Actualmente, ¿dónde están las mejores oportunidades en alquiler residencial? En Loopa, analizamos casos reales con rentabilidades brutas siempre por encima del 6,5% para distintos perfiles, estrategias y mercados, según el nuevo criterio de inversión que significa la Ley de Vivienda. Tras la buena acogida de las estrategias de inversión en Madrid, donde ya examinamos los barrios de Marroquina, Las Águilas, Delicias y Vinateros; hemos continuado con distintos mercados: Teatinos (Málaga) y, en esta ocasión, el distrito de Benimaclet (Valencia).
Benimaclet es el distrito número catorce de la ciudad de Valencia. Limita al norte con el municipio de Alboraya, al este con Algirós, al sur con El Pla del Real y al oeste con Rascaña y La Zaidía.
El ticket medio en esta zona de la capital del Turia se sitúa en 244.487 euros. ¿Por qué este barrio y no otro? Por su atractivo en términos económicos: un equilibrio de rentabilidades de en torno al 6% y un perfil de riesgo de impago bajo.
Mercado del alquiler en Benimaclet
En Benimaclet, el nivel de demanda de alquiler es muy alto, ya que el ritmo al que se alquilarían todos los anuncios actualmente publicados sería de 0,6 meses. Por otro lado, el volumen actual de oportunidades es muy bajo, ya que al ritmo medio de transacciones del año pasado se tardaría, de media, cuatro meses en venderse todos los pisos actualmente en venta. En caso de caer las transacciones de 2023, el volumen de oportunidades aumentará.
La rentabilidad bruta del barrio de Benimaclet es de un 6%, un nivel muy alto para Valencia. Si bien esta rentabilidad es bruta, las oportunidades que os mostramos siempre tienen rentabilidades superiores a la media y buscamos que todas ofrezcan una rentabilidad neta similar a la aquí señalada. También, analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, que en este caso ha sido alto, un 8% anualizado.
Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos de recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, que en el caso de Benimaclet es bajo. Este dato supone que el 13% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Benimaclet, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 35%, un nivel medio.
Por otro lado, los precios bajaron un 1% debido a la caída de demanda provocada por el coronavirus. Sin embargo, se trataría de un impacto muy bajo en comparación al resto de Valencia. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 2.159 euros, estando en la por debajo de la media de Valencia.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,1% de las viviendas de la zona okupadas.
La selección del inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, puesto que cualquier tipo de impago tiene un impacto sobre la rentabilidad. Según la distribución de salarios del barrio, el 63% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año. Por tanto, podrían estar en un nivel medio de riesgo de vulnerabilidad. El sueldo neto por hogar del barrio, por su parte, se sitúa en 36.260 euros al año, un nivel medio para esta ciudad.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, proporcionamos una estimación del precio negociado correcto para cada oportunidad, basada en dos criterios. Primero, utilizamos datos de análisis de todos los cierres reales registrados en el registro de la propiedad. Luego, tomando como referencia el precio real de venta del último año de todos los edificios con características similares, año de construcción, tamaño y calidad dentro del mismo barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
En Benimaclet, lanzamos la estrategia de inversión con cinco oportunidades seleccionadas con precios entre 139.000 y 225.000 euros.
Adicionalmente, os facilitamos un segundo valor de referencia calculado mediante la rentabilidad esperada. Con nuestros datos, sabemos a qué precio se puede alquilar el piso, descontamos los costes de reforma y los gastos de los asesores inmobiliarios y llegamos a un precio en base a la rentabilidad mínima esperada para dicho barrio y tipo de inmueble. En el caso de Benimaclet, las oportunidades analizadas podrían suponer el ingreso bruto mensual estimado de entre 850 y 1.100 euros al mes, dependiendo del inmueble.
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