Hasta ahora, el apetito inversor se ha centrado en barrios con alta rentabilidad, pero tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, la forma de invertir ha cambiado. El riesgo de que un inquilino pueda declararse vulnerable y la recuperación del inmueble pueda prolongarse hasta tres años se vuelve aún más relevante que la propia rentabilidad. Todo un desafío para los grandes inversores y todo un obstáculo para los pequeños inversores.
En base a este nuevo criterio, Loopa está analizando oportunidades reales cada semana, considerando distintos perfiles, estrategias y mercados. La primera de estas series, centrada en oportunidades de inversión de bajo riesgo en la capital, ha examinado ya los barrios de Marroquina y Las Águilas. En este artículo, el turno es de Delicias.
Análisis del barrio de Delicias
Delicias es un barrio situado en el distrito de Arganzuela, el número dos de los veintiuno que conforman el municipio de Madrid. Limita al norte con el distrito centro, al este con Retiro y Puente de Vallecas, al sur con Usera y al oeste con Carabanchel y Latina.
Tras analizar todas las oportunidades del barrio de Delicias, con un ticket medio de 339.250 euros, consideramos que los motivos económicos por los que apostar por este barrio son un equilibrio de rentabilidades en torno al 4,6% y un perfil de riesgo de impago bajo.
En Delicias, el nivel de demanda de alquiler es muy alto: el ritmo al que se alquilarían todos los anuncios actualmente publicados sería de 0,9 meses. Por otro lado, el volumen actual de oportunidades es medio, ya que al ritmo medio de transacciones del año pasado se tardaría, de media, seis meses en vender todos los pisos actualmente en venta. En caso de caer las transacciones de 2023, el volumen de oportunidades aumentará.
La rentabilidad bruta del barrio de Delicias es de un 4,6%, un nivel medio para Madrid. Si bien esta rentabilidad es bruta, las oportunidades que os mostramos siempre tienen rentabilidades superiores a la media, y buscamos que todas ofrezcan una rentabilidad neta similar a la aquí señalada. Además, analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años: en este caso, un 7% anualizado.
Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos de recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Delicias es bajo. El 13% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio. Por otra parte, la tasa de esfuerzo en el barrio de Delicias, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 33%, un nivel bajo.
Los precios bajaron un 9% debido a la caída de demanda provocada por COVID. Sin embargo, se trataría de un impacto bajo en comparación al resto de Madrid. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 4.213 euros, por debajo de la media madrileña.
En el caso de tener un piso vacío, el riesgo de okupación es muy bajo: un 0% de las viviendas de la zona están okupadas.
La selección del inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, ya que cualquier tipo de impago tiene un impacto sobre la rentabilidad. En este sentido, cabe destacar que, según la distribución de salarios del barrio, el 43% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año. Por tanto, podrían estar en un nivel bajo de riesgo de vulnerabilidad. El sueldo neto por hogar del barrio, por su parte, se sitúa en 45.441 € netos al año, un nivel medio para la capital.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, proporcionamos una estimación del precio negociado correcto para cada oportunidad, basada en dos criterios. Primero, utilizamos datos de análisis de todos los cierres reales registrados en el registro de la propiedad. Luego, tomando como referencia el precio real de venta del último año de todos los edificios con características similares, año de construcción, tamaño y calidad dentro del mismo barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
En el barrio de Delicias, actualmente hemos seleccionado cuatro oportunidades reales de inversión. Una estimación aproximada para una de las oportunidades lanzada esta entre los valores 158.000 € y 220.000 €.
Adicionalmente, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de Delicias, la oportunidad analizada, el ingreso bruto mensual estimado es de 1.100 €/mes.
Con base a estos dos precios de referencia, ya puedes comunicarte con el vendedor y presentar una oferta para una inversión exitosa.
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