Invertir en alquiler: una alternativa para tener otros ingresos en casa. Sin embargo, «con el real estate no pretendas hacerte rico de la noche a la mañana», señala Pablo Gil, co-fundador y co-CEO de Prophero. La tesis de inversión de su firma es más largoplacista: no hacer un flipping sino crear patrimonio inmobiliario, generar rentas pasivas. ¿El mejor momento para invertir? «Uno cuando naciste y otro hoy».
Distintos tipos de inversión y distintos tipos de perfiles. Comprar una casa para reformarla y alquilarla; adquirirla ya reformada para alquilarla directamente o comprar un local para cambiar su uso: transformarlo en vivienda. Las opciones son varias. La mayoría sus inquilinos pagan entre 450 y 650 euros al mes; la media de sus clientes, de 25 a 45 años y la facturación media de la empresa está en 300.000 euros mensuales. El pasado febrero era de 30-40.000. Un crecimiento «muy exponencial», destaca Gil. Actualmente, analizan el mercado para abrir nuevos países.
El objetivo de esta clase de inversiones es ser financieramente más libre, explica Gil. Otro tipo de inversión, no el único, ya que «todos los que invierten buscan tener una exposición diversificada» y el porcentaje varía según el apetito. En el último episodio de BNews Podcast, Gil analiza el sector inmobiliario y el mercado del alquiler, explica por qué nuestro mercado resulta interesante a ojos extranjeros.
¿Criterio de selección? Evolución de la renta o de la liquidez, riesgos de impago u okupación, crecimiento poblacional, PIB de la zona… Con un criterio de selección que entrecruza datos inmobiliarios con datos macroeconómicos, la compañía está especializada en captar oportunidades para clientes interesados en crear su propio patrimonio y a parte de un ticket mínimo de 25.000 euros.
Inversión en el mercado del alquiler
«Yo he sido inquilino muchas veces en mi vida, y sigo siéndolo«. Gil es de los que piensan que comprarse una casa para vivir no le sale como producto financiero inteligente. En las generaciones actuales, es fácil encontrar con un perfil como el suyo: tras unos años viviendo en Australia, acaba de volver a España y no sabe si en unos años podría volver a presentarse otra oportunidad en el extranjero.
Ante el aumento del coste generalizado de los precios, Gil duda que la mejor opción sea confiar únicamente en la pensión del día de mañana o en ir siendo cada vez más libre a nivel financiero. En su lugar, se decanta por el sector inmobiliario como fuente de ingresos.
«Yo vivo de alquiler e invierto en propiedades que me den ingresos«. Vivir de alquiler y comprar una vivienda para generar ingresos es una tendencia cada vez más habitual entre la juventud a nivel mundial, indica Gil. «Poca gente ahora ya se puede permitir comprarse una casa en Madrid, Barcelona o Valencia», añade.
«Aún con la situación de tipos de interés que tenemos ahora, te siguen saliendo las propiedades, cashflow positivo mes a mes, y se van pagando solas». El objetivo de sus clientes sería que de aquí a 10-15-20 años esté pagada y tú puedas tener esos ingresos.
Aunque los tipos de interés son elevados en España, Gil opina que siguen siendo «baratos» si se compara con la situación de otros mercados inmobiliarios como el australiano, donde ya van por el 6,5-7%. El profesional, con casi una década de experiencia en el sector entre ambos países, matiza que su firma apuesta por productos de inversión cuyas rentabilidades netas rondan el 7%.
¿Cómo funciona Prophero?
Gil cuenta que el cliente de Prophero no acude diciendo quiero comprar un inmueble en esta zona. Más bien, «tengo unos ahorros, quiero tener exposición en el inmobiliario o quiero crear mi patrimonio inmobiliario«. La compañía es quien propone la ubicación y se compromete a hacerlo crecer.
En base al criterio de inversión de cada cual, Prophero ofrece unas oportunidades u otras. «Vemos como un producto financiero el real estate«. En su opinión, la situación es similar a la que se daría cuando se va al banco con el objetivo de invertir en fondos: «te categorizan del uno al diez el tipo de riesgo y, en base a eso, te ofrecen unos fondos u otros; nosotros también rateamos el tipo de riesgo, por decirlo de alguna manera, y te vamos enseñando entre una y tres propiedades semanales que se adecúan a tus necesidades de inversión».
Gil entiende que «al ser una decisión financiera tan importante, da más respeto». Se dieron cuenta de que no sólo la plataforma era necesaria, sino también «tener a alguien que te acompañe durante todo el proceso». Por eso, impulsaron la figura de un ‘property coach’ que guiara a cada cliente de manera individual en su toma de decisión.
Si finalmente se invierte en un inmueble, Prophero intenta captarlo para su cliente. «No necesariamente la tenemos que tener en exclusividad, a veces simplemente hay que ser el más rápido».
¿En qué zonas se está invirtiendo más en los últimos meses?
«Zonas en las que estábamos invirtiendo hace seis meses, ahora ya quizá no sean tan interesantes para invertir«. Gil no cree que las ubicaciones pasen de moda, sino que pueden llegar a saturándose. Fuera de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, Prophero suele decantarse por «zonas de alrededores» como Valencia.
«Cuando seleccionamos una zona, invertimos muy fuerte en esas zonas». Según la filosofía de Prophero, la zona donde interesa invertir va variando. Ahora mismo la firma tiene seis zonas abiertas y está en constante búsqueda de la próxima.
¿Qué acaba pasando? «Acabamos saturando ese mercado y nos convertimos en esos market makers«. Gil se refiere a que, cuando apuestan por un nuevo mercado, suelen alcanzar rentabilidades en torno al 7-7,5% de rentabilidad neta, pero cuando pasa medio año ese porcentaje ha disminuido hasta un 6-6,5%, por lo que deja de ser un producto atractivo para el apetito inversor. Es entonces cuando Prophero va moviéndose a otra zona.
«La tesis de inversión de Prophero es siempre es más largoplacista», prosigue Gil. La estrategia no es hacer un flipping -en el que el cliente compra, reforma y vende-, sino crear un patrimonio inmobiliario capaz de generar rentas pasivas.
