Análisis completo del mercado inmobiliario. Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal, recorre la inversión en todos los segmentos del real estate, y aborda cuestiones clave como la legislación o los efectos de la geopolítica en un mercado que, en sus palabras, se mantiene fuerte «a pesar del Gobierno«.
Para atraer inversión institucional, «España debería tener una estrategia y no la tiene«. El directivo compara nuestro mercado con el de Reino Unido, «mucho más transparente, líquido y profesional». Aquí critica, por ejemplo, el hecho de cambiar las reglas a mitad del partido, en su opinión, «mensajes que meten chinitas en el zapato del que está pensando en invertir en España». ¿La solución? Echavarren es directo: «hacer justo lo contrario de lo que se ha hecho«.
«A pesar del Gobierno español y de muchos gobiernos locales, la inversión sigue fuerte. Tenemos unos fundamentales extraordinarios». — Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal
En terreno inmobiliario, Echavarren cree que «lo peor que tiene España es la política«. Y aunque «tampoco es que sea muy relevante», asegura que «insultar a los fondos no suma«. Pese a todo, el mercado resiste, porque «España tiene un potencial enorme«. Somos el único país de Europa que ha crecido en dos millones y medio de personas en los últimos cinco años, lo que implica «más consumo, más necesidad de vivienda, de vacaciones, de transporte, de infraestructuras… más de todo».
Arranca la nueva temporada de Brains Real Estate News Podcast con una radiografía crítica y directa de la inversión inmobiliaria en España. Con casi cuatro décadas de trayectoria, Echavarren hace balance de 2025 y lanza sus previsiones para 2026 en un escenario donde los indicadores de inversión baten récords mientras la inseguridad jurídica y la presión regulatoria se instalan en el centro del debate. También opina sobre el papel del Gobierno en el mercado y explica qué función cumplen hoy en día los denominados «fondos buitre» y por qué el uso del término ya no tiene sentido en el contexto actual.
«Fondos buitre»: cómo ha evolucionado el uso del término
Según Echavarren, una de las grandes cuestiones del inmobiliario español es el uso de la etiqueta «fondo buitre«, especialmente en ámbito político. «Para muchos políticos, cualquier fondo es un fondo buitre, y se quedan tan anchos», critica el directivo.
Echavarren recuerda que esta clase de fondos, realmente denominados «fondos de oportunidad» o «fondos distressed«, son los que «entran en circunstancias dramáticas del mercado a comprar cosas que los demás no compran». Según su perspectiva, «cumplen su labor», que es principalmente «crear mercado», resume el directivo. Una estrategia con «muchísimo riesgo y muchísimo beneficio potencial«, ya que «ganan muchísimo o pierden muchísimo»: «se arriesgan y por eso piden esas rentabilidades«.
«En 2012, todos los fondos entraron en España, cuando no había mercado, empezaron a comprar deuda, con mucho descuento. A todos esos fondos se los llama ‘fondos buitre’, como si el pobre buitre fuera algún bicho malo. El peor bicho es el que va dejando carroña por el campo». — Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal
Estos fondos compran en un momento muy concreto para más tarde gestionar, intentando maximizar sus inversiones en un plazo de unos 5-6 años. «Ahora no hay ningún fondo buitre que esté invirtiendo en España«. Según Echavarren, «estamos en 2026. Los fondos buitre dejaron de entrar en España en 2014. Todavía hay algún fondo de oportunidad que compra carteras de deuda muy puntuales, pero ese negocio es irrelevante en relación con todo lo demás».
Por ese motivo, Echavarren considera ridículo y demagógico el uso de este término, especialmente entre la clase política. «O bien no tienen ni idea de lo que hablan, cosa que no descarto, o sabiéndolo están intentando engañar a sus votantes».
La vivienda: un mercado politizado y de difícil solución
Además de ser el problema que más preocupa a la sociedad española, el segmento más perjudicado actualmente es la vivienda. Echavarren critica la «demagogia aplicada a la Ley de la Vivienda» o «la agresividad para cualquier tipo de inversor«.
La comparativa Madrid-Barcelona es buen ejemplo. En Cataluña «se ha hundido la inversión institucional en vivienda», mientras que en Madrid «todavía continúa haciéndose vivienda en alquiler». A su juicio, se debe al mal diseño de la intervención regulatoria, a menudo más centrada en espantar la inversión que en captarla.
