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¿Cómo invertir con la nueva Ley de Vivienda? Análisis de oportunidades en el barrio de Vinateros (Madrid)

Conoce los datos inmobiliarios y macroeconómicos que convierten a Vinateros (Madrid) en un buen barrio en el que invertir, gracias a Loopa.

¿Cómo invertir con la nueva Ley de Vivienda? Análisis de oportunidades en el barrio de Vinateros (Madrid)

¿Dónde están las mejores oportunidades en alquiler? En Loopa, estamos analizando casos reales para distintos perfiles, estrategias y mercados, según el nuevo criterio de inversión que ha dejado la Ley de Vivienda. La primera de estas series, centrada en oportunidades de inversión de bajo riesgo en la capital, ha analizado ya los barrios de MarroquinaLas Águilas y Delicias. En este artículo, el turno es de Vinateros.

Vinateros es un barrio situado en el distrito de Moratalaz, el distrito número catorce de los veintiuno que conforman el municipio de la capital. Limita al norte con el distrito de Ciudad Lineal, al este con Vicálvaro, al sur con Puente de Vallecas y al oeste con Retiro.

Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de Vinateros, con un ticket medio de 208.636 euros. ¿Por qué decantarse por este barrio? Por sus cifras: un equilibrio de rentabilidades en torno al 5,4% y un perfil de riesgo de impago bajo.

¿Qué tal el mercado de vivienda en alquiler en Vinateros?

En Vinateros, el nivel de demanda de alquiler es alto, ya que el ritmo al que se alquilarían todos los anuncios actualmente publicados sería de 1,1 meses. Por otro lado, el volumen actual de oportunidades es muy bajo, ya que al ritmo medio de transacciones del año pasado se tardaría, de media, tres meses en venderse todos los pisos actualmente en venta. En caso de caer las transacciones de 2023, el volumen de oportunidades aumentará.

La rentabilidad bruta del barrio Vinateros es de un 5,4 %, un nivel medio para Madrid. Si bien esta rentabilidad es bruta, las oportunidades que os mostramos siempre tienen rentabilidades superiores a la media y buscamos que todas ofrezcan una rentabilidad neta similar a la aquí señalada. También, analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, que en este caso ha sido muy alto, un 10% anualizado.

Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos de recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Vinateros es bajo. Este dato supone que el 13% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.

La tasa de esfuerzo en el barrio de Vinateros, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 35%, un nivel medio.

Por otro lado, los precios bajaron un 9% debido a la caída de demanda provocada por COVID. Sin embargo, se trataría de un impacto bajo en comparación al resto de Madrid. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 2.689 euros, estando en la por debajo de la media de Madrid.

En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,1% de las viviendas de la zona okupadas.

La selección del inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, puesto que cualquier tipo de impago tiene un impacto sobre la rentabilidad. Según la distribución de salarios del barrio, el 69% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año. Por tanto, podrían estar en un nivel bajo de riesgo de vulnerabilidad. El sueldo neto por hogar del barrio, por su parte, se sitúa en 32.111 euros netos al año, un nivel medio para la capital.

Estimación de precios en Loopa

En Loopa, ofrecemos, para cada oportunidad, una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. Primero, el dato de análisis de todos los cierres reales del registro de la propiedad. Después, partiendo del precio real de venta del último año en todos los edificios del mismo año, tamaño y calidad dentro del barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.

En el barrio de Vinateros, actualmente hemos seleccionado dos oportunidades para este barrio. Para una de las oportunidades, una estimación aproximada se sitúa entre los valores 107.000 euros y 126.000 euros.

Además, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de Vinateros, la oportunidad analizada, el ingreso bruto mensual estimado es de 890 euros al mes.

Con base a estos dos precios de referencia, ya puedes comunicarte con el vendedor y presentar una oferta para una inversión exitosa

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