
«Entender y gestionar la multitud de factores que presionan al alza los costes que afectan al sector inmobiliario es fundamental. El coste del capital es sólo una parte de la ecuación», afirmó Chris Pilgrim, Director de Global Capital Markets. «Los asesores expertos y con conocimientos locales pueden ayudar a los inversores a entender los matices de cada mercado que impactan en los costes y el valor de los activos».