«Ese tipo de regulaciones bien intencionadas —o no— lo que hace es destruir la posibilidad de que el mundo inversor invierta«. Echavarren se refiere a los límites al índice de actualización de rentas, las restricciones al desahucio o la eliminación de deducciones fiscales, que reducen la rentabilidad y elevan el riesgo.
En este punto, se muestra contrario a la politización de un tema tan sensible como la vivienda, y sugiere que la forma de abordaje de esta clase de medidas está condicionada por intereses que van más allá del puro mercado residencial. «Es muy rentable políticamente utilizar la frustración para sacar réditos en el corto plazo». El resultado es, en su opinión, que los inversores particulares —que complementaban su pensión con un piso en alquiler— han pasado a ser etiquetados como «especuladores y rentistas«, un panorama, en su opinión, «muy desagradable».
«El mercado inmobiliario necesita visión de larguísimo plazo, y la visión de cualquier político es de tres años y medio». — Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal
A nivel oferta, su visión es realista. Mientras haya 500.000 personas más al año y se construyan sólo 100.000 viviendas, el mercado de la vivienda «no tiene solución». Más bien, se trata de combinar «muchísimas soluciones» en términos de urbanismo, plazos, flexibilidad, densidades, financiación, subvenciones… «Mil cosas» que —insiste— precisan una visión de largo plazo.
Por ejemplo, Echavarren propone incentivar fiscalmente a los propietarios de vivienda vacía que la pongan en alquiler: «sale más barato no cobrarle el IRPF durante cien años que fabricar una vivienda con dinero público».
En el caso de la vivienda protegida —»que no la protege nadie, se llama así pero no recibe ningún tipo de subvención»—, se decanta por la cesión de suelo público en régimen de derecho de superficie, como los planes Vive de la Comunidad de Madrid. Una fórmula «interesante» aunque «insuficiente». Este es el segmento donde hay que incidir, «y el elemento obvio es el suelo».
Leyes y tempos: dos puntos clave del desarrollo inmobiliario
A nivel legislativo, las diferentes competencias se tornan una traba para el avance de proyectos en el inmobiliario. Al asesorar proyectos, «hay que ir con el mapa de decir ‘aquí sí, aquí no'», porque en algunos sitios tardan 18 meses en dar una licencia. Una locura en la que «nadie mete mano», porque el concepto del coste del tiempo es más propio del sector privado que del sector público. «Muy pocos gestores o políticos son conscientes de ello».
En la misma línea, otro tema son los tempos. «Para hacer la bomba atómica se necesitaron tres años, y para poner un hombre en la Luna, seis». Sin embargo, los trámites urbanísticos para el desarrollo de un plan pueden durar entre 20 y 25 años. «¿Por qué ocurre eso? Porque hemos pensado que es inevitable y no lo es», comenta el directivo.
ESG: obligación para quien juega en «la Champions» del inmobiliario
En terreno ESG, la postura de Echavarren contrasta con el discurso institucional. En su opinión, se trata de una «herramienta comercial más» cuya importancia depende del propio segmento. «En oficinas, si no tienes sellos de cumplimiento ESG, el día que quieras vender tu edificio no te lo va a querer comprar nadie que juegue en la Champions». Además, «hay inquilinos que te piden esas certificaciones», así que se vuelve una obligación.
En otros segmentos, sin embargo, los criterios ESG no son tanto «una obsesión». Solo a la hora de cerrar tratos con grandes compañías se vuelve un must que, más allá de lo sostenible, también «da más liquidez al activo». En esto, el capital marca el camino. La banca empuja en esa dirección con sus propias directrices de financiación. «Si el dinero te lo pide, al final mueve el mercado».
Aunque es crítico, contempla con escepticismo el retroceso del componente ESG en los fondos que se levantan en Estados Unidos o el Reino Unido, y atribuye parte de esa ola al cambio político norteamericano. En este punto, opta por encontrar el punto de equilibrio. «Ni en un extremo ni en el otro». El sentido común es «hacer edificios que no derrochen y que sean eficientes».
Llevarlo al extremo, opina, tampoco es la solución. Como ejemplo, menciona el borrador del nuevo Código Técnico de la Edificación, que de tanto abogar por la sostenibilidad ha acabado por exigir criterios más propios del mercado passivhaus e incrementando así el precio final del activo. «En mala hora cambiamos eficiencia por accesibilidad«, plantea Echavarren.
