El sector promotor se revolvía el pasado 8 de noviembre después de que Neinor Homes confirmase a la CNMV que estaba en negociaciones para la compra de otra promotora, Vía Célere.
El principal dueño de Vía Célere es el fondo norteamericano Värde Partner, titular del 76,4% de la compañía, y que cuenta como socios con Greencoat Capital, Merrill Lynch y Barclays.
Según fuentes cercanas a las negociaciones, el precio que habrían puesto los dueños de Vía Célere a la promotora sería de 1.700 millones. Un precio elevado, en comparación con los 850 millones que capitaliza Neinor en Bolsa, y que podría haber sido el motivo por el que las negociaciones no se encontrarían ahora mismo en muy buen puerto.
Por la parte vendedora cuentan con Credit Suisse y Deloitte como asesores, mientras la cotizada se apoya en JP Morgan.
El economista Gonzalo Bernardos analiza, en una entrevista para Brainsre.news, la viabilidad de la compra de Vía Célere por parte de Neinor Homes: «La compra se puede llevar a cabo de dos formas: emitiendo acciones o deuda. La primera, hay que hacer una ampliación de capital, aunque tiene un problema, que el precio de la acción normalmente bajará. La segunda es endeudarte mucho y comprar la empresa. Si te endeudas mucho, puedes tener un problema, que ya hemos vivido en España bastantes veces», recuerda Bernardos.
El economista descarta que la operación se acabe cerrando en los términos que hasta el momento se han filtrado, en el entorno de los 1.700 millones. «Dudo que siendo Neinor Homes bastante más grande que la empresa que quiere comprar pague 1.700 millones de euros. Para lo que capitaliza Neinor, valorar Vía Célere en 1.700 millones es una valoración estratosférica«, señala rotundamente.
Bernardos considera que las negociaciones podrían estar encalladas porque «una quiere pagar según el precio de mercado y la otra quiere cobrar según su plan de beneficios».
Uno de los movimientos que más despistan a Gonzalo Bernardos es el reciente reparto de un dividendo a sus actuales accionistas de 86 millones de euros. «Repartiendo un dividendo demuestran que no tienen mucha intención de vender, porque, si tuviesen muchas ganas, dejarían los 100 millones dentro porque les ofrecerían liquidez. A mi me da la impresión de que Värde no está poniendo nada de su parte para vender porque esa operación de sacar antes los dividendos es una operación que descapitaliza la empresa. En lugar de tener liquidez deja detenerla y una empresa con liquidez siempre es más valorada que una sin ella», analiza.
El economista cree que la operación llegará a buenos términos si el fondo propietario quiere deshacerse de la empresa y está dispuesto a rebajar el precio.
Otros interesados
Sobre otros candidatos, Bernardos apela a lo que se conoce hasta ahora. Y es que, por el momento, Aedas Homes no ha demostrado ningún interés público en absorber la promotora liderada por José Ignacio Morales. En el caso de Habitat, cree que «todo depende del fondo que está detrás tenga en su hoja de ruta tener más o menos presencia inmobiliaria en España».
Sobre un hipotético interés de algún fondo en comprar la promotora, Bernardos explica: «No lo harían porque el precio no es una ganga. Tienes que ir muy sobrado de dinero y no saber dónde invertir, que a veces también pasa». Añade que la mayor parte de los fondos internacionales están llevando a cabo un exit del sector inmobiliario, en vistas de una burbuja inmobiliaria en varios mercados internacionales; como Austria, Suecia, Australia, Nueva Zelanda o Estados Unidos.
Comparativa entre ambas promotoras
El sector promotor cotiza en la Bolsa española con un descuento grande, en referencia con el valor de sus activos; circunstancia que puede reducir considerablemente la cifra exigida por Värde, señalan en el sector.
Vía Célere, en 2020, logró unos ingresos de 657 millones de euros. El ebitda fue de 93 millones de euros y el beneficio neto de 49,7 millones. A 30 de junio de 2021, la promotora de José Ignacio Morales anunciaba tener un banco de suelo para promover 20.000 viviendas, valorado en 1.620 millones.
Por su parte, Neinor Homes, en 2020, ingresó 579 millones, con un ebitda de 110 millones y un beneficio neto de 70 millones. Con fecha septiembre de 2021, el valor neto de sus activos es de 1.400 millones y cuenta con un banco de suelo para 18.000 viviendas.
Pagar 1.740 millones por su compra supone pagar algo menos de tres veces la facturación, 18 veces ebitda y 35 veces beneficios.
