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¿Cómo invertir con la nueva Ley de Vivienda? Estrategias de inversión

Brainsre analiza las distintas estrategias de inversión residencial y el impacto en estas de la Ley de la Vivienda.

¿Cómo invertir con la nueva Ley de Vivienda? Estrategias de inversión

Si inviertes en el segmento residencial, sabrás que no todas las estrategias de inversión casan igual con la entrada de la nueva Ley de Vivienda y el contexto macroeconómico.

Ayudamos a clientes con múltiples estrategias de inversión, facilitándoles los datos necesarios para originar, validar y gestionar estas inversiones. En este artículo, analizamos el panorama partiendo de las dos categorías principales en materia de inversión en living: por un lado, Buy and Sell, compra reforma y venta, y por el otro, Buy and Hold, compra para recibir unos ingresos recurrentes. Ambas estrategias tienen su variante de promoción en Build to Sell (BtS) y Build to Rent (BtR).

Build to Sell y Build to Rent

La promoción tradicional de viviendas a la venta se mantendrá como hasta la fecha, con alta demanda y una oferta muy limitada por la disponibilidad de suelo en las zonas demandas. Las zonas de costa serán las principales beneficiadas del aumento de compradores extranjeros con un mayor presupuesto y una menor dependencia de hipotecas.

Distinto es el caso de la promoción Build to Rent, casi paralizada por la dificultad de conseguir una rentabilidad atractiva por encima de los costes de financiación. Existen, además, pocos suelos en los centros de las ciudades, donde aumenta la demanda.

Por otro lado, las opciones alternativas de Living como el coliving, las residencias de estudiantes y las residencias de la tercera edad seguirán en aumento. El principal problema volverá a ser la falta de suelo finalista y la dificultad de hacer que cuadren los números para crear una oferta asequible, estando casi todo el producto nuevo situado en los niveles de alto poder adquisitivo.

Buy and Sell: unidades granulares

En este caso, el negocio se centra en la gran diferencia entre los precios de vivienda de obra nueva y los precios de segunda mano en los centros de las ciudades. La realidad es que para que este negocio sea rentable es necesario poder aplicar un ITP reducido que limita esta propuesta a las comunidades autónomas con esta posibilidad (Andalucía, Cataluña, Madrid y Murcia) y que el inversor lo haga con una sociedad dedicada a dichos fines.

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Actualmente, esto se realiza en dos segmentos: viviendas de lujo y viviendas de primera residencia de nivel medio. El segmento de lujo seguirá fuerte debido a la alta demanda de este tipo de pisos para segunda residencia o inversión de fortunas extranjeras. Por otra parte, el negocio de compra, reforma y venta de viviendas del segmento medio, en poco tiempo se verá afectada por las subidas de tipos de interés, ya que este comprador suele necesitar una hipoteca.

Igualmente, la posibilidad de impuestos adicionales propuestos por algunos partidos, solo aumentará las posibilidades de escalar este negocio en 2023.

Buy and Hold

Por ser una inversión a largo plazo con tendencias macroeconómicas a largo plazo positivas, la principal estrategia que vamos a analizar en detalle es la compra para recibir ingresos recurrentes.

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La tendencia general hacia una mayor demanda de alquiler, tanto por su flexibilidad como por la dificultad de conseguir ahorros para compra, sumado a la escasez de oferta, mantendrá los precios y retornos de este tipo de inversiones a largo plazo.

Es importante señalar, además, que la nueva Ley de la Vivienda tiene un impacto diferenciado sobre los distintos tipos de inversión y mercados. Desde Brainsre, os seguiremos ayudando a navegar en esta nueva situación.

¿Qué principales estrategias analizaremos? Alquiler a inquilinos con ingresos medio-altos en zonas sin declaración de zona tensionada, Alquileres a inquilinos con ingresos medio-altos en zonas con declaración de zona tensionada, Alquileres a inquilinos con ingresos medio-bajos, Alquiler temporal, Alquiler de Habitaciones y Alquiler turístico.

Alquiler a inquilinos con ingresos medio-altos en zonas sin declaración de zona tensionada

Demanda seguirá creciendo, así que si bien las subidas por contrato se indexan al nuevo índice en vez del IPC, la posibilidad de renegociar entre contratos te permite captar el desencuentro entre demanda y oferta.

