Hasta ahora, los inversores buscaban barrios con alta rentabilidad. Sin embargo, tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, el riesgo de que un inquilino se pueda declarar vulnerable y se tarde hasta tres años en recuperar el inmueble, toma prioridad sobre la rentabilidad. Para un gran inversor, esta situación es un quebradero de cabeza. Para el pequeño inversor, se traduce en un fracaso en términos de inversión.
Bajo este criterio, Loopa analizará oportunidades reales cada semana, para diferentes perfiles, estrategias y mercados. La primera de estas series se centra en oportunidades de inversión que presenten bajo riesgo en la capital.
El primer barrio analizado es Marroquina, situado en Moratalaz, el distrito número catorce de los veintiuno que conforman el municipio de Madrid. Limita al norte con el distrito de Ciudad Lineal, al este con Vicálvaro, al sur con Puente de Vallecas y al oeste con Retiro.
Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de Marroquina, con un ticket medio de 279.194 €. ¿Por qué este barrio y no otro? Por su atractivo en términos económicos: un equilibrio de rentabilidades en torno al 4,7% y un perfil de riesgo de impago bajo.
En Marroquina, el nivel de demanda de alquiler es alto, ya que el ritmo al que se alquilarían todos los anuncios actualmente publicados sería de 1,5 meses. Por otro lado, consideramos que el volumen actual de oportunidades es muy bajo, ya que al ritmo medio de transacciones del año pasado se tardaría, de media, tres meses en venderse todos los pisos actualmente en venta. En caso de caer las transacciones de 2023, el volumen de oportunidades aumentará.
La rentabilidad media del barrio Marroquina es de 4,7%, un nivel medio tratándose de Madrid. Si bien esta rentabilidad es bruta, las oportunidades que os mostramos siempre tienen rentabilidades superiores a la media y buscamos que todas ofrezcan una rentabilidad neta similar a la aquí señalada. También, analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, que en este caso ha sido alto, un 8% anualizado.
Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos de recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Marroquina es bajo. Este dato supone que el 12% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Marroquina, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 30%, un nivel muy bajo.
Por otro lado, los precios bajaron un 4% debido a la caída de demanda provocada por COVID. Sin embargo, se trataría de un impacto bajo en comparación al resto de Madrid. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 3.042 €, estando en la media de Madrid.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,1% de las viviendas de la zona okupadas.
La selección del inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, puesto que cualquier tipo de impago tiene un impacto sobre la rentabilidad. Según la distribución de salarios del barrio, el 52% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año. Por tanto, podrían estar en un nivel medio de riesgo de vulnerabilidad. El sueldo neto por hogar del barrio, por su parte, se sitúa en 43.332 € netos al año, un nivel medio en la capital.
En Loopa, ofrecemos, para cada oportunidad, una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. Primero, el dato de análisis de todos los cierres reales del registro de la propiedad. Después, partiendo del precio real de venta del último año en todos los edificios del mismo año, tamaño y calidad dentro del barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
En el barrio de Marroquina, una estimación aproximada para una oportunidad actual lanzada esta entre los valores 129.000 € y 146.000€.
Adicionalmente, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de Marroquina, la oportunidad analizada, el ingreso bruto mensual estimado es de 825 €/mes.
Con estos dos precios de referencia, ya puedes contactar al vendedor para hacer una oferta que dará lugar a una buena inversión.
¿Quieres recibir todas las oportunidades de inversión sobre distintos barrios? ¡Descárgate la app de forma gratuita y consulta el análisis completo de los barrios para evaluar todas las oportunidades disponibles!