Perfiles de capital: quién compra y quién vende
Echavarren traza el mapa de los flujos de capital. Ahora mismo, el protagonismo lo tienen los inversores de estrategia value add —aquellos que reconvierten o reposicionan activos—, favorecidos por el bajo coste financiero actual.
En hoteles, el 50% o más de la inversión la realizan perfiles puramente hoteleros. «Las cadenas hoteleras han hecho mucha tesorería en los últimos años y el año pasado han sido los protagonistas del mercado, comprando más que los fondos de inversión». En oficinas, dominan los inversores core y los family offices, que buscan activos de gestión sencilla. En logística, los inversores intentan entrar en fases avanzadas de desarrollo de suelo para capturar el margen que en activos prime consolidados se limita a un 5% de rentabilidad.
Un 2025 que superó las previsiones
Para 2025, Colliers había pronosticado un volumen de inversión inmobiliaria en España de 14.000 millones de euros, una cifra que acabó siendo incluso mejor, alcanzando los 17.500 millones de euros.
Un año «sorprendentemente bueno» que supuso un aumento interanual de más del 30%, según el directivo, impulsado por dos motores en los que España destaca dentro del mapa europeo: el sector hotelero y el componente demográfico, que sostiene la inversión en el segmento living en todas sus tipologías.
Para 2026, Echavarren no se suma al optimismo fácil. Prevé un volumen «más o menos igual» al de 2025, con más operaciones de tamaño mediano y menos mega-operaciones de gran calibre. Aunque aún es pronto para avanzar cómo cerrará el año, la consultora espera cifras similares en términos de volumen. «Ojalá nos equivoquemos y vaya a más», comenta Echavarren.
Hoteles: un segmento clave a nivel inversión
Si hay que apostar por un segmento ganador en términos de inversión, Colliers vuelve a decantarse por el hotelero. «Ese mercado vino a quedarse y a estar en el objetivo de los mercados europeos». Uno de sus puntos fuertes es, según Echavarren, el alto nivel de diversificación interna, con plazas clave como Canarias, la costa mediterránea, Madrid y Barcelona.
«Tiene una pujanza enorme y está demostrando crecimientos de ADR —tarifa media diaria— por encima de la inflación». En 2025, creció algo más del 5%, tras haber crecido más del 9% en 2024. Una tendencia que atrae a un perfil de inversor que va más allá del puro rendimiento. «Los hoteles tienen el componente de renta variable. Si sube el turismo y suben las tarifas, cobras mucho más».
Sobre los subsegmentos del hotelero, Echavarren distingue hoteles de lujo, urbanos, vacacionales y hostels. Las branded residences, en cambio, las ubica en el residencial terciarizado: «Es un producto residencial que puede ser de uso hotelero, pero al final es para un disfrute mínimo de 60 días y casi todas las que conocemos en España son de uso residencial».
Un activo que sorprende al mercado son los hostels. Aunque tienen un tamaño reducido y han de contar con el permiso urbanístico correspondiente, Echavarren lo considera un «producto muy interesante» por tener «muy pocos costes de gestión y muy poco capex».
«Las rentabilidades del hostel están por encima de las de un hotel de cinco estrellas. Los márgenes son brutales». — Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal
Mercados «interesantes» para las rentabilidades
Aunque depende de la estrategia, en cuestión de rentabilidades, el segmento más interesante según el directivo es residencias de estudiantes.
«El desarrollo de residencias de estudiantes te da unas rentabilidades en torno al 8-8,5% sobre costes y, una vez que está gestionada adecuadamente y estabilizadas, permite venderlas por debajo del 4%. Con lo cual tienes rentabilidades para una estrategia value add muy grandes». — Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal
Para el que entra ya en activos consolidados, la yield de compra —en torno al 4,5%— es menor. Pero la estrategia de desarrollo, con el riesgo que conlleva, compensa con creces para quienes saben ejecutarla.
En la misma línea, el CEO de la consultora considera otros productos como los hoteles, los centros comerciales o el formato flex living. «Hay muchas áreas con rentabilidades muy interesantes, sobre todo en estrategias de value add«.