Si la situación macroeconómica es buena, será más difícil encontrar oportunidades, pero si tienen lugar un aumento del desempleo o empeoramiento de la inflación y subidas de tipos de interés, empezarán a surgir más oportunidades.

Prevemos que el bajo número de transacciones en 2023 permitirá a los inversores ser más agresivos en las negociaciones en la segunda mitad del año.

Alquileres a inquilinos con ingresos medio-altos en zonas con declaración de zona tensionada

Desde 2020 ya se aplica en la ciudad de Barcelona limitaciones similares a las descritas en la nueva Ley de Vivienda.

Gracias a un detallado estudio realizado y publicado este año por Esade, podemos saber que el impacto de esta política ha dado lugar a una reducción del precio del alquiler en una forma desigual. Los alquileres más altos han bajado y en cambio los alquileres más asequibles han subido, igualándose siempre al máximo precio permitido por cada zona.

Esta situación añade un riesgo adicional a esta estrategia. Si bien la demanda puede ser muy alta en ciudades como Barcelona o Valencia, el inversor se verá obligado a exigir descuentos adicionales en el precio de compra para compensar estos riesgos.

Alquileres a inquilinos con ingresos medio-bajos

Esta categoría será la más afectada al reducirse, previsiblemente, la inversión. Actualmente, el riesgo de no poder recuperar el piso en un tiempo razonable asusta con razón al inversor. A falta de un parque público de vivienda, la oferta seguirá reduciéndose y los demandantes de alquiler asequible sufrirán criterios muy estrictos de selección. En general, menos oportunidades de entrar en una vivienda.

Alquiler Temporal

Esta categoría ya había sufrido un importante crecimiento con la llegada de plataformas especializadas donde se puede alquilar una vivienda por plazos de hasta once meses. Esto supone una propuesta atractiva para inversores, ya que no se aplican ninguna de las limitaciones de la LAU, pero creemos que es un mercado que ya está llegando a saturarse y dará paso a contratos temporales falsos donde la vivienda no es una solución temporal sino un sustituto del alquiler tradicional.

Alquiler de Habitaciones

Esta categoría ha tenido un crecimiento enorme en los últimos años, pasando de ser una solución centrada, principalmente, en estudiantes universitarios, a ser la única opción viable para jóvenes sin pareja e hijos.

Tiene la ventaja de no aplicar limitaciones de la Ley de la Vivienda y permite, además, que personas jóvenes vivan en zonas céntricas de las ciudades. La juventud parece ya resentida a aceptar la reducción en privacidad y la falta de espacios comunes, en parte también por el uso de plataformas de entrega de comida o un mayor gasto en ocio fuera de la vivienda. Adicionalmente, existen ciertas sinergias con el teletrabajo, ya que no necesitan estar en el centro de la ciudad todos los días de la semana.

Aunque existen fondos especializados, se trata de una oferta aún muy poco profesionalizada. La principal dificultad es que puede suponer una gestión muy intensiva para inversores particulares.

Actualmente, en ciudades como Madrid y Barcelona, existe una habitación en alquiler por cada dos viviendas en alquiler. Esto puede suponer que se convierta en el siguiente ámbito a ser regulado.

Alquiler turístico

Esta última categoría se ha consolidado como una gran oportunidad de inversión y la demanda sigue siendo fuerte en ciudades turísticas y zonas de costa, tanto para visitantes nacionales como extranjeros.

De hecho, este invierno hubo un boom adicional por los altos costes, que han animado a ciudadanos de países nórdicos y del norte de Europa a teletrabajar desde la costa e islas españolas.

De igual forma, existen ya limitaciones en casi todos los mercados con alta demanda y requieren de una gestión intensiva por parte de inversor para maximizar la rentabilidad.

Si te interesan estos consejos en materia de inversión, ¡no te pierdas el análisis de todas las estrategias en real estate y descubre en qué mercados se pueden aplicar, basándote en los datos de Brainsre! En estos artículos, filtraremos todos los anuncios publicados y te facilitaremos rangos de precios de oferta para facilitar la negociación.

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