Si hasta ahora los inversores buscaban barrios con alta rentabilidad, tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, las reglas del juego han cambiado. El riesgo de que un inquilino se declare vulnerable y el proceso de recuperación del inmueble se prolongue hasta tres años, ha pasado a ser un aspecto más importante que la rentabilidad. Para los grandes inversores, esta situación se convierte en una verdadera preocupación; para los pequeños inversores, en un fracaso en términos de inversión.
Bajo estos nuevos criterios, Loopa está analizando semanalmente oportunidades reales para diferentes perfiles, estrategias y mercados. La primera de estas series, centrada en oportunidades de inversión de bajo riesgo en la capital, comenzó por en el barrio de Marroquina. Esta vez, analizamos Las Águilas.
Análisis del barrio Las Águilas
Las Águilas es un barrio situado en el distrito de Latina, el distrito número diez de los veintiuno que conforman el municipio de Madrid. Limita al norte con el distrito de Moncloa-Aravaca, al este con distrito centro y Arganzuela y al sur con Carabanchel.
Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de Las Águilas, con un ticket medio de 180.037 euros. ¿Por qué este barrio y no otro? Por su atractivo en términos económicos: un equilibrio de rentabilidades en torno al 6% y un perfil de riesgo de impago bajo.
En Las Águilas, el nivel de demanda de alquiler es alto, ya que el ritmo al que se alquilarían todos los anuncios actualmente publicados sería de 1,3 meses. Por otro lado, el volumen actual de oportunidades es muy bajo, ya que al ritmo medio de transacciones del año pasado se tardaría, de media, cinco meses en venderse todos los pisos actualmente en venta. En caso de caer las transacciones de 2023, el volumen de oportunidades aumentará.
La rentabilidad bruta del barrio Las Águilas es de un 6%, un nivel medio para Madrid. Si bien esta rentabilidad es bruta, las oportunidades que os mostramos siempre tienen rentabilidades superiores a la media y buscamos que todas ofrezcan una rentabilidad neta similar a la aquí señalada. También, analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, que en este caso ha sido alto, un 8% anualizado.
Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos de recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Las Águilas es bajo. Este dato supone que el 13% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Las Águilas, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 32%, un nivel bajo.
Por otro lado, los precios bajaron un 4% debido a la caída de demanda provocada por COVID. Sin embargo, se trataría de un impacto bajo en comparación al resto de Madrid. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 2.415 euros, por debajo de la media en la capital.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,1% de las viviendas de la zona okupadas.
La selección del inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, puesto que cualquier tipo de impago tiene un impacto sobre la rentabilidad. Según la distribución de salarios del barrio, el 70% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año. Por tanto, podrían estar en un nivel alto de riesgo de vulnerabilidad. El sueldo neto por hogar del barrio, por su parte, se sitúa en 33.084 euros netos al año, un nivel bajo para la capital.
Estimación de precios en Loopa
Para cada oportunidad, Loopa ofrece una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. En primer lugar, utilizamos datos de análisis de todos los cierres reales registrados de propiedades. En segundo, tomando como referencia el precio real de venta de los edificios del último año que comparten el mismo año de construcción, tamaño y calidad dentro del mismo barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
En el barrio de Las Águilas, actualmente hemos seleccionado siete oportunidades para este barrio. Una estimación aproximada para una de las oportunidades lanzada esta entre los valores 95.000 € y 110.000 €.
Adicionalmente, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de Las Águilas, la oportunidad analizada, el ingreso bruto mensual estimado es de 800 €/mes.
Con base a estos dos precios de referencia, ya puedes comunicarte con el vendedor y presentar una oferta para una inversión exitosa.
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