Más miradas, mejor perspectiva. Como parte del Grupo Aura, integrado por Aura Real Estate Experts, consultora de valoración de carteras; VBare, socimi residencial, y Aura Asset Management, gestora y master servicer, Brainsre, la plataforma de big data inmobiliario, cuenta con una visión panorámica de todo el espectro inmobiliario.
Una nueva serie de artículos, dirigidos a inversores particulares o pequeñas empresas que buscan seguir invirtiendo en residencial durante 2023, se centrará en la estrategia de compra con pequeña reforma y puesta en alquiler.
El próximo paso será abordar cada estrategia de forma individualizada, teniendo en cuenta que los escenarios planteados a continuación afectan de forma similar a todas las estrategias.
Análisis de escenarios
La evolución macroeconómica y la evolución política son las dos principales situaciones que están impactando en el real estate, situación que irá acentuándose a medida que avance el ejercicio fiscal.
Si bien las cuestiones macroeconómicas son varias, es recomendable agrupar el impacto de tipos de interés, la inflación y el riesgo de entrar en una recesión, ya que solo podemos estimar el impacto de sus efectos agregados.
Con el foco puesto en el segmento residencial, planteamos dos escenarios macro: uno positivo, donde no hay recesión, el empleo se mantiene relativamente estable, la inflación se estabiliza, sin necesidad de caer, y los tipos de interés empiezan a bajar; y otro negativo, caracterizado por una recesión con impacto directo en el empleo, la inflación en aumento y, por lo tanto, los tipos de interés sin tope al que llegar.
Por la parte política, nos encontramos con las dos elecciones que se celebrarán en 2023 y las particularidades de la Constitución Española en materia de vivienda, que solo permite cierta legislación a nivel estatal y el resto, a nivel regional. Ambas en juego.
Más allá del debate político, el peor escenario para la inversión inmobiliaria sería una normativa nacional implementada a nivel territorial que reduzca la seguridad jurídica del inversor. Como ya han repetido todos los expertos del sector, las limitaciones en precios pero mucho más la inseguridad en plazos jurídicos llevarán, seguramente, a una reducción de la oferta.
Esta reducción de oferta a igual demanda resultará en mayores subidas de precios donde sea posible y la drástica reducción de oferta donde más se necesitan pisos asequibles. Mucha demanda y poca oferta puede parecer una buena noticia para el inversor, pero la realidad es que añade incertidumbre y complejidad, una situación que esperamos poder ayudaros a navegar.
En el caso contrario, el mejor de los casos, un escenario positivo políticamente sería un sistema de limitación de precios que permita seguridad tanto al inquilino como al propietario en su proyección de gastos o ingresos por cada parte. Además, se traduciría en una mayor seguridad ante casos de impago.
¿Qué pasará con las transacciones inmobiliarias en 2023?
Frente a todos estos escenarios, Brainsre considera una caída interanual del 20% del número de transacciones del entorno para este 2023. El impacto se notará a un menor nivel en las ventas de obra nueva, ventas a extranjeros y ventas en zonas rurales, donde la necesidad de hipotecas es menor.
Las partes más afectadas serán los compradores en las ciudades con precios altos, donde la hipoteca para la compra de una primera residencia es casi obligatoria. Es en estos mercados, precisamente, donde vemos una oportunidad para el inversor, a fin de sustituir el comprador de primera residencia y ofrecer un producto en alquiler altamente demandado.
El éxito o no en este tipo de inversión no será generalizado y será el uso de datos y conocimiento de mercado locales lo que diferencie a los ganadores y perdedores que compren en 2023.
Con tipos a la baja y demanda en alza en todo el sector residencial, casi cualquier inversión inmobiliaria hubiera sido un éxito en los últimos cinco años. Sin embargo, la desaparición casi por completo de operaciones institucionales y las caídas en cotizaciones ya adelantan que va a ser un año duro sin necesidad de añadir incertidumbre política.
¿Buscas compras con descuento que den lugar a rentabilidades por encima del histórico? ¡2023 puede ser un año interesante! Pero hay que saber navegar los riesgos y descubrir las oportunidades.
Para no perder detalle, a lo largo del año, analizaremos barrio a barrio teniendo en cuenta distintos tipos de inmueble y teniendo en cuenta cómo evoluciona la situación. ¿No puedes esperar? ¡Acércate a SIMA la próxima semana y conoce Loopa, el último lanzamiento del grupo!
