Actualmente, ¿dónde están las mejores oportunidades en alquiler? En Loopa, estamos analizando casos reales para distintos perfiles, estrategias y mercados, según el nuevo criterio de inversión que significa la Ley de Vivienda. Tras la buena acogida de nuestras estrategias de inversión en Madrid, donde ya analizamos los barrios de Marroquina, Las Águilas, Delicias y Vinateros, abrimos estrategia en nueva ciudad. En esta ocasión, analizamos el barrio de Teatinos (Málaga).
El barrio de Teatinos está en el distrito de Teatinos-Universidad, limita al norte con el barrio de La Alcubilla; al este, con los barrios de Camino de Antequera y La Barriguilla; al sur, con Cortijo Alto; y al oeste con los barrios de Hacienda Capitán y Hacienda Bizcochero. De reciente creación, Teatinos es el barrio más conocido y el que da nombre al distrito, que cuenta con amplios bulevares, zonas verdes, complejos residenciales, colegios, bares, restaurantes, heladerías, y zonas de ocio.
Hemos analizado todas las oportunidades del barrio de Teatinos, con un ticket medio de 319.706 euros. ¿Por qué apostar por este barrio malagueño? Por su atractivo en términos económicos: un equilibrio de rentabilidades en torno 4,6% y un perfil de riesgo de impago bajo.
¿Qué tal el mercado de vivienda en alquiler en Teatinos?
En Teatinos, el nivel de demanda de alquiler es muy alto, ya que el ritmo al que se alquilarían todos los anuncios actualmente publicados sería de 0,8 meses. Por otro lado, el volumen actual de oportunidades es muy bajo, ya que al ritmo medio de transacciones del año pasado se tardaría, de media, cuatro meses en venderse todos los pisos actualmente en venta. En caso de caer las transacciones de 2023, el volumen de oportunidades aumentará.
La rentabilidad bruta del barrio Teatinos es de un 4,6 %, un nivel medio para la ciudad de Málaga. Si bien esta rentabilidad es bruta, las oportunidades que os mostramos siempre tienen rentabilidades superiores a la media y buscamos que todas ofrezcan una rentabilidad neta similar a la aquí señalada. También, analizamos el crecimiento en el número de inquilinos en los últimos cinco años, que en este caso ha sido bajo, con un 3% anualizado.
Debido a la incertidumbre legal sobre los plazos de recuperación de la posesión de un piso, el principal riesgo que analizamos en Loopa es el impago, muy bajo en el barrio de Teatinos. Este dato supone que el 6% de contratos de alquiler, hipotecas o suministros impaga en el barrio.
La tasa de esfuerzo en el barrio de Teatinos, por porcentaje de sueldo neto medio por hogar dedicado al alquiler medio, es del 32%, un nivel bajo.
Por otro lado, los precios bajaron un 8% debido a la caída de demanda provocada por COVID. Sin embargo, se trataría de un impacto bajo en comparación al resto de Málaga. El precio medio por metro cuadrado en venta es de 2.681 euros, estando en la por debajo de la media de Málaga.
En el caso de tener un piso vacío el riesgo de okupación es muy bajo, al estar un 0,0% de las viviendas de la zona okupadas.
La selección del inquilino es uno de los factores más importantes en una inversión en vivienda, puesto que cualquier tipo de impago tiene un impacto sobre la rentabilidad. Según la distribución de salarios del barrio, el 59% de la población gana menos de 24.000 euros netos al año. Por tanto, podrían estar en un nivel medio de riesgo de vulnerabilidad. El sueldo neto por hogar del barrio, por su parte, se sitúa en 39.331 € netos al año, un nivel medio para esta cuidad.
Estimación de precios en Loopa
En Loopa, ofrecemos, para cada oportunidad, una estimación del precio negociado correcto en base a dos criterios. Primero, el dato de análisis de todos los cierres reales del registro de la propiedad. Después, partiendo del precio real de venta del último año en todos los edificios del mismo año, tamaño y calidad dentro del barrio, Loopa calcula un precio estimado para cada oportunidad.
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