Oficinas: un mercado con matices
Por su parte, el mercado de oficinas atravesó su propia incertidumbre postpandemia, una mirada que ya ha cambiado a día de hoy. Se trata de un área «interesante» cuya percepción ha evolucionado durante la última década, pero que siempre cuenta con capital dispuesto a la inversión, según el directivo.
La percepción de que las oficinas eran algo no apetecible proviene de los fondos que se levantan en Estados Unidos y miran a Europa. «Pero en Europa sigue siendo el sector más fuerte», matiza. Aunque en España ese primer puesto lo ocupa el hotelero, en 2025, en oficinas se invirtió aproximadamente la mitad que en hoteles, pero el 30% del total se destinó a la reconversión de oficinas a residencial o a uso hotelero, puntualiza Echavarren.
Menos oferta en residencial en alquiler
Por el contrario, un segmento que quizá no se vea «castigado» pero sí experimentará un factor negativo es el residencial en alquiler, por la reducción que se prevé en términos de oferta debido a «la liquidación o el desguace de las grandes carteras de los fondos«.
Según los cálculos de la consultora, «unas 40.000 viviendas en alquiler, casi todas relativamente nuevas, van a desaparecer del mercado del alquiler porque se están adquiriendo para venderlas por unidades».
En este punto, Echavarren explica que «hay una diferencia de precio de casi un 30% en favor de la vivienda para uso propio respecto de la vivienda de alquiler, por lo tanto la mejor forma de liquidarlas es venderlas una a una. Pero los fondos que no pueden esperar los 3-5 años que se tarda en hacer eso, las venden en bloque, y el que las compra las liquida». Según sus previsiones, «este año veremos unos cuantos miles de millones dedicados a eso».
Centros de datos: un mercado con camino por delante
«España, porcentualmente, es el lugar de Europa donde más se invierte en centros de datos«. El eje ibérico está llamado a ser el hub de datos de Europa del Sur por la buena conexión con Sudamérica, Norteamérica y África, la mayor proporción de energía sostenible de Europa y una mano de obra más económica que en los mercados del norte.
Un mercado potente, pero aún con camino por delante. Según Echavarren, «los políticos piensan todavía que un centro de datos es un lugar donde se guardan datos». Pero se trata de «una infraestructura crítica que si no la desarrollas tú, la desarrollará el país de al lado», una apuesta que se traduce en «independencia en comunicaciones, en inteligencia, en I+D».
En este segmento, el directivo cuestiona el debate que hay en zonas como Aragón, donde hay «inversores que quieren invertir decenas de miles de millones de euros» y, en lugar de promoverse esa inversión, en ocasiones se señala al mercado como «industria extractiva».
Sobre el impacto medioambiental, Echavarren también señala contrastes. Desde su perspectiva, los políticos suelen abordar el tema sin entender todas sus particularidades y desde una mirada cortoplacista que no acaba por promover el desarrollo de esta tipología de producto.
Zonas con mayor apetito inversor
En España, Echavarren asocia el crecimiento inversor a los ejes del AVE: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y, en el sector hotelero, ciudades secundarias con fuerte tirón vacacional de fin de semana. Aunque se suele pensar que el territorio es muy uniforme, nuestro mercado cuenta con las islas, la costa o Madrid, «un agujero negro de atracción demográfica y de turismo». Un panorama que, desde su perspectiva, «va a más».
Respecto a la España vaciada, se muestra taxativo: «desgraciadamente, está condenada a vaciarse más», porque «todos los intentos de meter actividad donde no se demanda están abocados al fracaso». Sin embargo, cuando la apuesta por las zonas está ya consolidada y se cumplen los requisitos clave, productos como el logístico o los data centers sí han despertado el interés inversor por zonas concretas de la geografía española.
En Portugal, Lisboa y Oporto concentran el interés en hoteles, parques comerciales, logística y residencial de lujo. Y al sur, el Algarve capta el apetito inversor destinado a hoteles vacacionales.
La tesis de Mikel Echavarren para el nuevo curso es clara: España posee el potencial y el capital, pero, bajo su óptica, le sobra burocracia y le falta estrategia. En un mercado ya en plena transformación, el reto para 2026 será demostrar si el sector privado puede seguir sosteniendo el ritmo de crucero de un mercado que, pese a todo, se mantiene fuerte.
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